Me ha tocado a ser presidente de la comunidad.

Yo he vivido en una comunidad con administrador 7 años. Por este tiempo hemos arreglado  todo de la agua y luz, el terrado y pintamos escalera entre 3,5 vecinos. Aqui sin administrador desde año 67 entre 12x4 no se han arreglado nada de nada hasta ultimo año y con ingresos del alquiler. El administrador lo tienen ultimos 4 años y por lo menos se arreglaron el terrado y viene la cuba cada año.

De verdad, me alegro que tenemos problemas con un vecino ocupas ( por lomenos hasta que me enceña alguno documento que le da derecho a vivir en piso) y no llegada de agua en su piso por tuberia comun. Asi nos vemos obligados cambiar tuberia y,a lo mejor, y lo de electricidad. Que acabaremos quemando, madre de Dios! Las paredes estan cayendo a trozos, que matamos a alguien!

Es que no te enteras de nada.

Está claro que algunos administradores (unos pocos, no el 95%) se aprovechan de eso.

Pero la culpa ¿es de los administradores? ¿o de los vecinos que pasan de la comunidad?, pues nada, que sigan pasando.

Totalmente de acuerdo, y yo también he insistido en ello más de una vez.

Y esto lo entiende cualquier persona sensata.

Empeñarnos en que este forero entienda algo tan elemental es absurdo, es monotemático, en todos los posts, sean del tema que sean, su respuesta es siempre la misma, los administradores son malos, corruptos, bla, bla, bla. (bueno, todos no, sólo el 95%).

Estimado "comunidad corrupta".

Que existen Administradores que no cumplen bien con su trabajo es algo que yo no voy a discutirle. En esta profesión como en otras, existen buenos profesionales, mediocres profesionales y malos profesionales. Existen buenos y malos médicos, buenos y malos abogados, buenos y malos odontólogos y así sucesivamente. Pero llegar a decir que el 95% de los administradores son malos profesionales es mucho decir. Tiene que tener Vd. datos estadísticos que otros no tenemos para poder decir que es un 95%. Le felicito por su labor de investigación. Dígame como ha conseguido Vd. ese dato, si lo ha conseguido del Instituto Nacional de Estadística u otra fuente donde se haya realizado el estudio. Estaré encantado de beber en la misma fuente que Vd.

Le recuerdo que la ley de propiedad horizontal solo nos dedica un artículo de sus 24 artículos y que todas las actuaciones del administrador están limitadas a la decisión de la Junta de Propietarios. Mientras que los políticos hacen las leyes, nosotros tenemos la obligación de acatarlas. Mientras un médico toma la decisión de que y como hay que operar, nuestras operaciones están sujetas a la decisión de una Junta General de Propietarios. Mientras un abogado toma una iniciativa personal de como tiene que poner una demanda, el Administrador tiene que tomar las iniciativas ajustándose a lo que diga la ley y la decisión de la Junta.

De verdad vd. cree que un Administrador toma iniciativas profesionales si una Junta le ha dicho en una reunión que haga lo que le indica la mayoría?.

Que esta profesión tiene que ser totalmente transparente no me cabe ninguna duda. La opacidad es un síntoma de intereses "ocultos", por ello les he dicho muchas veces a través de nuevosvecinos que eligan un administrador que ponga a disposición de todos los propietarios un sistema que tengan acceso todo el mundo. Que todos tengan acceso a los contratos, que todos tengan acceso a las cuentas, que todos tenga acceso a la cuenta corriente poniendo el extracto del banco a disposición de todos los propietarios. Que todos tengan acceso a los balances, a la documentación de protección de datos, a las Actas, a las convocatorias, etc.etc. Deben vds. obligar a sus administradores a que la documentación esté al servicio de los propietarios y no que los propietarios estén al servicio de los administradores.

Es tiempo para el cambio y lo mismo que están saliendo políticos con nuevas ideas y estan al servicio del ciudadano, hay administradores que están saliendo, que ponen toda la información al servicio de los propietarios. 

BUSQUEN AL ADMINISTRADOR que les pueda ofrecer otra manera de administrar. La transparencia debe ser el objetivo de ester siglo XXI. Les puedo asegurar que existen estos administradores. Mas de lo que Vds. creen.

Un cordial saludo.

Miguel. 

Y dale Perico al torno, que el principal problema de las comunidades de vecinos no son los administradores, son los VECINOS que no se involucran y los que involucrándose están mal informados y proponen y quieren cosas sin sentido.

Evidentemente es carísimo, cobrar 200 euros al mes por gestionar un alquiler.

Como le ha dicho adminfergal, por menos de esos 200 euros pueden tener un administrador que les lleve TODO lo de la comunidad.

¡Muchísimas Gracias! señores Adminfergal y pasacero.
Sé que es un poco complicado de entenderme. Pero la respuestas de Ustedes a mi me sirven para mucho.   Ahora nadie me puede hacer un chantaje emocional.
Somos una comunidad de la gente humilde y trabajadora. Para 4 portales tenemos ingresos del alquiler de la portería i para gestionar asunto de este alquiler ya pagamos 200 euros (lo veo abusivo) a un administrador. Con lo que nos queda hemos podido arreglar el terrado ( por primera vez de existencia del edificio). No podemos permitirnos ahora mismo a un administrador mas para el comunidad de nuestro portal.
Leí LPH. La problema es que está escrito en modo que ni el marido mío – el español, entiende lo que quiere decir.
Pero bueno, quien tiene ganas de entender y aprender siempre lo consigue.
Me gustaría hacer alguno cursillo de la administracíon de las fincas.
Ahora me viene otra pregunta, lo siento.
Si a pesar de ser una comunidad del todo edificio de 4 portales además tenemos una comunidad de la escalera de 10 viviendas y 2 locales con nuestro libro de actas sellado y registrado en la camera de la propiedad ¿tenemos derecho a tener el estatuto para nuestra escalera?
Tambien nos gustaría añadir al estatuto algunas cosas para prevenir la gana de algunos vecinos cargar  zonas comunitarias de trastos, basuras, carretones, bici y motos etc. (total, uso inadecvado de las zonas comunitarias) Pienso en lo de poner el punto “alquiler automatico” del suelo por 1€ metro cuadrado diario.  ¿Será legal? No refiero de dejar un momento un cochecito de niños abajo o algo pesado por no subir cargado por escaleras. Pero es que en algunas escaleras de mis amigos casi es imposible subir por escaleras.
“Con respecto a los intereses por las cuotas impagadas o derramas impagadas pueden vds. ponerle el interés legal del dinero mas dos puntos.” ¿Eso de dos puntos quiere decir dos euros o dos por ciento? Po ejemplo por la cuota mensual de 30€ y derrama de 100€ ¿Cuántos  podemos poner los intereses?
“El pago de las cuotas y las derramas tienen que efectuarse a la cuenta de la comunidad hasta el último día del mes o como mucho dentro de 5 días del mes siguiente. A partir del día 5 del mes siguiente se aplica un interés de tal cantidad de € por cada deuda más el interés:
la primera deuda será 30+(30 por %);
la segunda deuda será  ((30+(30 por %))+30) por % etc.”
¿Podemos poner lo en el estatuto así como esta o bastante  aprobar lo en una reunión de los vecinos y que consta nada más que en el libro de actas?

Buenos días Elenabazh:

Intentaré contestarle a sus preguntas, aunque veo que vds. no tienen administrador. Les recomiendo que lo tengan, porque por un precio módico al mes inferior a 100 euros podrían despreocuparse de todos estos temas si contratan un Administrador competente.

Lo primero es pedirle que se lea la Ley de Propiedad Horizontal donde muchas de sus preguntas le quedarán claras, una vez se lea su articulado. Le ley tiene 24 artículos cortos, una disposición adicional única, dos disposiciones transitorias y una disposición final. La ley la puede encontrar en este foro o bien le doy otro donde puede hacer la consulta:

http://www.adminfergal.es/files/0203.1386792099.AMYR8211VVPZ3736PQRE7674JJKM4967.pdf

Contestaré a sus preguntas con el art. de la LPH:

Artículo 19.3: El acta deberá cerrarse con las firmas del presidente y del secretario al terminar la reunión o dentro de los diez días naturales siguientes. Desde su cierre los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario. El acta de las reuniones se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el art. 9. Aunque no se dice nada especifico al respecto se supone que tiene vd. díez días mas los días que tarde correos para enviar el acta y si es obligatorio manda la copia del acta a los copropietarios. A los que tienen buzón y viven allí al buzón directamente. No es necesario enviarlas por correo certificado o por burofax excepto si hubiera que enviársela a un propietario que hubiera que notificarle la iniciación del procedimiento monitorio que no es el caso. A aquellos propietarios que vivan fuera y hayan notificado su dirección a dicha dirección mediante correo certificado.

Los Estatutos, así como la escritura de división horizontal la pueden vds. conseguir en el registro de la propiedad de la zona. 

Con respecto a los intereses por las cuotas impagadas o derramas impagadas pueden vds. ponerle el interés legal del dinero mas dos puntos. Esto se tiene que aprobar en Junta por mayoría simple. No deben vds. aplicarlo si no está aprobado previamente.

Con respecto al trueque de servicios a la comunidad por compensación de cuotas, hay que tener cuidado por la implicación legal que esto pudiera tener. Inspección de trabajo está buscando este tipo de actividades para sancionarlas. Pero, si existe una persona que quiere mantener liquidadas sus deudas con la comunidad y ofrece una alternativa tienen que valorarla. Se puede si, se debe hacer, no por sus implicaciones legales.

Con respecto a las subvenciones para el arreglo de su bloque deberá estar a lo que en cada momento haya en su comunidad y su ayutamiento, para ello deberá informarse en ambas administraciones. Hoy hay pocas ayudas, pero mire las que están en vigor y cuales son los requisitos para solicitarlas.

Con respecto al seguro, dependerá cual es la obra a compensar, el estado de la misma y las veces que se haya producido reparaciones. Por ejemplo, una bajate que se ha reparado en tres ocasiones por tres sitios distintos, el seguro puede determinar la no compensación de mas siniestros hasta que quede sustituida la bajante. Habría que analizar cada caso.

Recibe un cordial saludo.

Miguel.