Según establece la norma, la distribución de los gastos de comunidad, en el caso en que se acuerde seguir un sistema distinto del legal de reparto por cuotas de participación, en función de la autonomía de la voluntad que el artículo 9.1.e) LPH concede a la comunidad,debe realizarse en los estatutos, al establecer el artículo 5 LPH, que las reglas comunitarias relativas a los gastos deben formar parte de dichos estatutos.
Por lo tanto, para que formalmente sea correcta la modificación del sistema de reparto de gastos, será necesario el cumplimiento de los requisitos legamente establecidos, acuerdo unánime de modificación de estatutos, e inscripción registral del mismo para que resulte efectivo frente a terceros.
Sin embargo, puede suceder, y en la práctica es muy frecuente, que se realice la modificación cumpliendo el primero de los requisitos, es decir, la adopción del acuerdo unánime, pero no el segundo, la modificación formal de los estatutos y la inscripción del acuerdo.
Además, este acuerdo unánime puede producirse de dos formas diferentes: bien mediante un acuerdo formal adoptado en junta en el que se decide por unanimidad cambiar el sistema de reparto de gastos, con inclusión del acuerdo en el libro de actas; o bien mediante un acuerdo tácito, que incluso puede ser un error o desconocimiento de la norma, o una consecuencia práctica, especialmente en comunidades reducidas, conforme al cual la comunidad funciona durante prolongados periodos de tiempo, en muchos casos de muchos años,con un sistema distinto al legal o incluso al reflejado en los estatutos.
En el primero de los casos, nos encontramos ante un acuerdo plenamente eficaz, al reunir los requisitos necesarios para ello, de tal forma que todos los copropietarios vendrán obligados a pasar por él, y una nueva modificación, aunque suponga volver al sistema legal o al fijado en los estatutos originales, no modificados en el Registro, precisa inexcusablemente, la adopción de un nuevo acuerdo unánime, sin que ninguno de los copropietarios que ha tomado parte en el acuerdo pueda alegar válidamente su intención de que se vuelva al sistema reflejado en los estatutos originales alegando su falta de modificación en el Registro de la Propiedad.
No obstante su validez entre los copropietarios, el acuerdo no podrá ser opuesto a ningún nuevo adquirente , si no se ha inscrito en el Registro.
Lo mismo sucederá si el acuerdo no se alcanza por unanimidad, sino por mayoría, pero no es impugnado en plazo.