Aunque sean zonas comunes, el promotor tiene facultad para ceder el USO EXCLUSIVO de alguna de estas zonas a un local o vivienda, dejandoles una puerta de acceso como ocurre en los aticos y los patios interiores....puede ocurrir que esta cafeteria tenga concedido este derecho, pero eso debe estar reflejado en las escrituras, no solo en la de la cafeteria sino en todas, lee bien tu escritura por si dice algo, en caso que no diga nada pedir en el registro de la propiedad NOTA SIMPLE de la Declaracion de Obra Nueva es otra escritura que hace el promotor cuando empieza el edificio, si tampoco dice nada lo mas seguro es que este haciendo uso indebido y la comunidad le puede hacer un requerimiento y en caso contrario denunciarlo.
Lo de la 3/5 partes es en caso que esa zona la comunidad quisiera alquilarsela, es algo que contempla la ley en su articulo 17,1 siempre que la zona no tenga asignado un uso especifico, como por ejemplo seria el cuarto de las bombas de agua, pero en este caso si se lo podrian alquilar.
Lo de la unanimidad es en el caso que se haga alguna ALTERACION en la zona comun, en este caso con un solo propietario que no estubiera de acuerdo, lo denunciaria y seguro que lo ganaba.
CONCLUSION debes enterarte si este señor de la cafeteria tiene ese espacio con el derecho en su escritura de USO EXCLUSIVO sino lo tiene cualquiera de vosotros puede pedir al presidente que le haga un requerimiento y si no hace caso, en junta con el asunto en el orden del dia se decide ponerle una demanda.