Nadie preside la junta ordinaria. ¿Es válida?

El uso de latinazos siempre aportan un aurea de cultismo al blog donde se insertan.

Entiendo que esta perdiendo  un tiempo precioso en exponer y defender a ultranza lo que usted cree que es la verdad, y que desea que todos la apoyemos.

Pues bien no malgaste el tiempo en blogs de aficionados, que es lo que somos e impugne, porque se le agota el tiempo para hacerlo.

Y si una derrama de miles de € es aprobada por el 4% de los propietarios, no se le puede achacar todos los males a la no presencia del presidente, sera achacable a la pasividad de los propietarios que no acudieron a la junta estando en contra, que por lo que parece solo es usted

El Acta es un medio para dar fe de los acuerdos, que son firmes desde que se acuerdan. La doctrina del Supremo ya ha establecido que un acta sin firmas es válida.

Pero estamos hablando de quién garantiza la legalidad durante la celebración de la junta, que no es otro más que el Presidente (el ‘primus inter pares’, nunca mejor dicho en una comunidad de propietarios). ¿Quién abre la Junta? El presidente. ¿Quién dirige los debates? El Presidente. ¿Quién levanta la sesión? El Presidente. ¿Quién, en definitiva, garantiza la legalidad de la junta y de lo acordado? El Presidente (como en los órganos colegiados, juntas de accionistas, juntas de acreedores… como en todo órgano gestor colectivo).

Sin Presidente, esa legalidad no está garantizada en absoluto. ¿Quién abre o levanta la sesión, si no hay presidente? Por cierto, el Secretario ya ha confirmado por escrito que él no actuó como Presidente.

Una junta de propietarios es un “órgano rector colectivo” (LPH). Una sesión sin presidente (“primus inter pares”) no está válidamente constituida y es nula de pleno derecho (hay que ir a juicio, evidentemente). Sin un ‘primus inter pares’ no está garantizado el adecuado desarrollo de la sesión; en especial, con una derrama de varios cientos de miles de euros (mi caso) decidida por 20 personas de un total de 500 propietarios. Y sobre todo, si el “informe de presidencia sobre las obras extraordinarias” no lo presenta el presidente (que no está) ni el secretario, sino un no-propietario.

No se si adminfergal tendra mas o menos credibilidad, si seran mas o menos profesionales que Causae_Fincas, pero en esta respuesta que facilita es totalmente diferente a la de Causae_fincas

https://adminfergal.es/firmas-que-ocurre-si-falta-la-asistencia-del-presidente/.

Buenos días. Su Secretario-Administrador ha demostrado ser un buen profesional y conocedor de la legislación actual. Es conveniente que exista siempre la firma de un miembro de la Junta de Gobierno o bien incluso de un Presidente que ejerza de Presidente Accidental si no pudieran asistir los miembros de la Junta de gobierno. Si a pesar de las recomendaciones, no hay posibilidad de poner un Presidente accidental en la reunión, la propia asistencia del Secretario-Administrador deberá ser suficiente para levantar el acta y para que el solo con su firma pueda enviar el acta a los propietarios. Los acuerdos seguirán siendo ejecutivos y no hay defecto de forma que se pueda impugnar. Si que conviene que el Secretario-Administrador genere una diligencia de subsanación explicando la razón por la que falte la firma del Presidente. Esta subsanación se deberá ratificar en la siguiente junta que se celebre.

Por lo tanto, el Secretario dará fe con el acta remitida a todos los propietarios, pero es de prudencia que las decisiones tomadas en esa junta se ratifiquen en la junta siguiente con la consiguiente subsanación o diligencia incluida en el libro de actas por el Secretario-Administrador.

En demasiadas ocasiones se suelen interpretar erróneamente las sentencias. Las sentencias no pueden leerse “en diagonal” sino de principio a fin y ver con detenimiento sus fundamentos jurídicos y como razona el tribunal sus respuestas. 

Coincido con la respuesta de Causae

Muchas gracias, Causae_Fincas.

A falta de valorar el criterio del abogado que lleve nuestro caso, la claridad y estructura de su respuesta ha sido determinante para tomar una decisión. Es usted todo un ejemplo.

Misimilista

La duda es previa a presentar una demanda por nulidad de la junta (que no de anulación de acuerdos). 98% decidido, a falta de tener la opinión de abogado especialista.

Todo órgano colegiado (“órgano rector colectivo”) debe estar presidido. Siempre es obligatoria la presencia de un presidente, un ‘primus inter pares’ (abre, pasa lista, modera, dirige el debate, recuenta los votos, levanta la sesión...) y un secretario (que da fe de todo lo que sucede en la sesión). Sobre esto no hay ninguna duda.

Precisamente la duda surge por el hecho de no existir un artículo explícito de todo esto en la LPH. Pero la jurisprudencia, los artículos de opinión y los documentos sobre la manteria apuntan en esa dirección. Tanto en el sector público (Ley 40/2015) como en el privado (RDL 1/2010).

El caso de los morosos que piden la anulación IMPROCEDENTE del acuerdo sobre su deuda es 100% compatible con la doctrina del Supremo sobre la nulidad de pleno derecho de toda junta no convocada o presidida por un propietario.

Gracias por su debate dialéctico. En unos meses volveremos con la sentencia. Misimilista

Si lee el segundo parrafo, indica que la comunidad emprendio un juicio contra dos morosos que se negaban a una derrama que se aprobo siendo presidente un no propietario. (QUE ESA ES SU PREGUNTA)

Y deja bien claro que no se trato sobrela nulidad del nombramiento de la presidenta, y si sobre la validez de las reuniones y acuerdos afoptados durante el mandato de la presidenta No propietaria. ( QUE ESA ES SU PREGUNTA)

###una comunidad de propietarios contra dos copropietarios morosos, que habían mostrado su disconformidad con la cuota atribuida sobre su inmueble, y la derrama que se acordó para la rehabilitar el edificio.

Precisamente esta derrama fue aprobada siendo presidenta una persona no propietaria (lo era su hija); los propietarios demandados no impugnaron la junta ni abonaron su parte. Si bien durante el procedimiento no se trató sobre la nulidad del nombramiento de la presidenta de la comunidad, sí se discutió la validez de las reuniones y acuerdos adoptados durante su mandato.###

Indiquenos en que art. De la LPH  indica que  en  una junta sea obligatoria la presencia de un presidente?

Es mas el art. 16.2 indica claramente que el 25% de los propietarios pueden ellos mismos convocar una junta 

La sentencia de 2017 del Supremo que usted menciona no se refiere a la nulidad de juntas, por favor.

Vuelve usted a confundir y confundirnos. La comundidad demanda a dos morosos. Primera instancia condena a los morosos a pagar y Audiencia Provincial ratifica.

Los morosos recurren, alegando falta de legitimación activa de la comunidad; NO plantean la NULIDAD de la junta donde se certifica la deuda. Los morosos confuden anulación de acuerdos con nulidad de la junta.

El Supremo falla en consecuencia y de manera coherente con su doctrina, negando la anulación expost de acuerdos, claro. Los morosos no plantean la nulidad de la junta. Y el Supremo no puede resolver sobre algo no planteado. Desestima el recurso de casación, confirmando la sentencia. De libro. Doctrina pacífica. En contra de su criterio del mensaje anterior.

Volviendo al tema de una Junta sin nadie que la presida, por favor algo de luz. Tanto los órganos colegiados públicos y como las sociedades de capital privado requieren para la válida constitución de sus juntas generales que haya una persona que las presida. Doctrina variada e incluso resoluciones de la DGRN. ¿Valdría con presentar la doctrina doble, de órganos públicos (incluso las juntas vecinales) y sociedades privadas? Gracias. Misimilista.

como puede ver existe disparidad de criterios, una sentencia del Tribunal Supremo, de 27 de enero de 2017, dice lo contrario

http://noticias.juridicas.com/actualidad/noticias/11633-iquest;son-nulos-los-actos-del-presidente-de-la-comunidad-si-no-es-propietario/

Atendiendo al artículo señalado, el presidente tan solo se elige o sortea entre los propietarios, por lo que evidentemente, no podrían ser presidentes las personas que no sean titulares, bien de viviendas o de locales. Sin embargo, y dadas las dificultades que en muchas comunidades se dan para elegir nuevo presidente -normalmente la gente desea eludir dicha responsabilidad- se pueden dar casos en los que un no propietario (por ejemplo un inquilino que lleva muchos años en el edificio), sea nombrado presidente con la aquiescencia de la junta.

De este tema precisamente trata una reciente sentencia del Tribunal Supremo, de 27 de enero de 2017, que resuelve sobre la demanda planteada por una comunidad de propietarios contra dos copropietarios morosos, que habían mostrado su disconformidad con la cuota atribuida sobre su inmueble, y la derrama que se acordó para la rehabilitar el edificio.

Precisamente esta derrama fue aprobada siendo presidenta una persona no propietaria (lo era su hija); los propietarios demandados no impugnaron la junta ni abonaron su parte. Si bien durante el procedimiento no se trató sobre la nulidad del nombramiento de la presidenta de la comunidad, sí se discutió la validez de las reuniones y acuerdos adoptados durante su mandato.

Al respecto de la nulidad del nombramiento como presidente de quien no es propietario, cita como más reciente, la STS de 23 de septiembre de 2015 (num. 514/2015), que a su vez cita otras -STS núm. 901/2008, de 14 octubre, Rec. 948/2002, y 30 de junio de 2005-, donde se establece que el artículo 12 -hoy artículo 13- de la LPH es imperativo, y cuando se conculca se está ante un acto nulo de pleno derecho.

No obstante lo dicho, los propietarios morosos no pueden alegar dicha nulidad para pretender su absolución, pues fue la propia comunidad la que aprobó las derramas a satisfacer y acordó iniciar las acciones legales ante los tribunales contra quienes resultaban ser deudores; esos acuerdos, por tanto, no quedan afectados por la ilegalidad del nombramiento de la presidenta. Según indica la Sala, sería ilógico anular todos los actos de gestión que pudiera haber realizado para la comunidad la presidenta, que venían siendo confirmados por los comuneros siquiera tácitamente.

TAMBIEN INCIDE EN LO MISMO

http://www.fabregat-perulles-sales.com/actualidad/nombramiento-indebido-del-presidente-validez-de-los-actos-de-la-comunidad-de-propietarios/

y lógicamente no encuentra nada acerca de junta sin presidente, porque como ya le he indicado, la LPH no indica que es obligatorio la presencia del presidente

Disculpe pero está en un tremendo error. Una junta de propietarios presidida por un NO propietario es NULA de pleno derecho. Doctrina del Tribunal Supremo; entre otras, la muy reciente de 23 de septiembre de 2015 (Resolución 514/2015):

“se trata de una nulidad absoluta e insubsanable por tratarse de un acto contrario a la Ley”. “Y al tratarse de acto radicalmente nulo, no sometido a plazo de caducidad alguno”.

En dicha sentencia, el Supremo ratifica que son NULAS todas las reuniones de la junta celebradas entre 24 de noviembre de 1997 y 21 de abril de 2010, porque todas ellas fueron presididas por personas que no eran propietarias. ¡¡Todas las juntas celebradas en 13 años son declaradas NULAS!!, en sentencia del Supremo dictada en 2015.

No hay duda alguna sobre la NULIDAD de una junta presidida por un NO propietario.

Mi duda es si el caso de una reunión NO presidida por nadie es igualmente NULA, al ser un caso incluso peor que el caso de estar presididos por un no propietario. No he conseguido encontrar precedentes.

Muchas gracias. Un saludo.

No, nunca una junta sera nula porque no acuda el presidente ni nadie la presida, es mas la ley no obliga la  asistencia al presidente, este si quiere acude o si no no acude, solo es necesario la presencia de un secretario para tomar nota de lo que ocurra.

Y una junta presidida por un no propietario nunca es nula.

Primero porque si la preside es que fue nombrado presidente en su dia, y como no se impugno su nombramiento, su cargo es legal.

Y esta confundido, nunca sera nula, sera anulable, que es muy diferente

Sin embargo, si la preside un no propietario es nula de pleno derecho… (doctrina pacífica y numerosa del Supremo).

¿No debería ser igualmente nula una junta sin presidente?