Andestáis?

HOLA CHICOS¡ ¿QUE TAL ESTAIS?, YO ESTOY MUY BIEN AUNQUE ALGO PERDIDA CON LO DE LA HIPOTECA, VAMOS QUE COMO NO ME ENTERO MUCHO NO ME METO EN EL TEMA Y POR ESO NO ESCRIBO, PERO LO QUE A MI ME GUSTARIA ES QUE QUEDARAMOS OTRO DIA A TOMAR UNAS CAÑITAS( YO COCA COLA LIGH, POR QUE ME HE PUESTO COMO UNA VACA ESTE VERANO) Y ASI HABALAMOS DE TODO Y NOS ENTERAMOS MEJOR TODOS.
UN BESO Y YA NO NOS QUEDA CASI NADA, YA ESTA CHUPADO
UN SALUDO. LUR

Hola Susi.

Te agradezco tu aportación, pero creo que hay un error en tu planteamiento. Me explico (y disculpad de antemano por la extensión):

El concepto de subrogación es aplicable tanto al cambio de parte acreedora (el banco) como al cambio de parte deudora (el cliente).

El caso de cambio de la parte deudora está bastante claro: tú te subrogas porque sustituyes al anterior deudor (Neima en nuestro caso) y la comisión por subrogarte se la pagarías tú al banco (aunque de esa comisión estamos exentos, pues es del 0%).

Si lo que cambia es la parte acreedora (el banco), la entidad que te podría cobrar la comisión de subrogación es el nuevo banco (nunca el antiguo), la cual sería equivalente en la práctica a una comisión de apertura. En todo caso, la mayoría de los bancos aplican un 0% en este caso.

Hasta aquí creo que estaremos de acuerdo. Pero vamos a la letra del contrato y de la ley, que es lo que cuenta.

En nuestro contrato (en la hojita con las condiciones de la hipoteca) no aparece el concepto de cancelación de hipoteca, sino que aparece la "Comisión de Reembolso Total", que asciende al 1%. Como veis, el banco se guarda las espaldas, no cobra por cancelar la hipoteca, sino por pagar todo de golpe. Y resulta que esto es precisamente lo que haría el nuevo banco con la subrogación: pagar de golpe todo lo que le queda por cobrar al BBVA.

Esto queda refrendado por la ley 2/1994, que es la que se aplica en estos casos. Ésta dice textualmente "En las subrogaciones que se produzcan en los préstamos hipotecarios, a interés variable, referidos en el artículo 1 de esta Ley, la cantidad a percibir por la entidad acreedora en concepto de comisión por la amortización anticipada de su crédito, se calculará sobre el capital pendiente de amortizar (...) Si se hubiese pactado una comisión de amortización anticipada igual o inferior al 1 %, la comisión a percibir será la pactada".

Visto esto, creo que "Comisión de Reembolso Total" y "Comisión por amortización anticipada" son suficientemente sinónimas como para que se aplique por completo esta circunstancia en el caso que sugiere Susi. O sea, el 1% no nos lo quitamos de encima.

Resumiendo, e insistiendo en lo que ha sido planteado en otras ocasiones, la única forma de no pagar ese 1% para deshacernos de la hipoteca del BBVA es ir a los orígenes de esta situación: en el contrato Neima nos obligó a subrogarnos a una hipoteca que la mayoría no queríamos, ellos saben que eso es ilegal y nosotros tenemos que exigirles que cumplan la ley.

Eso es todo, si veis alguna pega en mis razonamientos os agradecería que me lo dijerais. Os dejo un par de links muy interesantes sobre todo esto:
Sobre la subrogación por cambio de banco: http://www.segurvivienda.com/financia/hip/partida/cambio/cambio.htm
El texto íntegro de la ley está en: http://www.segurvivienda.com/varios/legislacion/hipotecas/ley_2_94/ley_2_94.htm

Un saludo a todos,
ago

hola jhor y resto del foro.

la verdad es que yo soy muy mala explicandome pero lo intentare.

la segunda forma que yo planteo es la siguiente. Se mantiene el prestamo con el bbva y posteriormente cuando hayas conseguido con otra entidad unas condiciones mejores les presentas a los del bbva una oferta vinculante. Si los del bbva te igualan la oferta, sigues con los del bbva pero con condiciones mejores. Y si no te las iguala mantienes el prestamo pero lo trasladas con otra entidad.
Cancelarlo no lo cancelas, y ademas te ahorras gastos de notaria....etc.

No se si me habre explicado bien, pero en un curso que hice hace tiempo, el profesor nos comento esto, y para la gran mayoria de la gente esto no lo sabe, por eso sale mas caro.

bueno espero haberos ayudado.

No soy ningún entendido en la materia, pero por lo que pone en esta web http://www.tucasa.com/asp/hipotecas/info/c_subrogacion.asp la cancelación la tienes que pagar de todos modos aunque cambies de entidad acreedora, ya que si no recuerdo mal BBVA te obliga a firmar una cancelación del 1% del capital pendiente.

Un saludo

Hola Susi y bienvenida al foro,

Estoy leyendo lo que comentas en el foro, al respecto de ello tengo unas pequeñas dudas:
1.- Todos nosotros tenemos firmado el subrogarnos a la hipoteca que ofrece el BBVA. Para poder cambiar de banco, creo que la opción es cancelar esta subrogación y subrogarte a otro banco, con el consiguiente pago del 1% de cancelación. Creo que esto es así según me ha comentado Neima y según contrato.
2.- La otra posibilidad que barajas en el correo es que procedamos a subrogarnos al BBVA y una vez que nos subrogamos proceder a subrogarnos a otra entidad (cambio de entidad acreedora). Pero este cambio conllevará también el pago de las comisiones de apertura del nuevo prestamo como el cambio de condiciones de la nueva hipoteca, por lo que al final tendrás que pagar dos veces las comisiones de apertura del prestamo.
Si no he entendido mal, tu cambiarás el préstamo de una entidad a otra sin ningún coste y mejorando las condiciones.

Susi tengo dudas que se pueda realizar lo que nos comentas, de todas formas no lo sé con seguridad y mañana que empiezo a trabajar intentaré informame y lo comentaré en el foro. De todas formas si nos puedes ampliar información al respecto nos sería de mucha utilidad debido a que en muy poco tiempo tendremos que estar moviendo el tema del préstamo con nuestros diferentes bancos.

Muchas gracias y saludos.

hola, lo primero que tengo que decirte es que creo que estas confundiendo terminos.

Trabajo en un banco, como te dije y se muy bien lo que te digo, otra cosa es que tu me entiendas o yo te lo haya explicado mal. Si me decidi a escribiros fue simplemente para ayudaros y no para que dudes de lo que digo. Te puedo asegurar que me he asesorado bastante bien antes de decidir lo que hacia con la dichosa hipoteca (y eso que a mi me dan mejores condiciones en mi banco). Que sepas que yo solo intento ayudaros.

Creo que estas confundiendo terminos. Una cosa es la comision de cancelacion (que en casi todos los prestamos de todas las entidades es de un 1% aunque como todo cabe negociacion). Yo en mi contrato tengo un 1% y todos lo tendreis asi. Esto significa que si tu cancelas el prestamo porque decidas que no quieres trabajar con el bbva tienes que pagar esta comision y despues buscarte la vida en otro banco (con lo que tambien tendras que pagar comision de apertura del nuevo prestamo que tengas).

Y otra cosa es la comision de subrogacion, que significa que si tu mantienes el prestamo pero lo cambias de entidad tienes que pagar o no segun tengas puesto (quizas parezca lo mismo pero no es asi, no se si me explico bien, el prestamo es el mismo pero con otra entidad). En este caso yo en mi contrato tengo un 0% lo que significa que si yo mañana cuando tenga ya el prestamo con el bbva decido mantener el prestamo pero cambiando la entidad acreedora no tengo que pagar nada.

Esto es lo que teneis que mirar, y algo de razon tienes. A partir de ahora, por ley, esta comision de subrogacion no podra ser mayor de un 0.5%.

Espero que haya resuelto tus dudas y no vuelvas a flipar, por supuesto esto no te lo van a contar, claro, no les interesa, pero tu eres libre de creerme o no.

Ah, por cierto sobre lo que decias del euribor +0.9 claro que espero que nadie lo pague, solo era para decirte lo que os pusieron en su momento, pero como tu bien dices es algo que teneis que negociar, porque ahora mismo es caro.

bueno me despido. espero que te haya ayudado a ti y a todos.

Perdóname que lo diga así, pero flipo con lo que dices.

Si no te interesa la hipoteca de Neima y luego quieres cambiarte, ¿por qué aceptas la subrogación? Si tu respuesta es que te obligan a firmarla (como nos ha sucedido a la mayoría), deberías saber que tienes derecho a rechazarla, y la promotora está obligada a darte el piso completamente libre de cargas (y por el mismo precio que hayas acordado previamente, por supuesto). Si aún así la promotora insiste y te impone la subrogación para firmar el contrato, puedes denunciar a la promotora por ello a posteriori. Y ahi tienes todas las de ganar (y la promotora lo sabe). Me sorprende que, trabajando en un banco como dices, no sepas eso, y que estés dispuesta a pagar un 1% de comisión de cancelación cuando, no sólo no deberías pagar ni un duro, sino que además esas comisiones ahora no pueden ser superiores al 0,5% desde hace ya algún tiempo. En cuanto a la gente que conoces que ha comprado piso en Neima, no creo que nadie pague un euribor+0,9. Los que decidan quedarse con el BBVA deben intentar bajarlo hasta el euribor+0,6 (que es la mejor oferta actual del BBVA). Aunque sigue sin ser una gran oferta, eso sí.

hola soy otra vez la pesada vecina de la otra promocion de neima, vista hermosa.

me interesa bastante lo del tema que tratais de las subrogaciones, yo trabajo en un banco y se algo de eso. os contare lo que voy a hacer yo por si a alguien le interesa. De todas formas si teneis dudas me podeis preguntar (si yo no lo se lo preguntare a mis jefes).

Bueno mi caso personal es que a mi me interesa subrogarme y luego tratar de buscar una hipoteca mas barata, (de esta forma no tengo que pagar la comision de cancelacion que es un 1% ya que la de subrogacion es un 0%). Os comento esto porque en otro correo os conte que conozco gente que se ha comprado piso alli y si no os la rebajan pagareis un euribor + 0.9, que ahora mismo es caro. asi que mi consejo es que os subrogueis y luego mas tarde os cambieis (siempre que podais acceder a una hipoteca mejor)

bueno, no se si me he explicado bien, pero si no me podeis preguntar.

saludos y gracias por dejarme colarme en vuestra promocion sin ser de ella.

hasta pronto vecinos.

Estamos, estamos. Algunos como el Guadiana, pero no nos hemos volatilizado. Comprende que en pleno verano la gente se va por ahí...

He estado hoy por el barrio. La urbanización está muy avanzada. He visto la piscina de cerca, está practicamente terminada, con su vallita, sus duchas, llenita de agua... ganas de darme un chapuzón me han dao :-p

Y también he visitado las obras del famoso colector. Van a buen ritmo, y el personal que está trabajando en él me ha dicho que para octubre creen que estará terminado sin problemas. Ahora mismo están construyendo una bóveda que parece un túnel del metro (no exagero) entre la tapia del cementerio y la M-40. Se puede ver de cerca si entráis por la carretera del cementerio (la que sale desde la Av. de los Poblados hacia el tanatorio, siguiéndola hasta el final), es bastante espectacular para ser un simple colector. También he visitado la desembocadura en el colector de Butarque, tramo que ya está terminado. Los obreros me han dicho que lo más complicado, el trazado con tuneladora bajo la N-401 y la M-40, está finalizado.

Ah, sobre las reuniones, en otro mensaje Noe ya ha comentado en líneas generales el asunto: unos cuantos hemos decidido reclamar a Neima por la subrogación obligatoria a la que nos somete a través del contrato (algo que es ilegal), pero si quieres saber más de lo que se ha hablado en las reuniones y sobre lo que hemos hecho para reclamar, es preferible que hablemos por correo electrónico: anferdo@eresmas.com

Un saludo a todos y buen verano,
ago