Por Manuel Moreno González. Administrador de fincas colegiado
El art. 21.3 de la Ley de Propiedad Horizontal exige un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda para instar la reclamación de esta a través de un procedimiento monitorio. En el mismo precepto se indica que dicho certificado debe contener el importe adeudado y su desglose.
En primer lugar, debemos tener en cuenta que la ley se refiere a un acuerdo. Esto implica que necesariamente ha de ser sometido a aprobación. Por ello, como es obvio, hay que incluir en el Orden del Día de la Junta, tanto si es ordinaria como si es extraordinaria, la aprobación de la liquidación de la deuda de los propietarios morosos. Es sumamente aconsejable que figure explícitamente este punto en el Orden del Día, evitando considerarlo incluido en referencias genéricas como “situación de los propietarios morosos” o “acciones ante los propietarios morosos”.
En segundo lugar, el certificado no puede contener extremos que no estén incluidos en el Acta. Por lo tanto, es de extrema importancia que en la aprobación de la liquidación de la deuda de los propietarios morosos se desglose con la mayor claridad la deuda que mantiene el propietario, indicando fechas y conceptos (cuota de comunidad, consumos de agua, gastos de devolución, etc.).
El desglose de la deuda en el Acta es, además, una exigencia jurisprudencial. Liquidar una deuda no consiste exclusivamente en reflejar su resultado final, sino en detallar las operaciones que sirven de base para el cálculo de ese resultado final. Así, deberemos tener en cuenta la relación de cuotas giradas, los gastos de devolución que se hayan podido producir, deduciremos los pagos a cuenta realizados por el propietario, etc., haciendo constar las fechas respectivas de cada uno de esos movimientos. Y ello, para que el propietario moroso no pueda alegar indefensión. A título de ejemplo, la SAP Valencia 4495/2011, de 12 de julio de 2011, afirma que “si de lo que se trata es de dar eficacia ejecutiva al acuerdo que aprueba la liquidación, previa su notificación al propietario moroso, es indispensable que éste tenga conocimiento de los conceptos e importe a los que corresponde el saldo liquidado que se le notifica para que pueda comprobar su realidad; porque, claro es, si se le notifica que adeuda una cantidad sin expresión de más circunstancias, puede verse sumido en la más completa incertidumbre a los efectos de comprobar la realidad de la deuda en función de los pagos que haya efectuado para obrar en consecuencia, de manera que en tales circunstancias se le coloca en una situación de indefensión al desconocer las bases de la deuda que se le reclama«.
Debemos ser prudentes para no perder la reclamación judicial de la deuda a un propietario moroso antes de empezarla. La liquidación de deuda es imperativa en el proceso monitorio y una gran herramienta si optamos por el procedimiento ordinario, ya que facilitará formar la convicción del juez. La inclusión en el Orden del Día de la aprobación de la liquidación de la deuda y la relación detallada de la deuda serán nuestros imprescindibles aliados para afrontar una reclamación judicial de deuda con garantía de éxito, sea en un procedimiento monitorio u ordinario.