Dossier
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Los estatutos de las Coperativas establecen una duracion ordinaria del mandato del Consejo Rector de 4 años (artículo 48.1) , si bien, en el momento actual y dadas las especiales circunstancias que se están viviendo en las Cooperativas se hace necesaria una prórroga de tales mandatos ; y ello porque los miembros del Consejo tienen pleno conocimiento y control de todos los complicados temas que atañen a las Cooperativas.
El que entrasen a formar parte del Consejo Rector personas nuevas significaría una grave detención en la actividad normal de las mismas porque habría que poner al día a tales personas de cada uno de las gestiones que de ordinario se realizan en las oficinas. Ni que decir tiene que no son tareas sencillas que se puedan explicar, entender y controlar en un par de días sino que se trata de tareas de una complejidad relativas para quien no esté familiarizado con ellas, por lo que se necesitaria bastante tiempo en preparar a las personas que entrasen nuevas para que llevasen a cabo de forma efectiva los trabajos que se realizan actualmente por los representantes de las cooperativas.
Por estas razones, y porque a partir del mes de junio se avecinan más proyectos que afrontar, entendemos necesario que continúe la actual )unta Rectora hasta la siguiente asamblea, momento en el cual confiamos que la situación estará mucho más calmada y organizada siendo por tanto menos traumático y mas sencillo el que personas que hasta el momento no tienen un relación directa con los asuntos que se tratan a diario en las Cooperativas, entren a conocer de ellos con tiempo suficiente para poder hacerse cargo de los cometidos y responsabilidades propias de la representación de las Cooperativas.
Dada la confianza establecida entre los miembros de la actual Junta Rectora y los distintos organismos públicos y empresas privadas, es imprescindible que tales miembros del Consejo Rector continúen siendo los portavoces de las cooperativas, al menos durante estos momentos de conversaciones.
Hay que tener en cuenta que no es del agrado de las personas que forman parte de los Consejos de Administración, tanto de entidades públicas como privadas, reunirse a dialogar cada día con una persona distinta porque esto les ocasiona recelo, debiendo aprovechar los lazos de confianza existentes con los actuales representantes que han sido afianzados a base de mucho tiempo, trabajo y esfuerzo.
EXPOSICIÓN DEL ACUERDO ALCANZADO
Como ya os avanzamos en la carta informativa que os remitimos hace varias semanas, el acuerdo alcanzado por representantes de las cooperativas y la Comunidad de Madrid consta de varios aspectos que vamos a detallar seguidamente, no sin antes hacer notar que la Administración Pública no "negocia" con particulares, por lo que hay que entender este acuerdo como una solución que ofrece la Administración a un problema grave planteado por una colectividad.
Nosotros le expusimos a la Administración el complicado estado en la que nos encontrábamos, solicitándole su ayuda y ofreciéndole varias medidas que podrían paliar en mayor o menor medida tal situación ; por parte de la CAM se nos hizo una propuesta de solución que es la única que nos podía hacer, puesto que debe cumplir con la Ley para no incurrir en ningún tipo de ilegalidad o conducta ilícita ; consistente en el acuerdo que se os hizo llegar en la última carta remitida.
Dicho esto pasamos a detallar los distintos aspectos de la propuesta.
1.- En relación con los bloques de Obrum y Oligarry la situación permanece como está ; es decir, las cooperativas promoverán los bloques de las parcelas adjudicadas a las mencionadas constructoras siendo estas últimas quienes lleven a cabo la ejecución de las obras.
2.- Las parcelas que se retiraron a las cooperativas por no proceder al pago del precio de los bloques se sacarán nuevamente a concurso, siendo adjudicadas a las empresas que mejor valoración el referido concurso. En los bloques construidos por las que resulten adjudicatarias solo podrán resultar
tengan en empresas adjudicatarios de viviendas los cooperativistas de Getafe Capital del Sur y Getafe Cuna de la Aviación.
Los acuerdos a los que lleguen las cooperativas con las empresas siempre que no fuesen adjudicatarias serían respetados por la CAM, contrarios a la Ley.
Existe un compromiso por parte de la Administración a que las empresas adjudicatarias establezcan una moratoria en la entrega de cantidades iniciales.
3.- El resto de cooperativistas estarían integrados en bloques construidos en parcelas adjudicadas al IVIMA. Es el IVIMA quien construye y promueve estos bloques que serán íntegramente para cooperativistas de Capital y Cuna.
Se planteó por parte del IVIMA que de darse el caso de que hubiese más viviendas que cooperativistas dentro de sus bloques, podrían construirse un número determinado de viviendas de mayor superficie a fin de dar soluciones más efectivas a familias con una necesidad de viviendas con una superficie mayor.
El IVIMA, estableciendo una moratoria en el pago, no pediría ningún desembolso inicial a los cooperativistas que sean adjudicatarios de una vivienda de uno de sus bloques hasta.
4.- En cuanto a los listados de cooperativistas debemos aclarar que por parte de la Comunidad de Madrid existe la voluntad de mantener los listados existentes en la actualidad. Esto es, las personas que están en los listados de Obrum y Oligarry irían a tales bloques ; los que se encuentran en los listados de las parcelas que van a salir a concurso irán a los bloques que construyan las empresas adjudicatarias en esas parcelas ; y, finalmente, el resto de cooperativistas se encuentran en la lista del IVIMA, que irán a los bloques que construya el mismo en las parcelas que tiene adjudicadas.
La idea está muy clara en la CAM por lo que no cabe otro planteamiento frente a ella respecto del listado de cooperativistas y la distribución de los mismos entre los distintos bloques.
Por otro lado, se debe mencionar también que, en principio, no ponen ninguna traba en que se lleven a cabo permutas entre socios, es decir, si un cooperativista de un bloque del IVIMA prefiere irse a un bloque de Oligarry y viceversa, estaría permitido y no se plantearía ningún problema al respecto.
Llegados a este punto demos indicar que cualquier elección que deba realizarse se hará por riguroso orden de inscripción o número de cooperativista.
5.- Los precios en ningún caso subirían por encima del módulo y además existirá un exhaustivo control por parte de la CAM y del IVIMA.
6.- El acuerdo constituye un planteamiento global, por lo que no cabe rechazar parte o algún apartado del mismo ; aunque esto no es óbice para que a partir de estas líneas generales de solución se pueda
llegar a acuerdos concretos tanto con las empresas adjudicatarias como con el IVIMA, para conseguir una solución lo más ventajosa posible para todos.
Para la efectividad del acuerdo es necesario que las cooperativas continúen en su actividad para lo que se hace imprescindible que cuenten con los recursos económicos necesarios.
En este punto conviene exponer de forma sencilla el por qué de la falta de tesorería de las cooperativas en la actualidad. Ello es debido a que la CAM para llegar al acuerdo no ha permitido (por cuestiones jurídicas) convenir permutar nuestro suelo por edificabilidad de vivienda protegida manteniendo íntegros nuestros derechos en vivienda libre ; es decir, los terrenos que habían comprado las cooperativas - para cambiarlos por bloques de vivienda protegida- solo nos permiten cambiarlos por suelo para construir vivienda libre.
Por lo tanto, los bloques de vivienda protegida en los que nos van a ubicar (al no poder ser permutados por suelo) deberían ser abonados por las cooperativas en este momento. Pero las cooperativas no tendrán el dinero para abonar tales bloques hasta que vendan el suelo libre o recuperen el justiprecio de la expropiación. Aunque el IVIMA nos ofrece una moratoria en el pago, sin haber especificado aún el plazo, no es suficiente para cubrir el plan de pagos previstos en los próximos 24 meses.
Podríamos intentar vender el suelo libre que tenemos, pero la crisis inmobiliaria actual hace que no sea aconsejable (y así nos lo han ratificado expertos consultados) porque además de obtener menos beneficio se tardaría bastante tiempo en vender (incluso no hay garantías de que se vendiese, ya que el mercado está completamente estancado). Por eso, resulta mucho más interesante esperar a la resolución del Jurado Provincial de Expropiación que nos reconozca un mayor valor de justiprecio (en otros sectores se ha llegado a pagar más
del doble del precio reconocido inicialmente) ; el único inconveniente es que la obtención del justiprecio y los intereses tardará varios años.
No obstante, tenemos parte del suelo que compramos convenido, lo que quiere decir que esta parte de suelo no nos la expropian, sino que nos dan suelo para edificar vivienda de renta libre.
Tras un estudio pormenorizado de la situación del mercado se ha considerado que la opción que genera un mayor beneficio para la cooperativa es la de construir viviendas en este suelo (unas 70 viviendas de renta libre). La idea es vender estas viviendas a un precio inferior al normal de mercado para favorecer su venta rápida, ofertándolas a cooperativistas a quienes le interesen, a aquellos que no cumplan los requisitos de la vivienda protegida, etc. De este modo las cooperativas se financian y dan una salida a la situación particular de algunos cooperativistas que no cumplen los requisitos exigidos ; siempre con la intención de establecer un precio justo, no abusivo, al carecer las cooperativas de ánimo de lucro.
Otro importante gasto que no hay que olvidar consiste en las cantidades a devolver a los cooperativistas que se han dado de baja, y que tendrá que llevarse a cabo dentro de los próximos 18 meses ; lo que supone un gran gasto a corto plazo.
Para solventar este desfase entre el momento del cobro del justiprecio (largo plazo) y los pagos que se deben efectuar en los próximos 2 años (corto plazo) es por lo que se hace imprescindible proponer un nuevo plan de financiación para las cooperativas, que se basa en lo siguiente:
a) Nuevas aportaciones.
Se girarían nuevos recibos mensuales durante los próximo 24 meses proporcionales a cada tipología de vivienda por un importe de euros para los VPPB y * euros para los de VPPL.
Esto no significa que las viviendas vayan a ser más caras, el precio máximo será el del módulo, pero a cambio de adelantar ahora estas cantidades, en un futuro no muy lejano obtendremos el justiprecio más los intereses legales.
Ejemplo: Imaginemos que una vivienda cuesta 144.000 euros (precio módulo) el cooperativista pagará al final 144.000 euros pero dentro de 4 ó 5 años recuperaría 21.000 euros (que puede ser aproximadamente lo que reconozca el Tribunal de Expropiación más los intereses) por lo que en realidad la vivienda le habría salido por 123.000 euros (precio, evidentemente, por debajo del módulo).
b) Adquisición de la 2a plaza de garaje.
Las nuevas aportaciones no cubren en su totalidad la necesidad de tesorería de las cooperativas, para evitar pedir cantidades elevadas o por un amplio plazo de tiempo, se ha planteado la posibilidad de configurar como método de financiación la compra obligatoria de la segunda plaza de garaje (siempre precio módulo), de tal manera que el dinero aportado por el cooperativista por esta vía se materializa en un bien inmueble al que podrá sacar una rentabilidad en un futuro.
Es decir, en lugar de realizar más aportaciones que supongan un adelanto de dinero por el cooperativista se establece la compra de la 2a plaza de garaje por un precio inferior al de mercado, ya que hay que tener en cuenta que, aunque se compre por el cooperativista al precio del módulo, esta segunda plaza no tiene calificación por lo que el precio de su venta es totalmente libre.
Se pretende que este dinero sea abonado con cargo a la financiación hipotecaria por lo que el cooperativista no tiene que hacer ningún desembolso si no quiere o no puede, sino que tal precio de la 2a plaza de garaje quedaría subsumido en la hipoteca de la vivienda. Además haciéndolo de este modo la 2a plaza de garaje es deducible en IRPF.
c) Funcionamiento de las cooperativas mediante el sistema de autogestión.
Siguiendo indicaciones de la CAM las cooperativas deben funcionar mediante el sistema de autogestión, que supone la no contratación de gestora alguna, pudiendo ser asesoradas por todos aquellos profesionales que estimen necesarios (asesores legales, contables, fiscales, etc.).
Las cooperativas deben contar con su propia infraestructura que no dependan de terceros agentes para su funcionamiento (empleados, oficinas, material, etc.). Para ello se ha contratado a parte del personal necesario para la continuidad de la actividad normal y ordinaria de las mismas y se arrendarán unas oficinas para su ubicación. Todo ello con la ratificación de la asamblea.
MEJORA DE LIQUIDACION A LOS EX-COOPERATIVISTAS.
El art. 14.1 párrafo 20 establece que "La liquidación de estas aportaciones y cantidades se hará según el balance de situación correspondiente al semestre en el que se produzca la baja." Esto significa que las cantidades que habría que devolver a los excooperativistas serían el resultado de detraer al importe de sus aportaciones la parte proporcional de los gastos habidos hasta el semestre de su baja.
Es criterio de esta Junta Rectora considerar a los excooperativistas víctimas, al igual que nosotros, de la situación provocada por el Ayuntamiento de Getafe ; en este sentido se propone a la asamblea mejorar la liquidación final de los ex-cooperativistas abonándoles una cantidad igual a la de sus aportaciones detrayéndoles únicamente un 10% de las mismas.
Otro argumento para hacer esto es que al causar baja estos cooperativistas perdieron el derecho a participar en el futuro beneficio que se obtenga del justiprecio de los terrenos y los intereses, redundando tal beneficio únicamente en el resto de cooperativistas. Por lo que en compensación -aunque no tengamos obligación- por tal pérdida de participación en esos futuros beneficios, proponemos en lugar de hacer la liquidación teniendo en cuenta el resultado del balance (que resultaría menos ventajosa) se les devuelva la cantidad que aportaron menos un 10% en concepto de compensación por gastos ocasionados.
Esta propuesta al modificar lo dispuesto en los estatutos requiere mayoría de 2/3 de los presentes y representados en la asamblea (art. 41.4ª)).
COMITÉ FINANCIERO Y DE OBRAS.
Se establece en el art. 12 c) que una de las garantías de participación y control de la cooperativa es la creación de dos comités, uno financiero y otro de obras, compuesto cada uno de ellos por tres miembros que deben ser cooperativistas que se hallen al corriente de sus obligaciones económicas y no estén incursos en ningún expediente sancionador.
La elección de los mismos debe ser por votación secreta y por el mayor número de votos ; siendo sus funciones la de vigilancia del estado de la tesorería de la cooperativa y el seguimiento de la correcta ejecución de las obras correctamente.
Podéis presentar vuestras candidaturas en las oficinas de las cooperativas para proceder a su votación en la asamblea.