POTESTAD DEL PRESIDENTE?

Buenos días Zzpancho.

Con respecto a tus preguntas te diré lo que dice un experto jurísta en relación al artículo 16.2 de la Ley de Propiedad horizontal. No te quiero desilusionar, pero es una realidad:

""Esta previsión estaba antes de más (art. 16.2.º) y lo sigue estando ahora en el nuevo precepto, pues esa exigencia de convocar otra Junta en el plazo de ocho días, con los mismos puntos del orden del día, cuando no se haya celebrado en segunda convocatoria, solo se cumplirá si le conviene a la Comunidad, a su Presidente o a sus convocantes, ya que harán lo que les parezca oportuno, bien sea renunciar por el momento, citar a los quince días, a los dos meses, con los mismos puntos o con otros; en definitiva, de la manera que consideren conveniente para los intereses comunitarios.
Reiterando la postura conocida, se considera que no hay nada peor que las normas jurídicas que, pareciendo imperativas, no tienen sanción ni consecuencias por su incumplimiento. Y aquí nos encontramos con el hecho evidente de que si la Junta no se convoca en el plazo de ocho días, la vida comunitaria sigue con toda tranquilidad y con los mismos derechos y obligaciones de la Ley, de los Estatutos y de los acuerdos anteriores para todos los propietarios. Y desde luego que la próxima Junta, sea cuando fuere, con el mismo orden del día o con otro, tendrá plena validez a todos los efectos.
En conclusión, que hay que olvidarse de este precepto, no dice ni ofrece nada, afortunadamente, tampoco sanciona por el hecho de que la Comunidad convoque cuando quiera y como quiera, que es lo que debe hacer (y hace) en la práctica cotidiana.""

Esta es la realidad sobre este punto de la Ley.

Si deseáis que se haga una junta, mi opinión es que con el 25% de propietarios y cuota de participación entregueis al Administrador la petición de la realización de una Junta Extraordinaria explicando los puntos del orden del día que queréis tratar, indicándole la fecha y hora en que se deberá hacer. El Administrador estará obligado a mandar la convocatoria y realizar dicha reunión. Si no lo hiciera porque estuviera en "connivencia" con el Presidente, deberéis cancelar el contrato con el Administrador en una próxima Junta donde haya renovación de cargos, porque esta incumpliendo la ley.

Un cordial saludo.

Miguel.

Vuelvo a retomar el hilo, han pasado mas de 8 dias y el presidente no ha convocado la junta sustituta de la que anulo unilateralmente, solamente nos ha mandado una carta con sus explicaciones y pospone la proxima reunion sin fecha para cuando se reciba la demanda.

Esto es legal?

Perdone mi torpeza Miguel,

La junta anulada antes de inicio estaba para el día 1 de marzo a las 17 en primera convocatoria y a las 17:30 en segunda.

Entiendo según tu escrito que esta en la OBLIGACION, no en la voluntad, de convocar una nueva junta entre ese día 1 y el día 9, es asi?

¿Que ocurre si no se convoca en ese plazo?

El aviso de reunión entonces debería salir de la administración con fecha de carta y matasellos dentro de ese periodo, pero que plazo hay para que se materialice  la reunión?

¿A que te refieres como en este caso práctico a los 3 días?

Al ser casi todos de fuera siempre pasan mas de tres días desde que se matasella la carta hasta que la recibimos en nuestros domicilios, estaremos al tanto del tablón.

Si te he entendido bien, al ser el presidente el que convoca podríamos añadir punto en el orden del día sin el 25% famoso, verdad?

Además de este punto nuevo entiendo que deberían figurar los mismos que en la junta original, verdad?

Un propietario al recibir la carta se dirigio a la administración para que lo incluyese pero tengo duda de que lo hagan, si no lo hacen entiendo que podemos impugnar  la junta?

Y me reitero porque es importante, en el caso de no adjuntar con la convocatoria escrita el listado de vecinos que no estan al corriente de pago la junta es impugnable, verdad?

Muchas gracias, de veras, la proxima vez que baje a Madrid espero que me acepte al menos una cerveza.

Un abrazo

Muchisimas gracias Miguel.

En primer lugar decirte que la finca esta en la localidad de Salou, provincia de tarragona.

Entiendo que eso no varia las conclusiones pero quizas si algun matiz legal.

En cuanto a tus comentarios tienes toda la razon, el problema es que al ser segunda residencia es complicado organizar un numero de propietarios que podamos cambiar las cosas y cuando llega la convocatoria de junta, la gente delega el voto en la junta rectora sin estar al tanto de estos menesteres.

Es evidente que tenemos que hacer el trabajo de comunicar la realidad de la situacion al resto de vecinos y la administracion como bien presagiabas no nos esta facilitando el censo.

Me permito hacerte otro par de preguntas.

Ese 25% de propietarios es sobre el total de propietarios o sobre el de los que estamos al corriente de pago?

La otra, en teoria hay que hacer otra junta que sustituya la que no se llego a realizar,no?

Podria aprovechar un solo vecino para incluir en el orden del dia la destitucion del presidente?

Asi nos ahorrariamos reunir el 25% inicial 

Muchisimas gracias de nuevo

Hola Zzpancho.

Desde luego le estáis dando motivos al Conserje para meteros demanda tras demanda Os va a costar un pico todo esto si decide demandaros y tenga un abogado un poco despierto.

Habéis pensado en la posibilidad de ahorraros el dinero de las reclamaciones judiciales del conserje y pagar un buen psicoanálista para el Presidente?.

Todo lo que has comentado en tu último comentario viene reflejado en el convenio colectivo de empleados de fincas urbanas.

http://www.adminfergal.es/files/0203.1386790582.QBRW9636LLNR5018UIDT4212NIKG3026.pdf

En el artículo 34 dice que el empleado tiene derecho a disfrutar de 30 d., que disfrutará preferentemente en verano y de mutuo acuerdo entre las partes. De no estar de acuerdo 15 días lo determinará la propiedad y 15 el trabajador pero siempre entre los meses de Junio y Septiembre. El período de anticipación de dichas vacaciones debe de darse con una antelación mínima de dos meses.

Un saludo.

Miguel.

Os cuento la penultima porque estan acosando al conserje.

ayer mediante un email le comunican que permanecera de vacaciones otros 15 dias, esto les advertimos algunos propietarios que es ilegal hacerlo asi y que tienen que dar un preaviso de 15 dias.

ayer le llaman por telefono pidiendole que se reincorpore hoy mismo pero no se lo quieren dar por escrito.

esto es muy fuerte

Hola de nuevo. Estimado ZZPancho. En este foro todo lo que hacemos por parte de los propietarios y colaboradores lo hacemos de forma gratuita. Creo que todos los que estamos aquí lo hacemos para servir y aprender, es como si utilizáramos la frase que una vez leí en un libro metafísico "Todo lo que se recibe es para dar". Nuestros modesto conocimiento está a disposición de Vds. Como verá Javier también le ha contestado en la misma línea. Espero que algún colaborador o propietario pueda dar su opinión. Paso a contestarle. Existe una responsabilidad por parte del Presidente al incumplir el mandato dado por la Junta de Propietarios y excederse en su cumplimiento y también de forma colateral del Administrador por incumplir en sus mismos términos realizando acciones en contra de lo mandado en la Junta de Propietarios y que así ha quedado perfectamente definido en el Acta que supuéstamente deben tener todos Vds. en su poder. Se puede ir contra el Presidente, si, será efectiva la demanda, eso ya dependerá de las pruebas que vds. aporten y que aporte la otra parte. Toda "cosa" puede ser juzgada, la conveniencia o no es otro tema. Ahora actualmente los gastos del juicio por reclamación de costas (no será altas pero las hay en el derecho laboral), deberán ser abonadas por la Comunidad de Propietarios. Tenga en cuenta que según indica el art. 13.3 de la LPH, "el Presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten". Todas sus decisiones y sus gastos serán respaldados por la propia Comunidad. Con respecto a la indemnización en forma de dietas y kilometraje, se pueden pagar, por supuesto, siempre y cuando se apruebe en Junta de Propietarios por mayoría simple de los presentes y representados con derecho a voto. Con respecto a la no inclusión de las deudas pendientes en la última convocatoria, si de verdad no ha sido incluido en la convocatoria última presentada, es motivo de anulación de la Junta si se impugnara la misma. Pero desde luego yo les aconsejaría que si su Administrador no ha sido capaz de poner esto en la convocatoria prescindan de sus servicios. Este Administrador no es profesional. Por favor léase el artículo 16.2 de la LPH. Yo creo que todos los administradores nos lo sabemos de memoria. Con respecto a la nueva Junta deben solicitar al Presidente la misma. (Yo pensaba que ya estaba puesta en marcha según mi contestación anterior). Si no fuera así hablaría con el Administrador para ver si este no tiene inconveniente en facilitar las direcciones (no se las dará). Le queda el recurso de conseguir el 25% de las firmas a través de las personas que vivan allí o vayan a pasar los fines de semana,etc. Ponerlo en el tablón de anuncios no me parece que falte a la ley de protección de datos. Diríganse a los propietarios de una forma elegante y sin insultos y expliquen la necesidad de realizar una junta extraordinaria para aclarar la situación de la comunidad. Se puede poner en el tablón de anuncios, si. (Nunca pongan listas con direcciones,etc.) Sobre el asunto de los Proveedores, estos tienen derecho a cobrar por supuesto. Si no se les paga es fácil que tengan un juicio monitorio por impago de las deudas. Aténganse a las consecuencias. Mi recomendación mas importante, cambien de Presidente a la mayor brevedad posible. Será bueno para la Comunidad. Un cordial saludo. Miguel.

No se como pueden seguir manteniendo a ese tipo de personas con cargos en su comunidad de vecinos, el PRESIDENTE se cree que está en un cortijo y él es el señor, el Administrador que no sabe cuales son sus funciones.

En referencia que el Conserje ha demandado a la comunidad, es lo normal, yo lo haría, es mas le digo van a perder el juicio y sus costes serán para la comunidad, es decir todos gracias a su presidente y su esbirro el administrador.

Planteense la rescisión inmediata del contrato que tendrán con el administrador (parece ser que está también en el mismo cortijo) por ser autorizante de dichas aberraciones.

Muchisimas gracias por su respuesta, veo que muchos vecinos estabamos en lo cierto.

Queri dejar claro que el presidente lleva 8 años voluntario y ya me esta escamando el tema...

deja usted claro que la junta se puede posponer a juicio del presidente, ahora unas dudas relacionadas.

si sus consejos tienen algun coste economico comuniquemelo por mp que no hay problema.

Partiendo de que publicamente el presidente ha comunicado que en todo momento ha estado asesorado por el administrador en estas funciones..

Podemos exigir judicialmente que los vecinos al no aprobar sus actos en junta quedemos exentos de los gastos generados por la demanda y que responda a nivel individual el que la ejecuto?

Podemos pedir a la junta indemnizacion en forma de dietas y kilometraje por una junta que el presidente decide suspender unilateralmente con el asesoramiento del administrador y que sean ellos los que corran con los gastos del alquiler de la sala del hotel donde se dio?Añado que en la convocatoria escrita no se adjunto el listado de vecinos pendientes de pago, podemos agarrarnos ahi..??

De cara a recopilar datos para pedir junta para el cese del presidente ya que aqui huele mal, al ser segunda residencia, podemos pedir los datos del censo para enviarles un escrito comunicandoles la intencion de reunir ese 25% de propietarios para la convocatoria?

ese 25% es sobre el censo o,sobre los vecinos al dia de pago?

En caso negativo, es legal enviar una carta buscando sus direcciones por otros medios?

Se puede poner esa iniciativa de convocatoria de reunion para conseguir ese porcentaje en los tablones de la comunidad?

En cuanto a las cuentas, la comunidad esta teoricamente descapitalizada y el presidente se niega a pasar derramas teniendo deudas con terceros, proveedores, administracion y muy probablemente no tengamos fondo de reserva, que hace falta para reclamar una auditoria externa y obligar a la capitalizacion de la urbanizacion?

Añado que se atrevio a proponer bajar las cuotas un 8% y los vecinos con mas criterio acordamos mantener las cuotas actuales para capitalizar la urbanizacion, han pasado 4 meses y argumenta que no hay dinero

Yo desde luego me avergüenzo de tener una comunidad morosa,se puede exigir que se realizen los pagos a proveedores, admin incluida conforme a los plazos maximos legales establecidos de unos 65 dias actualmente?

solo mencionar que el presidente se justifico ante los propietarios argumentando que o le bajaba el sueldo al conserje, 500 eur brutos por 14 pagas, unos 7.000 o pasaba una derrama de 200/300 eur por vecino, lo que sube entre 20.000 y 30.000 eur para ganarse el apoyo de los vecinos que no deben saber multiplicar..

Que puede ocurrir si los vecinos a posteriori de la demanda y antes de sentencia, respaldan la decision del presidente? Podemos eludir los que no estemos de acuerdo y asi lo manifestemos nuestra responsabilidad economica en los gastos que conlleve?

Se puede impugnar quizas al estar pendiente de resolucion?

Por ultimo, que opina de los seguros de cobertura de cuota comunitaria?

A priori parece un tema interesante

Muchas gracias anticipadamente, le recalco que no hay problema en remunerar esta informacion

Buenos días Zzpancho

Mas que un tema complejo permítame que le diga que parece un cúmulo de despropositos. Espero y deseo que su Administrador no le haya asesorado al Presidente y a la Junta de Propietarios en este sentido.

Le voy contestando.

En Junta del mes de Agosto se acuerda por unanimidad que el Conserje se haga cargo de los "servicios externos" a cambio de no "reducir el sueldo" al conserje. Bien, una Junta de Propietarios tiene la potestad de decidir aquello que sea necesario para mejorar la gestión de la Comunidad. Si Vds. aprueban este punto, mas que acordar por unanimidad, como un hecho consumado, se debería haber dicho, se acuerda por unanimidad "proponer" al conserje para que se haga cargo de este servicio adicional. Además que se haga cargo sin cobrar nada por este servicio porque se entiende que la cantidad que se le debería pagar por el mismo queda absorbido por los complementos que se supone que tiene el conserje en su nómina y la ley se lo permite. Evidentemente, será el conserje quien atendiendo a la propuesta, deberá llegar a un acuerdo con la comunidad para aceptar este nuevo trabajo. Lógicamente se deberá modificar la nómina en los diferentes conceptos o complementos salariales y el conserje tendrá que firmar dicho acuerdo por una posible denuncia posterior.

La Junta directiva decide "unilateralmente" negociar con el conserje una rebaja de su salario. La Junta Directiva no es quien para decidir este punto porque ya se le dijo en la Junta de Propietarios que los parámetros de la "negociación" estarían vinculados a mantener el sueldo incrementando su trabajo con la jardinería. Mal hecho por parte de la Junta Directiva en adquirir atribuciones que no le corresponden.

El Presidente ni puede ni debe rebajar el sueldo a un empleado de la finca de forma unilateral si no ha conseguido llegar a un acuerdo con el trabajador (conserje). Error gravísimo. Por otra parte el conserje no tiene ninguna responsabilidad sobre la alta morosidad de la finca. Es un problema de la comunidad y para ello hay una forma de actuar. Si es cierto, no es un problema del conserje.

Independiente de los plazos que tuviera que darse como aviso previo al conserje, esto es lo de menos en esta situación, al menos debería haberse hablado en una Junta Extraordinaria. Sobre todo para que en la Junta se le dijera que lo que se aprobó en su momento era no de bajar el sueldo, sino de ampliar la cobertura de su trabajo con la incorporación de la jardinería. Como se suele decir en castizo. El Presidente se pasó la decisión de la Junta de Propietarios "por el puente de triana".

El Conserje demanda a la Comunidad. Naturalmente, solo faltaría que un impresentable como el "Presidente" decidiera bajarle el sueldo de forma unilateral y que encima no fuera al Juzgado de lo Social a defender sus intereses. Cuando el Presidente ve la demanda se "acojona" por no decir otra expresión mas burda y decide hacer una Junta Extraordinaria para intentar exculparse de su "negligencia" y echarle "el muerto" a la propia Junta.

No entro en la recopilación de votos y me voy al apartado del primer punto de la convocatoria "aprobación si procede de las diferentes alternativas con respecto al contrato laboral del conserje".  Mire, si a mi ponen esa frase en una convocatoria, entiendo que lo que se va a hablar será de como se va a repartir los complementos salariales del conserje en función de su nueva atribución (jardines) pero lo que no cabe es que va a haber un despido del conserje. No es mas facil poner "reclamación judicial del conserje por actuación del Presidente, decisiones por parte de la Comunidad para un posible despido". Las cosas hay que llamarlas por su nombre, para decir cosas que no son, para eso están los políticos que lo hacen estupendamente.

con respecto a desconvocar la Junta, se puede desconvocar, si el Presidente decide hacerlo, para ello se van al artículo 16.2 donde se puede convocar otra Junta a los 8 días naturales siguientes a la Junta no celebrada, cursándose con una antelación mínima de tres días. Con este tiempo la representación de los votos por parte de los propietarios quedarán bien definidos y darán la delegación  allí donde corresponda. Esto dará una reflexión a los propietarios de dar la delegación de voto y voten en conciencia. No es normal, pero puede ayudar a tomar una decisión con mas  claridad. Es un tema delicado.

Por último decirles que casi estoy seguro que la reclamación judicial va a resultar a favor del trabajador y que si se le ha descontado algo de su nómina tendrán que volver a pagárselo. Cuando decidan hacer algo así lo primero que tendría que haber hecho es hablar con el conserje para decirle que le mantendrán su nómina y que los futuros incrementos de su salario en función del IPC se verán absorbidos por los complementos salariales que supuestamente están por encima del convenio. Si no están de acuerdo tendrá que despedirle con la consiguiente indemnización por despido improcedente.

Me entristece ver que profesionales como el administrador y la abogada no hayan reconducido esta situación con la Junta de Propietarios, la Junta Directiva y su Presidente para evitar estas situaciones. Van a gastarse Vds. un dinero innecesario, van a tener un conserje cabreado y un enfrentamiento entre los vecinos innecesario.

Un cordial saludo.

Miguel