Buenos días.
Con respecto a su primera pregunta final, le incorporo una resolución de la Audiencia Provincial de Madrid. Sección 13 que dice lo siguiente:
"Sobre dicho particular este tribunal comparte la argumentación contenida en el "Fundamento de Derecho Cuarto" de la sentencia de primera instancia en cuanto acoge la doctrina mayoritaria seguida por las Audiencias Provinciales que distingue los requisitos exigidos por el artículo 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal para la citación de los propietarios e inclusión del orden del día que debe figurar en las convocatorias de las juntas -considerando el carácter imperativo de dicha norma al efecto- de aquellos otros requisitos como el que ahora nos ocupa, referido a la obligación de incluir la relación de propietarios que no estén al corriente en el pago de las deudas vencidas a la comunidad y la advertencia de privación del derecho de voto si se dan los supuestos previstos en el artículo 15.2, respecto de los cuales, se entiende que su omisión constituye únicamente un defecto formal insuficiente para determinar, por sí sólo, la nulidad de la convocatoria que, a la postre, conllevaría la nulidad de los acuerdos adoptados en la Junta convocada."
Con esta sentencia junto con otras en la misma linea, se entiende que la no inclusión de los morosos, no es suficiente para la nulidad de la convocatoria. Otra cosa diferente hubiera sido que la no inclusión de los morosos hubiera permitido la votación a estos y esto hubiera supuesto la aprobación de las derramas para el pago de los locales. Si esto se puede demostrar la impugnación podría llegar a anular la propia convocatoria. Si no es así, solo es un defecto de forma que no conllevaría a la anulabilidad de la convocatoria.
Con respecto a la representación por escrito, hay que atenerse a lo que se indica en el artículo 15.1 de la LPH que dice: "que la asistencia a la JUnta de Propietarios será personal o por representación legal o voluntaria, bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario".
Ahora bien, los jueces admiten como representación la delegación verbal, siempre que en la propia Junta no haya voces discordantes que se exiga que la representación se deba a hacer por escrito y que además se enseñe dicha representación. Si no fuera así, se le pediría al Secretario que cuando levante acta deje constancia de que no existe una delegación por escrito de los propietariarios ausentes con su respectiva firma. Todo ello con el objeto de impugnar el acta por este hecho.
Le envío un resumen de un fallo de la Audiencia Provincial de Málaga:
"Nos encontramos pues, con una Junta de Propietarios a la que comparece el Presidente manifestando ostentar la delegación verbal del voto de tres propietarios, originando la protesta e impugnación subsiguiente de los actores.
Esta Sala no desconoce la existencia de resoluciones de las Audiencias Provinciales en las que se admite la delegación verbal de los propietarios no asistentes a una Junta. Ahora bien, tal admisión debe entenderse siempre y cuando no se plantee por algún comunero la legalidad de la delegación, o se ponga en duda la misma, en cuyo caso debe procederse a la subsanación conforme a lo establecido en el artículo 19.3 de la LPH antes examinado. En el presente caso, el representante de MOSOL RENTA S.L., después de requerir al Administrador para que explicara la asistencia y representaciones a la Junta de 23 de Marzo de 2.006, manifestó "que no estaba de acuerdo con las representaciones y que quiere copia de las mismas. Asimismo anuncia que impugnará los acuerdos que se adopten en esta reunión".
En este sentido, como se dice en la sentencia de la AP de Barcelona (sección 16ª) de15 de Mayo de 2.007, "el que no existiese en este caso la delegación escrita no es óbice para que se considere representada debidamente a la actora en la junta de autos. El inciso "bastando para acreditar ésta un escrito firmado por el propietario" que se contiene en el primer párrafo del artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal , indica claramente que la delegación por escrito no es una formalidad exigible como requisito para la validez de la representación, sino simplemente un medio de acreditarla, de modo que si a los órganos de la comunidad les consta la representación podrán no exigir el escrito, por más que sea conveniente hacerlo siempre, en evitación de situaciones como la que aquí nos ocupa. Pero, discutida en juicio la cuestión, si se llega, como aquí ocurre, a la convicción de que existió la representación, no dejará de producir la misma sus efectos por la falta del escrito confiriéndola. Ese mismo punto de vista mantuvo esta sala en su sentencia de 10 de octubre de 2.002 , en que se declaró que el mandato verbal es válido, en principio, para actuar en una junta de propietarios, pero dejará de serlo si al comienzo de la sesión se requiere el acreditamiento" . Al no tenerse por válidas las representaciones conferidas al Presidente de la Comunidad, las votaciones efectuadas en dicha reunión son nulas, y en consecuencia, los acuerdos adoptados en ella son nulos.
Esta Sala debe hacer la salvedad de que, entendiendo debidamente convocada la Junta de Propietarios de 23 de Marzo de 2.006, pero nulos los acuerdos adoptados en ella por inexistencia de los votos delegados de los propietarios de las viviendas 3, 6 y 7, el pronunciamiento procedente será el de decretar la nulidad de los acuerdos adoptados en dicha Junta, es decir, de los tres acuerdos adoptados, y que fueron expresamente impugnados por los actores, y así lo solicitan, además, en su respectivos "suplicos". Lo que no deja de ser una ratificación íntegra de la sentencia de primera instancia, pues siendo nulos los tres acuerdos incluidos en el orden del día, es nula, por extensión, la propia Junta, por cuanto no hubo ningún otro acuerdo en dicho orden del día, es decir, todos los acuerdos fueron impugnados por uno u otro demandante, y todos ellos son declarados nulos por malformación de la mayoría precisa, al contar como válidos tres representaciones inexistentes."
Aunque su escrito nos ha aclarado muchas cuestiones y una dudosa actuación por parte de los órganos de gobierno y como parece que existen intereses económicos por parte del representante del propietario que va a realizar la obra, mi recomendación es que con la información que se le ha aportado por los otros colegas y por mi mismo se plantee en ir a un Abogado expecialista en Derecho civil y en comunidades de propietarios. El, con la documentación encima de la mesa podrá indicarle si tiene visos de éxito su impugnación.
Un cordial saludo.
Miguel.