coeficientes y participación

pues cuadran¡¡¡¡¡
Bien sencillo¡¡¡¡ yo pago el 6% que me corresponde por escritura del coeficiente y el resto el 94% se lo dividen a partes iguales entre los pisos, o sea a 9,4 por piso.(Hay 10 pisos y una tienda)
Y algunos pisos tienen coeficientes de 7% y el que mas el sobreatico el 21%, si los que tienen el 7% y prefieren pagar un 9,4% por mi estupendo¡¡¡¡, pero yo no estaba dispuesto a seguir pagando un 9,09 cuando mi coeficiente era 6%.
Esto que parece una tonteria¡¡¡¡, les aconsejo que imaginen una obra de 3.000 euros cuanto pagaria yo si fuera partes iguales (272 euros) cuando si es por coeficiente 180, teniendo el que menos metros cuadrados tiene.
Vecino ceuta eso es como lo he dicho de hecho esta en LPH ahora no recuerdo que ley/apartado es  pero es asi, la comunidad no puede votar algo que es ilegal aunque este en los estatutos y pagar partes iguales lo es, de hecho aqui  tambien se dijo lo mismo en post atrasados

Se debe pagar tal y como figure en la escritura del edificio o en sus estatutos. La modificación debe hacerse por unanimidad, y no es cierto eso de que si uno quiere que sea por coeficiente debe hacerse así. Lo que si es cierto, es que si está contemplado que se haga de una manera y uno solo de los propietarios se niega a que se cambie deberá seguirse pagando como está estipulado, aunque la mayoría quieran otra cosa. 

yo cuento mi caso si sirve de algo¡¡¡
Yo tengo una tienda que tiene un coeficiente de 6% pero estabamos pagando  partes iguales con lo cual pagaba algo mas de un 11%.En metros cuadrados tengo de planta total del edificio un cuarto del total del edificio aproximadamnete.
En junta dije que queria pagar por coeficiente ya que tengo menos metros cuadrados (de hecho el que menos metros tiene de toda la finca de 15 vecinos), despues de no querer ellos hacer el pago por coeficiente y yo negarme  a pagar por partes iguales y de decirles que si no lo hacian les llevaria  al juzgado, lleguemos a un acuerdo que pagaria yo por coeficiente y ellos a partes iguales y ellos tan contentos¡¡¡¡¡¡¡o digo porque hay vecinos que estan pagando mas  al ser por partes iguales¡¡¡ en cambio el del sobreatico tan feliz¡¡¡ ya que tiene un coeficientel del 21% eso si ocupa toda la finca por delante y detras¡¡¡¡:
?Aunque el primer caso creo que es diferente a l mio ya que segun leo poneis que hay un error al hacer la tasacion del coeficiente.
Por cierto si pagais a partes iguales y un solo vecino quiere pagar  a coeficientes se tiene que pagar por coeficiente¡¡¡¡.No vale mayoria ni nada.Eso si si no se viene a razon toca ir al juzgado¡¡¡

 
Editado por lola99 30/10/2014 2:20

estoy en el mismo caso hemos hecho la reunión hemos aprobado por unanimidad regresar efectuar el pago con arreglo al articulo 5 pero el presidente y administrador no reconocen la junta extraordinaria, con eso no contaba dice que los convocantes deben dinero, etc 

hola jucuru, en mi comunidad tenemos este problema pero se trata de apartamentos los aticos tienen solarium y los bajos jardin sin construir solo una cerca en los recibos de contribucion y al final de nuestras escrituras aparecen metros utiles que coinciden con catastro pero los vecinos quieren por coeficiente aunque muchos les decimos que son coeficientes de propiedad esto no lo hacentan y encima sus casas son de tres dormitorios y mas grandes que los aticos y bajos un abuso, espero que recibas el mensaje por lo que he leido eres un maquina en estos asuntos.

muchas gracias por todo, prometo decirte cómo ha acabado todo,desde luego tu información me ha sido de gran ayuda.

gracias de nuevo por tu tiempo y amabilidad...da gusto encontrarse con gente así.............................

:-)

Ya te lo he mandado, haceis bien en reuniros os han metido una buena papeleta, de momento ir tomando posiciones y los que no hayais ido a la reunion presentar escritos, haber si conseguis que echen marcha atras, no lo creo porque hay mucha gente que se beneficia, os tocara luchar.

Yo el asunto lo veo claro, las cuotas deben adaptarse a los criterios que fija la Ley solo teneis que hacer las cosas bien, en el dictamen tienes todo explicado como se debe actuar, consultar a un abogado.

Si no lo has recibido dimelo. 

Muchas gracias de nuevo portoda esta información de verdad me está siendo de gran utilidad.
Este domingo nos vamos a reunir varios afectados para tratar de comprender lo que está ocurriendo y ver qué derechos tenemos.

Mi dirección de e-mail: ba_klimt@yahoo.es

Muchas gracias....

Entonces entiendo que necesitamos unanimidad para volver al mismo sistema que teníamos y si no se da habrá que ir a juicio.

En caso de hacer una nueva reunion os bastaria con aprobarlo por mayoria y de esta forma obligariais a impugnar a los que se quedaran en minoria, la otra opcion es la que te explico a continuacion.




No pude estar presente en la reunión por lo que no he podido dar mi voto en contra, ¿cómo deben actuar los vecinos que no estuvieron en dicha reunión celebrada el 19/7/09

Esto te beneficia en este caso, ahora tienes 30 dias desde que te han notificado el acuerdo para mandar un escrito con acuse de recibo al administrador o burofax para asegurarte la recepcion y de esta forma adquieres el derecho para impugnar despues, en el escrito debe figurar un texto como el que te pego..... “D/ña. xxxxxxxx hace constar expresamente que al amparo del art. 18.2 LPH salva su voto pues no está conforme con el acuerdo propuesto, vota en contra de su aprobación, y además manifiesta su intención de impugnarlo judicialmente si fuera necesario.”  (puedes añadir),  las cuotas aprobadas no se ajustan a los criterios establecidos en el parrafo segundo del articulo 5, y suponen un grave perjuicio para algunos propietarios entre los que yo me encuentro, puedo demostrar que la cuota que se pretende aplicar solo tiene relacion con la superficie de mi parcela y no con la superficie util de mi vivienda por lo que este acuerdo no se ajusta a derecho.

Seria mejor que te lo redactara un abogado y te lo firmara alguno mas de los perjudicados y que no esistieron a la reunion.

Si hay derramas tambien te aplicaran la nueva cuota, sera un problema para siempre. 

¿debemos crear un deposito en el que los afectados depositemos el importe correspondiente al pago de la comunidad?
No,  en este caso de las cuotas no, te pego un parrafo del articulo 17 donde lo dice..... Para impugnar los acuerdos de la Junta el propietario deberá estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas. Esta regla no será de aplicación para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el artículo 9 entre los propietarios.  Deberias seguir pagando como antes la diferencia no en caso que se lleve adelante la impugnacion.

De momento prepara el escrito y asegurate que te firmen la recepcion, despues plantearos la intencion de impugnar que el asunto es muy serio.

Mandame tu direccion de correo y te mandare un dictamen por e-mail para que vayas conociendo un poco mejor todo esto, es un poco largo, pero te conviene leerlo.

Entonces entiendo que necesitamos unanimidad para volver al mismo sistema que teníamos y si no se da habrá que ir a juicio.

Otra cosa que nos preocupa es si hubiera derramas, también nos toca pagar por coeficiente de participación (porque eso ya sería un robo), ímaginemos que tienen que volver a construir la piscina porque hay filtraciones (que no es el caso, sólo es un ejemplo) ¿tendríamos que pagar en base al coeficiente erróneo que aparece en escrituras? o ¿se calcularía un importe lineal por cada propietario de cada vivienda unifamiliar?

Creo que tenemos que pensar seriamente cómo actuar.
No pude estar presente en la reunión por lo que no he podido dar mi voto en contra, ¿cómo deben actuar los vecinos que no estuvieron en dicha reunión celebrada el 19/7/09?¿tenemos que presentar un escrito que debe ser incluido en acta? me imagino que sí pero necesito tu confirmación.

Además, si nos podemos de acuerdo todos los perjudicados como se debe hacer el pago de las cuotas, ¿debemos crear un deposito en el que los afectados depositemos el importe correspondiente al pago de la comunidad? de este modo queda demostrado nuestra intención de pagar pero no se hará efectivo el pago hasta que se resuelva el problema, ya sea por acuerdo unánime o porque lo diga un juez.
Este último punto no lo tengo muy claro, no sé cómo hay que hacerlo y si es legal o nos pueden denunciar por morosos también (vaya jaleo).

Un saludo y muchas gracias de nuevo por tu ayuda.....estoy muy agradecida...

Te explico este punto.

Ya he dicho que el problema esta en la redaccion de la escritura que no se ajusta a lo que que dice la LEY, yo lo se por experiencia porque ya he pasado por cuatro viviendas y en las tres primeras el promotor ademas de ponernos el Coeficiente de Propiedad tambien nos decia como debiemos contribuir a los gastos, es decir, cumplia con el precepto del art.3 y del 5, y jamas tuvimos problemas ni nadie cuestiono este asunto, al tenerlos todos firmado cualquier cambio que se hubiere intentado, hubiera fracasado porque significaria una modificacion del titulo constitutivo (escritura) y para eso hace falta unanimidad. Art.17,1.

Como en vuestra escritura solo esta el Coeficiente de Propiedad (art,3) lo aprueban por mayoria y lo adaptan al titulo costitutivo, y tu como estas en minoria te toca impugnar y demostrar con pruebas que las cuotas no se ajustan a lo que dice la Ley en el parrafo segundo del articulo 5.

CONCLUSION. Vosotros hasta ahora funcionabais absolutamente legal puesto que era lo que teniais establecido y no habia sido impugnado en el plazo de un año, como dice el art.18, por tanto el acuerdo era firme  y vinculaba a todos, pero ocurre que al no estar registrada esta cuota en la escritura o en los Estatutos ellos no necesitan la unanimidad, lo aprueban por mayoria y se acoplan a lo que dicen los Estatutos, en otras palabras NO OS SIRVE DE NADA QUE HAYAIS ESTADO CUaTRO AÑOS PAGANDO DE UNA FORMA SI ESTA FORMA NO ESTA REGISTRADA,  lo unico que vale es demostrar que la cuota que se ha aprobado no se ajusta a lo que dice la Ley y lo podeis demostrar.

O volveis a recuperar la mayoria o teneis que ir al juzgado con pruebas de que las cuotas no se ajustan a lo que manda la Ley en su articulo 5.


Es una cuestion de redaccion, la Ley en el art.17,1 dice....
Los acuerdos de la Junta de propietarios se sujetarán a las siguientes normas:
1. La unanimidad sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.

Como ocurre que los Estatutos solo esta la cuota del articulo3, y vosotros no habiais registrado la cuota que teniais, la unica que xiste es la del art.3 y para poner otra o modificar la existente necesitais vosotros la unanimidad o ir al juzgado con pruebas....a no ser que le deis la vuelta a la tortilla y lo aprobeis por mayoria simple, en este caso son los que se queden en minoria los que tendran que impugnar y en caso que lo hagan vosotros podreis demostrar que teneis razon y ganariais el juicio.

Es un poco complicado pero es lo que hay, pensar un poco y luchar que supone mucho dinero y sobre todo es absolutamente injusto, teneis un gran problema al ser muy pocos los perjudicados y muchos los beneficiados.

No os preocupeis por mi tiempo, tengo mucho.

No sabes cuanto agradezco tú tiempo y tus explicaciones, estaría un poco perdida si no hubiera dado contigo.....

Creo que no has mencionado nada acerca de los 4 años que se ha estado pagando en base a la superficie útil de las viviendas (y se acordó por mayoría), no tenemos nada que alegar?no se ha creado un precedente por haber pagado de este modo durante tanto tiempo?

Creo que también sería importante este punto.....

De nuevo muchas gracias por tu tiempo y gran ayuda....

Un saludo....

Estamos dispuestos a asesorarnos con un abogado pero necesitamos de tus  consejos para saber a qué atenernos y qué pasos debemos dar y sobre todo sí hay posibilidades de éxito.

Hay que intentar convencer a los demas de que la contribucion a los gastos tiene que ver con las viviendas y NO CON LAS PARCELAS, vosotros lo podeis demostar, si fueran pisos seria imposible sin la ayuda de los tecnicos porque se aplican muchos baremos, altura, suerficie, luminosidad, orientacion, etc... seria imposible, pero cuando son viviendas unifamiliares, la formula es muy sencilla

sup, parcela x 100 / suma de sup.  parcelas   = COEF. PROP.

Si esto no convence a la gente, con pruebas si debe convencer a un juez, ademas debe haber sentencias los abogados saben optenerlas.

Imaginaros que una de las pacelas se hubiera comprado sin la vivienda porque su propietario quisiera hacerla en el futuro, esta parcela tendria un coeficiente como todas en funcion de su superficie, por esta regla de tres que os han aplicado, tambien estaria pagando gastos de comunidad SIN TENER VIVIENDA.......es un disparte, defender este asunto no consintais esto que han hecho que es un atraco.

Bien, voy ha explicarte todo el asunto, lo primero es que el administrador no tiene ni zorra idea,  van al registro piden la escritura de Declaracion de Obra Nueva y si como en este caso solo esta el coeficiente de propiedad lo aplican sin darse cuenta que  haran pagar a todos segun el VALOR de la propiedad y no como indica la Ley, cuando lo que realmente deben hacer es en la primera reunion de constitucion una votacion y lo que salga por mayoria es lo que se debe respetar.

CON LA LEY EN LA MANO

Artículo 2.
Esta Ley será de aplicación:
a. A  las comunidades de propietarios constituidas con arreglo a lo dispuesto en el artículo 5.

1º Como venos la Ley empieza en el articulo 2 dejando claro que se aplicara segun lo dispuesto en el articulo 5

Articulo 3
A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación al total del valor del inmueble y referida a centésimas del mismo.

Esta cuota es la que siempre tenemos todos en las escrituras, la que te quieren aplicar a ti, fijate que la Ley dice "en relacion al VALOR del total del edificio" referida en centesimas, si tu entras en la web del catastro y sumas todos los coeficientes te dara 100, esto no tiene nada que ver con los gastos, se aplicaria en caso de extincion de la propiedad, siniestro total, indemnizacion del seguro, etc, este coeficiente esta en funcion de lo que cada uno haya pagado. Deberia llamarse Coeficiente de Propiedad pero como ves en la Ley viene como Cuota de Participacion.

Articulo 5
En el mismo título se fijará la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o elementos comunes.

En este articulo tienes la clave de todo, vuelve a aparecer la palabra Cuota de Participacion, la Ley dice, " se fijara" es obligatorio reflejarla en la escritura y muchos promotores lo hacen otros no, como es vuestro caso aunque no incurren en responsabilidad porque la Ley da hasta cuatro apciones, "propietario unico....propietarios existentes......laudo....o resolucion judicial.
Los criterios a los cuales se deben adaptar las cuotas los tienes expuestos
Superficie util
Emplazamiento interior o exterior
Situacion y
Uso que presumiblemente va a efectuarse de los elementos comunes.

Articulo 9
e. Contribuir, con arreglo a la cuota de participación FIJADA en el título o a lo especialmente establecido...

Fijate lo que hace el legislador para señalar la cuota que se debe aplicar como obligacion a cada propietario, dice "FIJADA en el titulo o lo que se tenga establecido", no dice ATRIBUIDA (la palabra que viene en el art.3,) dice FIJADA.

CONCLUSION. El fallo lo teneis en la redaccion de las escrituras, son los tecnicos del promotor los que conocen mejor la realidad arquitectonica del edificio y por tanto los que debirian dejarla reflejada en las escrituras, cuando no lo hacen al haber dos Cuotas de Participacion una que determina el VALOR (art,3) y otra la de los gastos comunitarios (art5) se confunden los conceptos.

DOCUMENTACION.
Lo mas importante que teneis que conseguir es una hoja con  las superficies de todas las parcelas, esta en la memoria, puede que la tengas en junto con la documentacion que entrega el promotor, si no la tienes pidela en tu Ayuntamiento en urbanismo, cuando se hace la obra los promotores tienen que entregar todo el proyecto en la administracion local, en el Registro de la Propiedad pide nota simple de los Estatutos y los coeficientes de propiedad de todos, solo cuesta 3,5 los puedes pedir por telefono y luego ir a recogerlos.  (www.registradores.org).
Esta hoja de las superficies es fundamental como prueba para demostrar ante un juez que tu coeficiente no tiene para nada en cuenta los criterios establecidos en el art,5, la formula es superficie de parcela x 100 / suma de todas las parcelas = Coeficiente de Propiedad o lo que es lo mismo Cuota de Participacion del ART3.

ESTRATEGIA.
Lo primero es tener claro el asunto, despues con las firmas del 25% de los propietarios o los que junteis el 25% de las cuotas de participacion, solicitais al presidente una reunion extraordinaria con el asunto de las cuotas en el orden del dia, en caso que no quiera, estariais legitimados vosotros para convocarla, explicais el asunto y si los volveis a perder aunque solo sea por mayoria, "salvais el voto" debe quedar reflejado el nombre el voto en contra del acuerdo aprobado y la intencion de impugnar si fuera preciso en el juzgado, al amparo del articulo 18, con ello adquiris el derecho y despues teneis tras meses o un año para hacerlo.

En este caso si con una nueva reunion no consiguierais volver al sistema anterior el enfoque en la impugnacion deberia ser.
Las cuotas no se corresponden con lo establecido en el articulo 5
Y porque  suponen un grave perjuicio para algún propietario que no tenga obligación jurídica de soportarlo .

Seguire añadiendo alguna cosa mas y respondiendo a tus dudas, lo principal ahora es que entiendas todo lo que te he explicado

Muchas gracias por tu rápida respuesta,
He de especificar que se trata de un chalet adosado, en este caso de esquina(por eso tiene más parcela que el resto), hemos mirado en la escrituray sólo nos pone cuota de participación de 2.6863 % pero no hemos encontrado nada que haga alusión a los gastos de comunidad ni cómo deben ser abonados.

Por lo que he entendido en tu respuesta, confirmas que el importe de la comunidad debía ser correspondiente a la superficie útil de la vivienda y no a la superficie de la parcela en su totalidad según dice la Ley en el parrafo segundo del articulo 5.

Pero claro si en el coeficiente nos han metido toda la parcela nos han metido un buen gol.

En ese caso los 4 años que hemos pagado en base a la superficie construida de la vivienda no sirve de precedente a la hora de impugnar esta nueva decisión????

Estamos dispuestos a asesorarnos con un abogado pero necesitamos de tus sabios consejos para saber a qué atenernos y qué pasos debemos dar y sobre todo sí hay posibilidades de éxito.

Somos 14 vecinos los afectados por este error.

Muchas, muchas gracias por tu respuesta e inestimable ayuda...

Menuda putada te han gastado, estabais pagando bien tal y como dice la Ley en el parrafo segundo del articulo 5, ....se tomara como base la superficie util de cada piso o local.....en ningun caso dice que se hara por la superficie de la parcela, y tu coeficiente solo tiene que ver con la superficie de la parcela, la vivienda no se tiene en cuenta porque esta dentro de la parcela, si tu multiplicas la superficie de tu parcela por 100 (unidad) y divides por la suma de todas las parcelas te dara el coeficiente de propiedad que logicamente aumentara segun la superficie de cada pacela. 

Tu puedes demostrar que la cuota que se ha aprobado no se corresponde con los criterios establecidos en el articulo 5, por lo tanto se deb corregir pero te tocara impugnar, un asunto complicado, mira tambien tu escritura por si dice algo de como debeis pagar, si dijera algo seria clave puesto que lo tendriais todos firmado.

Mañana te explicare un poco mas de este asunto, lo conozco bien, lo que han hecho esta mal y te perjudica mucho, pero tendras que ir al juez.