Bajos con puerta independiente - Gastos comunitarios y cuota mensual

No me estraña que estes confuso.Vayamos por partes,

15,24 es la cuota que te han asignado para los gastos de tu bloque, la han sacado como fraccion centesimal, porlo tanto el presupuesto lo multiplicas por 15,24 y divides por 100, es normal puesto que dices que si sumas todas las del bloque te da 100, mas adelante intentaremos averiguar si te la han sacado bien.

5,45, es tu coeficiente de propiedad, esta cuota que te aparece en el catastro, la tienes que tener en la escritura, miralo bien que esto lo comprueba el notario y yo no conozco ninguna escritura que no la tenga, ademas tambien esta en tu  registro de la propiedad, debes pedir nota simple de los estatutos y los coeficientes, lo puedes hacer por telefono  en www.registradores.org)  te daran una direccion para que les mandes un e-mail con algunos datos tomo, libro, folio y finca, despues tendras que recogerla a los dos o tres dias solo te costara 3,5€, los estatutos tienen rango de ley, te pueden aclarar algo y tambien tendras la lista de todos los coeficientes, te coincidira con el del catastro. Resumiendo este punto, la cuota de 5,45 debe estar en la escritura, catastro y registro de la propiedad, es tu parte del VALOR DE TODA LA FINCA, en caso de extincion de la propiedad, siniestro total, tributos, es la cuota que se aplica.

La del 3,93 tiene que ver con los gastos tambien, no tiene nada que ver con el valor, lo que dice la escritura esta mal, puesto que ya sabemos que la cuota del valor es 5,45, esta cuota se debe aplicar para gastos en los cuales participeis todos los componentes de la unidad, todo el inmueble. Tambien es una fraccion centesimal, es decir el presupuesto se multiplica por la cuota y se divide por 100.

Ahora la cuestion es si te las han sacado bien, a la del catastro hay que darle la presuncion de veracidad, con paciencia o cuando tengas la nota simple del registro, sumalas  igual que has hecho con los de tu bloque, te debe dar 100.
La cuota general de 3,93 puede estar bien  es muy dificil sacarla a no ser que venga tambien en los estatutos, si vinieran todas y las pudieras sumar tambien debe dar 100.

La unica cuota que no me gusta nada y mas te perjudica es la de 15,24 pero para encontrarle alguna logica, hay que tener claro la de 5,45, si dices que es la tercera que mas paga en tu bloque tu coeficiente de 5,45 debe ser de los mas altos y aun asi tu vivienda tendria que tener muchos metros mas, cosa que segun dices tampoco es asi, me parece que nos va a costar aclarar esto pero hay que intentarlo, aunque como te dije solo te servira para tu satisfacion personal, legalmente ante un juez sin la ayuda de un informe tecnico, no podrias hacer nada, al tenerlo en la escritura, en esto si se cumple la ley, viene fijada en el titulo, aunque todo apunta que mal.

Seguiremos con el asunto

Un dato más: esta cuota del 5,45% es la tercera mas alta de mi edificio (como mi coeficiente que es el tercero más alto)

Aclarado, aqui esta todo, parking , trastero y elementos comunes...

Hola,

El 15,24 es mi coeficiente dentro de mi edificio, si sumo los coeficientes de todo mi bloque da el 100% (ojo no de todo el inmueble solo de mi bloque).

He hecho lo que me dices del catastro y ahora estoy un poco mas confuso, en la consulta a la web me pone.

Clase Urbano
Superficie(**) 149 m2   --> (ni por casualidad mi piso es de 80m2)
Coeficiente de participación 5,450000 %

Con lo que ahora entra otro numero en juego.... el 5,45 %
La verdad es que ahora mismo estoy bastante liado y no sabría que decir en una reunión ya que: 
- El 3,93 % de gastos es sobre todo el inmueble por lo tanto no me vale para mi edificio
- El 15,24 de cuota particular de mi escalera que corresponde con mi coeficiente pero quí no pone nada de que sea sobre los los gastos.

-El nuevo 5,45 , que es la cuota de participación que pone en la web del catastro, que si no he entendido mal en tus anteriores post es la cuota fijada para los gastos.

Siento ser un poco pesado, pero como todo esto me pilla de nuevo y es abstante dinero el que hay en juego...

Gracias y saludos.

una cuota general de la vivienda de 3,93 en los elementos comunes y gastos y en relacion al total valor del inmueble del del que forma parte y del que se segrega.

Pues si, me temo que tu promotor te ha puesto la misma cuota de VALOR que de GASTOS, asi es como entiendo yo este texto que ademas lo tienes en la escritura y por tanto firmado, lo que no te dejaria margen para defenderlo de forma legal.

Con tu referencia catastral (esta en el recibo del IBI) entra en la web del catastro, te apareceran todas las partes en que esta dividida la unidad, (los dos edificios unidos) las sumas y te dara 100, enteros, si es asi....tu cuota general es de 3,93 esta seria tu parte centesimal a la que se refiere el art.3, esta cuota que en realidad es el coeficiente de propiedad es la que te tendrian que aplicar en caso de un siniestro total, te pongo un ejemplo, el seguro paga 200 millones la formula seria 200 x 3,93 / 100 = 7,86 como es la misma para los gastos si por ejemplo se restaura la fachada de los dos edificios unidos a la vez, la formula seria la misma presupuesto por coeficiente dividido por 100.

En el caso de la escalera no entiendo porque tienes 15,24, a esto si que no le veo ni pies ni cabeza, si el promotor te ha puesto la misma cuota de Valor que de Gastos no tiene porque ser 15, 24, sino 3,93, siempre debe ser 3,93, pero como los gastos de tu escalera solo los pagais los que vivis en la escalera, la  formula seria la misma pero en vez de dividir por 100 tendrias que dividir por la suma de los coeficientes de tu escalera, te pongo un ejemplo.

Cuando entres en la web del catastro suma los coeficientes SOLO DE TU ESCALERA si esa suma representa el 30% la formula seria presupuesto del año
6000€ x 3,93 / 30 = 786 € .

Estas son las cuentas siempre que como me temo estes obligado a pagar por coeficiente.....lo del 15,24, francamente no se de donde sale, a ver con lo que te he explicado si tu lo ves y lo entiendes. Y si no vuelves a salir a ver si podemos aclararlo.

Perdona te añado otro dato más:

coeficientes:

General de la vivienda en el total del inmueble: 3.93  (mucha casualidad que mi cuota de participación se la misma que mi coeficiente en el inmueble...)
General de la vivienda respecto a su escalera:15.24

Gracias
Saludos

Hola,

Ante todo Gracias por todo me estas ayudando mucho a encarrilar el tema.

Buscando en mi hipoteca lo que comentas de la forma de repartir los gastos y la cuota de participación, he encontrado lo siguiente en un anexo :

Se asigna a este departamento una cuota particular de la vivienda respecto a su escalera de 15,24 y una cuota general de la vivienda de 3,93 en los elementos comunes y gastos y en relacion al total valor del inmueble del del que forma parte y del que se segrega.

Entiendo que la parte que marco en negrita es lo que tu me indicas en tu respuesta??

Me quedan 2 dudas:
1.-Cuota participación = cuota particular ??

2.-La parte en que cita "En relación al total valor del inmueble del que forma parte" ya que mi edificio tiene 2 comunidades (2 edificios unidos)  y que este 3,93 se refiera a mi participación en ambos edificios y no sobre los gastos de mi escalera.

Si me aclaras esto y estoy en lo cierto de lo del 3,93 sobre los gastos y elementos comunes, creo que ya tengo el problema resuelto y demostrable pq lo pone en la hipoteca.

saludos

La forma de distribuir los gastos es obligatorio por Ley que venga fijada en las escrituras y debe hacerlo en primer lugar el promotor que es el que mejor conoce la realidad arquitectonica del edificio, si este no lo hace, en segundo lugar son los propietarios por mayoria en la primera junta de constitucion,  si estos no se ponen de acerdo, se podria recurrir al albitraje o al juzgado.

El problema viene cuando algunos promotores no cumplen con la Ley y solo ponen en las escrituras el coeficiente de propiedad, que todo  el mundo lo confunde solo por la denominacion, en vez de llamarse coeficiente de propiedad, en la Ley se llama Cuota de Participacion tanto en el articulo 3 como en el 5. Tu estas pagando mas de lo que debes.

Te lo explico.

ARTICULO 2  Esta Ley será de aplicación:
a. A las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

ARTICULO 3 A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.  Si sumas todos los coeficientes, siempre te dara 100

ARTICULO 5En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

Como puedes ver tanto en el articulo 3 como en el 5 la Ley aplica la misma palabra CUOTA DE PARTICIPACION pero el legislador señala cual es la que se debe aplicar para los gastos, lo hace en el articulo 9, cuando dice ......FIJADA no dice atribuida sino FIJADA o a lo especialmente establecido, es decir si en la escritura no dice nada son los vecinos los que lo pueden aprobar pero siempre teniendo en cuenta los criterios establecidos en el articulo 5,

ARTICULO 9
e. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación FIJADA en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

ok, muchas gracias.

La verdad es que hace más de una año que estamos en esta situación, pero a mi favor tengo que cuando se estipularon los gastos en la primera reunión yo aún no formaba parte de la comunidad (compré el piso un año más tarde que ellos) y despues no se hizo reunión cuando yo entré a formar parte de la comunidad, por lo tanto me adapté sin más a lo que me dijo el presidente.
Creo que pediré el libro de actas para leerlo con calma.

Gracias por todo me es muy util que me indiques el parrafo de LPH con el que podría intentar hacer algo.
Saludos

En este foro yo he explicado muchas veces que el coeficiente no tiene nada que ver con la distribucion de los gastos, tu coeficiente representa tu parte de valor con respecto a todo el edificio, si en su dia pagaste por tu propiedad mas, debes tener mas coeficiente y ya te lo aplicaran en los tributos, pero no se debe aplicar con los gastos con los gastos comunitarios.

En tu caso si tienes acceso propio a tu vivienda y no utilizas el ascensor nunca, no se cumplen todos los criterios del articulo 5, el ultimo dice....y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes. Por lo tanto no deberias pagar gastos de ascensor como tampoco lo deben pagar los bajos de cualquier finca con puerta independiente, cosa distinta es si en la finca no hay ascensor y se quiere instalar, sobre esto si hay sentencia del tribunal supremo.

¿Que puedes hacer? si ya ha pasado mas de un año desde que teneis este sistema de pago, ahora necesitariais un acuerdo por unanimidad para cambiarlo, algo dificil de conseguir, tambien seria suficiente aprobarlo por mayoria y ejecutarlo con el riesgo de que alguien lo impugne y lo gane, pero impugnar significa que te tienes que buscar abogado y no todos estan dispuestos.

No es justa tu situacion pero en las comunidades es lo mas habitual.