juicio equidad - art. 17 Ley PH

     Ante lo embarullado y entrecortado que he visto el tema al repasar las conversaciones, voy a intentar reproducirlo de forma cronológica y clara:

     En una Comunidad Propietarios con 2 portales (X: 8 pisos e Y: 16 pisos) y 4 locales, los Estatutos originales establecían que en los gastos de los portales tenían que participar (por cuota) todos los propietarios, indistintamente del portal al que perteneciesen los pisos o que la propiedad fuese uno de los locales.

     Se modificaron los Estatutos de la Comunidad general por unanimidad para que los gastos de cada portal corrieran a cargo de los propietarios de pisos del portal correspondiente; y para que los propietarios de los 4 locales quedaran exentos de los gastos de los portales a cambio de:

          - A/ financiar la mitad del presupuesto de un salvaescaleras en la que sería Subcomunidad Propietarios portal Y de 16 propietarios (no era factible la bajada de ascensor a nivel de calle): obra ya realizada.
          - B/ ceder el espacio necesario para realizar la obra de bajada de ascensor a nivel de calle (actualmente parte de un rellano al que se accede por 11 escalones) en la que sería Subcomunidad Propietarios portal X de 8 propietarios (coincide que 2 de estos propietarios son también propietarios de 2 de los locales): obra pendiente de ejecución.

     En Junta de Abril-2013 de la Subcomunidad  Propietarios portal X para eliminar las barreras arquitectónicas a la que asistieron 6 de los 8 propietarios de los pisos, se aprobó poner ascensor nuevo (el actual está fuera de norma con requerimiento de Industria de subsanar defectos importantes) y realizar la obra de bajada del ascensor a nivel de calle: 4 votos a favor (1 con MINUSVALÍA reconocida oficialmente) y 2 votos en contra (los de los 2 propietarios que son también propietarios de 2 de los locales). Comunicado el Acuerdo a los 2 propietarios que no asistieron, uno votó en contra y el otro no se pronunció, con lo que el resultado final fue: 5 votos a favor y 3 votos en contra.

     En Junta de Octubre-13 de la Subcomunidad Propietarios portal X para inicio de la obra y establecimiento de fechas de pago, los 3 votos en contra del Acuerdo plantearon la posibilidad de ejecutarlo en dos fases:

          - 1ª: sustitución del ascensor actual por uno nuevo con el recorrido actual.
          - 2ª: realizar la obra de bajada del ascensor a nivel de calle en plazo a determinar y consultar a otra empresa presupuesto más económico.

     A esta propuesta se sumó el propietario que no se pronunció en su momento. Como manifestaron no estar dispuestos a asumir el Acuerdo de otra forma y para evitar, por parte de los 4 propietarios a favor del Acuerdo ya aprobado, enfrentamientos e intentar llegar a una solución sin conflictos, se convocó nueva Junta con ese orden del día.

     En Junta de Noviembre-13 de la Subcomunidad Propietarios portal X, por parte de los 4 propietarios favorables al acuerdo se contempló la posibilidad de aceptar cambios en las características del ascensor aprobado, a cambio de que los otros 4 propietarios contrarios al acuerdo facilitasen la ejecución de la obra de eliminación de barreras arquitectónicas en fecha a determinar. Sin embargo, los 4 propietarios contrarios al Acuerdo se negaron en todo momento a establecer una fecha o un plazo para la ejecución de ese Acuerdo de obra de Abril-13 (¿1 año? ¿3, 5, 10, ...?: "cuando se pueda; cuando venga bien; cuando mejoren las cosas; ..."), por lo que no hubo posibilidad de nuevo Acuerdo.

     El siguiente paso ha sido la convocatoria por esos 4 propietarios contrarios al Acuerdo de Junta de Enero-14 de la Subcomunidad Propietarios portal X para, según orden del día:

          - 1º/ revocación total del Acuerdo anterior de Abril-13
          - 2º/ cumplir con los requerimientos de Industria en el ascensor actual
          - 3º/ estudiar otras posibilidades de eliminar las barreras arquitectónicas

     El punto 1º/ se votó 4 a favor y 4 en contra. Los 4 a favor de la revocación entendían que, al tener un pequeño porcentaje más de cuotas de participación, tenían mayoría y quedaba revocado el Acuerdo. El Administrador-Secretario les explicó que no cumplían con el requisito de "mayoría de propietarios".
     El punto 2º/ (querían "hacer lo que pide Industria, el mínimo") quedó en el aire (4 votos a 4: sin "mayoría de propietarios"), al explicarles el contrasentido de gastar dinero en el ascensor viejo cuando está aprobado cambiarlo.
     En el punto 3º/ manifestaron que su intención era, una vez hecho el mínimo del punto anterior, que pasaran los 4 años hasta que tocase revisión del ascensor y entonces valorar el cortar parte de los 11 peldaños y salvarlos hasta el rellano con un elevador y ahí hacer transbordo y pasar a coger el ascensor (debido a las características del portal, no se puede poner rampa ni salvaescaleras).

     Proponen convocar nueva Junta con esa propuesta y la información que la avale para adjuntarla en la citación/convocatoria y que la tengan 4 de los propietarios no presentes (que votaban por representación). Está pendiente de celebrar.

     En resumen, que tenemos el Acuerdo de Abril-13 aprobado por 5 votos a favor y 3 en contra, pero a la hora de ejecutarlo estamos con 4 votos a favor y 4 en contra.

     Ante la evidencia de que todo el interés de los 4 propietarios en contra del Acuerdo de Abril-13 existente es anularlo  (para lo que intentan que se adopte algún Acuerdo nuevo que lo sustituya, cada vez con propuestas más limitadoras: no ascensor nuevo, no obra bajada ascensor a nivel de calle, ...), y como no se alcanza la doble mayoría necesaria, ni seguramente se alcanzará en la nueva Junta pendiente, planteaba la cuestión del Juicio de Equidad contemplado en el Art. 17-Ley PH y su acceso y aplicación para que el Juez resuelva con equidad, sin que suponga un quebranto económico para quienes consideramos que ese Acuerdo de Abril-13 es vigente y ejecutable.

     Como es lógico, los 4 propietarios favorables al Acuerdo nos sentimos toreados y engañados:

          - los 2 propietarios de piso y propietarios a su vez de local en la votación unánime de modificación de Estatutos quedaron exentos de los gastos del portal y ahora se oponen a la obra que motivo ese acuerdo de modificación (para optar por el elevador/salvaescaleras, tendría que haberse contemplado en los Estatutos y, al igual que en el otro portal Y, haberse financiado por los propietarios de los 4 locales el 50%).

          - los 4 propietarios contrarios al Acuerdo Abril-13 ofrecen "darnos" el sustituir el ascensor por otro nuevo con el recorrido actual (aunque con modificaciones restrictivas de amplitud, acceso de puertas, seguridad, ...), y la obra de bajada a nivel de calle "ya se hará" (en todo momento se niegan a establecer fecha de ejecución).

          - finalmente ya reconocen que todo su interés es gastar el mínimo dinero para cumplir con la Ley, aunque admiten el beneficio de revalorización del importe de sus propiedades que supondría la ejecución del Acuerdo (aquí es importante señalar que PARA ESOS 4 PROPIETARIOS CONTRARIOS AL ACUERDO SUS PISOS NO CONSTITUYEN 1ª VIVIENDA. Incluso 2 los tienen alquilados).

          - la actitud de esos 4 propietarios contrarios al Acuerdo es de prepotencia y desprecio: "pues a ver por dónde tiráis, no pensamos poner un duro. Si queréis gastaros un dineral en abogados, vosotros veréis. A ver con qué pagáis luego la obra.", "con la de niños que hay muriendo de hambre en el mundo y vosotros pensando en tirar el dinero", "para cuatro días que vengo, me viene bien subir escaleras", "si me lo pagáis vosotros, adelante", "aquí eso no se va a hacer, y no hay más que hablar", ...

     En fin, que al atasco de la Subcomunidad Propietarios portal X no se le ve solución. Insisto: de ahí nuestro interés en el JUICIO DE EQUIDAD. Gracias por el interés y la dedicación al conflicto, y por el intento de aportar información.
 

     Partimos de puntos distintos:

     Si en los Estatutos se acuerda que los locales quedan exentos de los gastos de los portales X e Y, y que los propietarios de cada uno de ellos harán frente exclusivamente a los gastos del portal al que pertenecen , entiendo que las decisiones a tomar sobre dichos portales, y en consecuencia los votos, corresponderán a los 8 propietarios del portal X sobre ese portal y a los 16 propietarios del portal Y sobre ese portal, que son los obligados a responder economicamente a los acuerdos que se adopten. 

     Los locales tendrán derecho a voto en aquellos asuntos comunitarios en los que estén obligados a responder económicamente. Creo que no tiene sentido que modifiquemos los Estatutos, dejando a los locales exentos de la obligación de pago en los gastos de portal, para poder tomar las decisiones sobre lo que compete exclusivamente al portal sin tener que depender del 22,63% de las cuotas de participación que tienen esos 4 locales, si luego siguen teniendo el derecho a voto aunque no la obligación de pago.

     Entiendo que la Comunidad, a efectos de gastos de portal, está formada por los propietarios de cada portal (como subcomunidades), y que los locales no votan en las decisiones que competen a cada uno de los portales, lo mismo que los propietarios del portal X no votamos en las decisiones del portal Y, y los propietarios del portal Y no votan en las decisiones del portal X (siempre según los nuevos Estatutos votados por unanimidad).

     En cuanto al tema de las 12 mensualidades, con un acuerdo de 5 favor y 3 en contra (entendido el portal X como subcomunidad, sin depender ni de los 16 votos de los propietarios del portal Y ni de lo 4 votos de los propietarios de los locales), creo que, al ser tema de eliminación de barreras arquitectónicas, se cumple el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representan la mayoría de las cuotas de participación.  

     Y, según el Art. 17 de la Ley PH que establece ese requerimiento de votos:

     "Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido anualmente exceda de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes".

     De todas formas, como Uds. me indican, y como todavía hay pendiente una nueva Junta en la que pretenden cambiar el acuerdo adoptado por otro que suponga instalar un elevador en lugar de bajar el ascensor a nivel de calle (que terminará nuevamente con empate a 4 votos), a ver si me contestan sobre la justicia gratuita por minusvalía y puedo contar con el abogado de oficio antes de solicitar el juicio de equidad, para que me asesore una vez estudiada toda la documentación.

     Mil gracias por su paciencia, interés e información.

usted dice al abrir el tema
En Junta de Abril-201 : 4 votos a favor y 2 votos en contra (los de los 2 propietarios titulares de piso y de local).,  después los que no asistiren uno a favor y otro en contra,
OK, los 5 favorables que dice haber
Entendiendo que la comunidad esta formada por 10 propietarios,( los 10 votan)
No se ha alcanzado los 3/5, ya que 10*3/5= 6 y fueron 5 positivos en la primera junta,
OK, los locales no pagan pero si votan, y se intuye que es favorable ya que aportan como pago el espacio (se puede presuponer), aunque su voto es negativo en cuanto propietarios de vivienda, (este tema deberá documentarlo un abogado, dice que esta esperando uno, los propietarios de viviendas y locales mientras no implique el acuerdo  pagar aceptan todo)
Mientras se pueda demostrar que 5 de viviendas y 2 de locales , 7 votos favorables (un poco complicado) para llegar a los 3/5
Tras la votación y la pronunciación de los no asistentes el acuerdo es ejecutivo, lo cual implica obligados los 8 (ya que los locales no pagan por aportar el espacio) a correr con los gastos. Y estarán obligados a correr con los gastos hasta 12 mensualidades los que votaron en contra y con el 100% los que votaron a favor. ya que usted es minusválido
El problema que si no se cubre con los votos favorable y las 12 mensualidades de los que votaron en contra la diferencia la debería pagar usted ya pue es quien lo solicita
Despues con el tiempo se ha ido complicando, Si en la Junta de oct/13 no estaba como punto del dia en la convocatoria volver a votar este tema, NO SE PUEDE ABRIR EL TEMA NI VOTAR se podría haber tratado en ruegos y pregunta, pero en este punto no se debe votar y si decidir si para ese tema se necesita otra Junta.
El juicio de equidad: Es solicitar la intervención de un Juez en los casos en los que no se hubiese podido adoptar un acuerdo en Junta de propietarios y el acuerdo de los copropietarios pueda ser suplido por la autorización judicial,... En tiendo que acuerdo hay aunque no sea el que usted desearia y sinceramente por solidaridad debería haber sido.
Se necesita demanda presentada Al juzgado de Primera Instancia, que por turno corresponda(Lugar de radicación de la finca)
Es suficiente sólo un propietario, aunque conviene que comparecieran todos los que estén a favor de actuar.
Firma del o de los demandantes.
Como usted esta esperando un abogado, debería ser el o ella quien les aconseje como actuar una vez vea la documentación cmpleta del caso, de otra forma ya que que podemos llegar a conclusiones erróneas

   No acabo de explicarme en condiciones:

     Queda pendiente hacer la obra de sustitución del ascensor y bajada a nivel de calle en el portal X de 8 propietarios, que son los obligados a correr con los gastos.

     Los propietarios de los locales A y B (ajenos por completo al portal X) ceden el espacio para poder bajar el ascensor, según acuerdo de modificación de los Estatutos.

     Se aprobó por 5 votos a favor (con 1 propietario con minusvalía) y 3 en contra hacer esa obra (con importe superior a 12 mensualidades).

     Con posterioridad, 1 de los votos a favor se ha pasado con los 3 votos en contra: no se puede establecer la fecha de inicio de obra y quieren revocar el acuerdo. Empate a 4 votos en las dos últimas Juntas.

     El tema del salvaescaleras se contempló exclusivamente para el portal Y de 16 propietarios (con imposibilidad de bajar el ascensor a nivel de calle), y los propietarios de los locales C y D (que a su vez son 2 de los propietarios del portal X) financiaron la mitad del importe, según acuerdo de modificación de los Estatutos.

     Gracias por todas las respuestas. Espero haber sabido explicar mejor la situación que me ha llevado al planteamiento de las cuestiones iniciales:

     ¿DE QUÉ FORMA SE APLICA EL Art. 17 Ley PH, juicio equidad?  

     ¿DE QUE FORMA SE ACUDE O ACCEDE AL JUEZ?  

     ¿ES NECESARIO CONTRATAR ABOGADO Y/O PROCURADOR?

     El objeto es poder solucionar el atasco en la comunidad sin que suponga un perjuicio económico a los propietarios que consideramos que el acuerdo está tomado y hay que hacerlo cumplir.

     Saludos.

     Queda pendiente la obra de bajada del ascensor a nivel de calle en el portal de 8 propietarios, para lo que los dos locales anexos ceden el espacio necesario (acuerdo modificación Estatutos).

     Al acuerdo posterior de cambiar el ascensor y hacer la obra (5 votos a favor y 3 en contra) ahora se oponen los 3 votos en contra y el voto que no contestó en el plazo de 1 mes: nos encontramos con la situación de 4 votos a 4 a la hora de establecer la fecha de inicio de obra, y todo su empeño es anular ese acuerdo.

     Muchas gracias por sus explicaciones.

sieento no haber entendido la cuestion, ahora ha amo¡pliado algo mas

los locales del edificio de 16 pagan el 50% del salvaescalera y los locales del edificio de 8 ceden el espacio, no?

ahora quedaria pagar el 50% del salvaescalera las 8 viviendas del edificio no?

Han calculado la cuota a pagar pasa de 12 mensualidades?, en el caso que no pase será obligatorio ya que usted es minusválido y vive en el edificio

Sin perjuicio de lo establecido en el artículo 10-1 b), la realización de obras o el establecimiento de nuevos servicios comunes que tengan por finalidad la supresión de
barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor, incluso
cuando impliquen la modificación del título constitutivo, o de los estatutos, requerirá el voto favorable de la mayoría de los propietarios, que, a su vez, representen la mayoría de
las cuotas de participación.
Cuando se adopten válidamente acuerdos para la realización de obras de accesibilidad, la comunidad quedará obligada al pago de los gastos, aun cuando su importe repercutido
anualmente exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes

Artículo 10 le la LPH: Obras de conservación y accesibilidad

1. Tendrán carácter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones:

b) Las obras y actuaciones que resulten
necesarias para garantizar los ajustes razonables
en materia de accesibilidad universal y, en todo
caso, las requeridas a instancia de los
propietarios en cuya vivienda o local vivan,
trabajen o presten servicios voluntarios, personas
con discapacidad, o mayores de setenta años,
con el objeto de asegurarles un uso adecuado a
sus necesidades de los elementos comunes, así
como la instalación de rampas, ascensores u
otros dispositivos mecánicos y electrónicos que
favorezcan la orientación o su comunicación con
el exterior, siempre que el importe repercutido
anualmente de las mismas, una vez descontadas
las subvenciones o ayudas públicas, no exceda
de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido

     Sobre respuesta de ADAS:

     Los votos están bien contados. Es una comunidad con 2 portales (uno de 8 pisos y otro de 16) y 4 locales. Los Estatutos originales establecían que en los gastos de los portales tenían que participar (por cuota) todos los propietarios, indistintamente del portal que se tratase.

     Se modificaron los Estatutos por unanimidad para que los gastos de cada portal corrieran a cargo de los vecinos del portal correspondiente, y para que los 4 locales quedaran exentos de los gastos de portal, a cambio de financiar la mitad de un salvaescaleras en el portal de 16 propietarios (en el que era imposible la bajada de ascensor a nivel de calle) y de ceder el espacio necesario para realizar la obra de bajada de ascensor a nivel de calle en el portal de 8 propietarios.

     Por acuerdo entre los propietarios de los 4 locales, los 2 pegados al portal de 16 financiaron la mitad de su salvaescaleras, y los 2 pegados al portal de 8 cederían el espacio necesario para la obra de bajada de ascensor. SE DA LA CIRCUNSTANCIA DE QUE LOS 2 PROPIETARIOS QUE PAGARON LA FINANCIACIÓN DEL SALVAESCALERAS SON 2 DE LOS PROPIETARIOS DEL PORTAL DE 8 QUE SE OPONEN AL ACUERDO ADOPTADO. Los propietarios de los 2 locales que tienen que ceder espacio para la obra se atienen al acuerdo de los nuevos Estatutos.

     A partir de ahí, el tema del acuerdo y las votaciones y nuevas juntas es el explicado, SIEMPRE CON RELACIÓN A LOS 8 PROPIETARIOS DE PISOS QUE TIENEN QUE ASUMIR LOS GASTOS DEL PORTAL.

     Espero haberlo aclarado. Gracias por su interés.

ha hecho lo mejor, 

lleve en la primera entrevista la mayor documentacion que pueda, Las actas son muy imprtantes, y si tuviese los estatutos, y la escritura de su vivienda en el caso que aparace el coeficiente de participación.

Es importane que lleve algo donde se vea los porcentajes de todos los inmuebles de la comunidad.

suerte si necesita algo más aqui estamos.

     Precisamente se trata de saber si se puede evitar el tener que recurrir a abogados, para no gastar el presupuesto de la obra en sus honorarios.

     De todas formas, ya estoy tramitando el tema de justicia gratuita por minusvalía.

     Gracias por la atención y opinión.

el tema es complicado poderlo solucionar dado que han tenido distintas junyas y no estan teniendo en cuenta las cuotas de participación ya que la ley habla de propietarios y cuotas de participación, (faltaría información para poder pronunciarnos)

Creo que el primer error es el nº de propiedades:  viviendas 8 y 2 locales (o han mas de 2 locales) por lo que al recoger los votos por propiedades en abril y tras pronunciarse los que no asistieron son 5 a favor y 5 en contra no 4 como dice usted.

                asistentes    favor       contra
 viviendas      6               4                2
locales           2                                 2
no asisten     2               1                1
  total            10               5                5

ya el resto de las votaciones y acuerdos no serian correctas ya que cuentan mal las votos y no tienen en cuenta las cuotas de participación

El tema no es complicado teniendo la documentacion necesaria, por lo que si pregunta algun profesional, no sería cara la consulta. Le aconsejo varios presupuestos y pida referencias 

suerte, creo que lo puede tener resuelto tal como dice que se ha desarrollado el tema. Aaunque la verdad que la postura de algun vecino me parece un poco abusiva