Buenas tardes Chase.
Dependerá la forma en que se vean obligados a realizar la reparación de las fachadas tendrán que aplicar un artículo u otro de la Ley de Propiedad Horizontal. Le pongo diferentes ejemplos para intentar resolver el maremagnum que supone la ley y que espero que en un futuro la podamos cambiar para hacerla mas accesible y mas facil de entender para todos los mortales.
Puede pasar que la Administración Pública a través de los Ayuntamientos respectivos emita una orden de ejecución por la ITE o por un problema en la propia fachada y haya intervenido de oficio la propia Administración. En este caso debemos aplicar el artículo 10.1 “Tendrán caracter obligatorio y no requerirán de acuerdo previo de la Junta de propietarios, implique o no modificación del titulo constitutivo o de los estatutos, y vengan impuestas por las Administraciones Públicas o solicitadas a instancia de los propietarios, las siguientes actuaciones a)Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición por parte de la administración, del deber legal de conservación”.
En este caso el propio Presidente podría realizar la iniciación de la obra sin consentimiento de acuerdo previo de la Junta de Propietarios. Tendrá que hacer una reunión para aplicar la derrama a cada uno de los propietarios.
Si la comunidad quisiera realizar obras para la alteración de la estrucutra o fábrica del edificio, incluyen el cerramiento de las terrazas y la modificación de la envolvente para mejorar la eficiencia energética, será necesaria las 3/5 partes de la totalidad de los propietarios que represente las 3/5 de la cuota de participación (art. 10.2.b).
Podría pasar que la rehabilitación de una fachada sea un capricho de los propietarios y que realmente no sea necesario atacar la obra de momento. En este caso habría que aplicar el artículo 17.4 donde ningún propietario podrá exigir nuevas mejoras para la adecuada conservación del inmueble. Ahora bien si se decide una rehabilitación por el voto favorable de las 3/5 partes de votos y cuotas de participación, las tres primeras mensualidades están obligadas a pagarlas todos los propietarios, a partir de la 4 mensualidad el disidente no estará obligado, ni se modificará su cuota.
Tampoco nos olvidemos que si la modificación a realizar en fachada va en contra de los propios estatutos y no está condicionada por la ley de propiedad horizontal en sus diferentes artículos deberá aprobarse por unanimidad de los propietarios. (art. 17.6).
Reciba un cordial saludo.