Hola a todos..,
Para calcular algo +/- aproximado
http://www.ej-gv.net/etxebide/html/topics/orientacion/tramites/gastos_compraventa_c.htm
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Gastos que implica la compraventa y la formalización del préstamo hipotecario
Compraventa:
A diferencia del arrendamiento, la compraventa de una vivienda lleva consigo una serie de impuestos y de gastos que en la práctica aumentan de manera importante el precio que pagamos por la vivienda. Además, a los gastos de la compraventa debemos añadirles los gastos del préstamo hipotecario que, aunque son dos operaciones independientes, en la práctica se formalizan y liquidan al mismo tiempo.
Si no se pacta nada diferente entre el comprador y el vendedor, lo que establece la Ley es que estos gastos serán a cuenta del comprador:
Los Gastos de Notaría por la realización de la escritura de compraventa, se calculan sobre el valor escriturado de la vivienda, al cual se aplica un arancel.
Los Gastos de Registro, por la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura de compraventa, que también se calculan aplicando un arancel sobre el valor escriturado de la vivienda.
Los impuestos:
Para poder inscribir en el Registro tanto la Escritura Pública de Compraventa de la Vivienda como la del Préstamo Hipotecario, además de ser necesario que el Registrador dé el visto bueno al contenido de cada documento, será necesario que se justifique el pago de todos los impuestos a que estas operaciones dan lugar y que son los siguientes:
a) En el caso de compra de una vivienda nueva directamente al promotor, la transmisión está sometida al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que debe pagar el comprador directamente al vendedor, el cual lo ha de ingresar posteriormente en la Hacienda Foral. El tipo general es del 8%. Si compra una plaza de garaje conjuntamente con la vivienda, también pagará el IVA al mismo tipo. Si la compra por separado, pagará el tipo general de IVA al 16%.
Las VPO tienen un tratamiento especial y en el País Vasco se aplica el IVA a un tipo del 8% y las V.P.O. de carácter social tendrán tipo super-reducido del 4%.
Además, habrá que pagar el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, cuyo tipo en el País Vasco es del 0,1%.
También aquí las VPO tiene un tratamiento especial, pues están completamente exentas del pago de este impuesto.
b) En el caso de compra a un particular, es decir, cuando se trata de una vivienda de segunda mano, se deberá pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, a un tipo del 6% sobre el valor real de compra, que, en principio es el valor declarado en la escritura, si bien las Haciendas Forales suelen tener sus propios criterios de valoración y aplican este impuesto según sus propios datos.
Otro impuesto que también suele haber que pagar es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (Plusvalía), pero éste lo debe paga el vendedor, salvo que se acuerde lo contrario.
Igualmente, el abono de los posibles gastos de cancelación de cargas (por ejemplo, hipotecas, etc.) corresponde, salvo pacto en contra, al vendedor. Sin embargo, en los casos de subrogación de hipoteca, generalmente los gastos serán por cuenta del comprador.
Préstamo hipotecario:
Tras la firma de la escritura del Préstamo Hipotecario, también deberá ser inscrito el documento público en el Registro de la Propiedad, lo que da lugar a los gastos de:
Notaría, por la elaboración de la escritura pública y se calculan sobre el importe de la garantía hipotecaria, que incluirá el importe del principal del préstamo, además de los intereses garantizados hasta 5 años y las cantidades presupuestadas para posibles costas judiciales.
Registro: por la inscripción en el Registro de la Propiedad de la escritura del préstamo hipotecario, que también se calcula aplicando el arancel sobre el importe garantizado por la hipoteca.
Impuestos: La escritura de préstamo hipotecario está gravada con el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, que en el País Vasco es del 0,1%. El préstamo hipotecario dará también lugar a otro gasto, una vez de pagado en su totalidad, pues en ese momento la garantía hipotecaria deja de tener vigor y se considera cancelada, lo cual es recomendable que quede así reflejado mediante la correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, para lo cual habrá que realizar previamente y, de nuevo ante Notario, la Escritura de Cancelación de Hipoteca.
Seguros: En el momento de concedernos el préstamo hipotecario, las Entidades Financieras nos exigirán también la formalización de algunas pólizas de seguro, que como mínimo será de un Seguro contra Incendios, si bien también nos recomendarán el suscribir una póliza de un Seguro Multirriesgo Hogar y quizá también la de un Seguro de Amortización de Préstamo.
Provisión de Fondos:
Puesto que normalmente es la propia Notaría la que se encarga de liquidar los impuestos ante la Hacienda Foral y de realizar las gestiones para la inscripción en el Registro, lo habitual es que en el mismo momento de la firma de las escrituras de la Compraventa y del Préstamo hipotecario, nos pida el Notario que se le anticipe una cantidad para hacer frente a dichos gastos.
Este anticipo es lo que se conoce como la Provisión de Fondos, la cual nos la liquidarán una vez finalizado el proceso, presentándonos una factura con la liquidación detallada y devolviéndonos el importe excedente, en caso de que hayan sobrado fondos o exigiéndonos el pago adicional de lo que falte.
Para el pago de esta Provisión de Fondos, se suele poder hacer uso ya del préstamo hipotecario y suele ser una de las primeras cantidades que nos abona la Entidad Financiera.