Pregunta sobre local

Considero que mis contribuciones en este hilo han sido más que suficientes, por lo que he decidido no añadir más contenido.

Cuando se menciona que los tribunales igualan los gastos ordinarios con los extraordinarios en casos de exoneración, esto se refiere a situaciones donde el título constitutivo de la comunidad de propietarios contiene una exoneración genérica. Esta exoneración puede implicar que ciertos propietarios estén exentos de pagar tanto los gastos ordinarios como los extraordinarios, dependiendo de cómo se interprete dicha exoneración.

En la Sentencia 74/2017, el Tribunal Supremo trato el problema de cómo aplicar las exoneraciones cuando estas no son explícitas en cuanto a los tipos de gastos que cubren. El tribunal decidió que, en ausencia de una distinción clara en el título constitutivo, la exoneración puede aplicarse a todos los tipos de gastos comunes.
Esto implica que los propietarios exonerados pueden estar libres de contribuir tanto a los gastos ordinarios como a los extraordinarios, dependiendo del alcance de la exoneración establecida en el título.

La Sentencia 342/2013 del Tribunal Supremo, de 14 de mayo de 2013, es relevante en el contexto de la interpretación y aplicación de los gastos comunes en comunidades de propietarios. Vamos a analizar si sería aplicable en un caso relacionado con la contribución de un local comercial a los gastos de bajada de un ascensor a cota 0.

Esta sentencia trata de un conflicto sobre la obligación de los propietarios de contribuir a determinados gastos comunes, en particular los relacionados con mejoras que no afectan a todos los propietarios por igual. En el caso específico de esta sentencia, se discutía la instalación de un ascensor y si ciertos propietarios estaban obligados a contribuir a estos gastos, especialmente si no obtenían un beneficio directo de la instalación.

El Tribunal Supremo reafirmó que, según la Ley de Propiedad Horizontal, los gastos comunes deben ser sufragados por todos los propietarios en proporción a su cuota de participación, salvo que se disponga lo contrario en los estatutos.

Sin embargo, la sentencia reconoció que en ciertos casos, si una mejora o gasto extraordinario no beneficia directamente a ciertos propietarios, podría considerarse injusto que estos asuman los costos, a menos que los estatutos establezcan lo contrario.

Subraya que la exención de contribuir a un gasto solo es posible si los estatutos lo prevén expresamente. Si no hay tal disposición, incluso los propietarios que no se beneficien directamente del servicio o la mejora (como un ascensor) deben contribuir.

Así mismo, establece un precedente para casos en los que se debata si un propietario debe contribuir a un gasto de mejora del edificio que no le beneficia directamente. Si los estatutos no eximen específicamente a estos propietarios, están obligados a pagar.

Si el local no tiene acceso al ascensor o no se beneficia de la bajada a cota 0, esta sentencia puede ayudar a argumentar que, sin una exención explícita en los estatutos, el propietario aún estaría obligado a contribuir a los gastos, a menos que se determine lo contrario en junta de propietarios o a través de una interpretación legal.

Destaca la importancia de los estatutos en la determinación de la obligación de pago. Si los estatutos no prevén una exención, el local deberá contribuir a los gastos, aunque no use el ascensor.

Conclusión:

La Sentencia 342/2013 es aplicable en casos donde se discute la obligación de un propietario de contribuir a gastos de mejoras en una comunidad, como la bajada de un ascensor a cota 0. Si los estatutos no eximen explícitamente al local de estos gastos, según esta sentencia, estaría obligado a contribuir. Es importante revisar los estatutos de la comunidad y considerar si existen precedentes específicos en la comunidad que podrían influir en la decisión.

Conclusión en el debate que estamos manteniendo:

La Sentencia 342/2013 refuerza la idea de que, en ausencia de una exención clara en los estatutos, todos los propietarios deben contribuir a los gastos comunes, incluidos los de la bajada del ascensor a cota 0. Si se desease evitar esta contribución, sería primordial revisar los estatutos o plantear la situación en una junta de propietarios para buscar una solución negociada o intentar modificar los estatutos, si fuera posible.

Mientras el juez no se pronuncie sobre el caso, la postura legítima del propietario del local dependerá de cómo interprete la comunidad de propietarios, los estatutos y las decisiones que se hayan tomado en junta.

Algunas opciones:

El propietario podría optar por cumplir con la obligación de pago impuesta por la comunidad de manera provisional, mientras se espera la decisión judicial. Este enfoque demuestra buena fe y evita posibles sanciones, como intereses de mora o acciones legales por parte de la comunidad.

En caso de que la sentencia judicial sea favorable al propietario del local, podría reclamar la devolución de las cantidades abonadas, siempre y cuando se haya hecho una reserva expresa del derecho a reclamar en el futuro.

El propietario podría decidir no pagar, argumentando que no se beneficia directamente de la bajada del ascensor y, por tanto, considera que no tiene obligación de contribuir a esos gastos.

Aunque esta postura podría ser válida desde el punto de vista del propietario, podría llevar a que la comunidad lo considere moroso, lo que podría implicar la acumulación de intereses, pérdida de derecho a voto, o incluso una demanda por parte de la comunidad para reclamar el pago.

Como medida intermedia, el propietario podría optar por consignar judicialmente la cantidad disputada. Esto implica depositar el dinero en una cuenta controlada por el tribunal hasta que el juez se pronuncie. De esta forma, el propietario muestra disposición a cumplir con la posible obligación de pago, pero sin aceptarla de inmediato.

La postura más prudente mientras se espera la decisión judicial sería realizar una consignación judicial del importe en disputa o, alternativamente, pagar bajo protesta para evitar problemas con la comunidad, dejando constancia de su intención de reclamar si el fallo judicial le es favorable. No pagar directamente es arriesgado, ya que puede acarrear consecuencias legales y financieras, aunque sea defendible bajo ciertas interpretaciones.

Perdón tripolin

 Dice: GASTOS COMUNES (Gastos Ordinarios)

Los "gastos comunes" se dividen en gastos ordinarios y gastos extraordinarios.

Puntos Clave de la Sentencia 74/2017:

Interpretación de los Gastos Comunes:

El Tribunal Supremo aclara que los gastos comunes incluyen tanto los ordinarios como los extraordinarios, y deben ser sufragados por todos los propietarios en función de su cuota de participación, salvo que los estatutos establezcan otra cosa de manera clara y explícita.

aremengo, tu mismo me has contestado la respuesta correcta pero después devías todo a otro capto hipotético que no se da en esta comunidad porque eso no es lo que se ha comenado en este hilo.

La respuesta está en el acuerdo que firmaron y que vuelvo a pegar:

Me queda más que claro que la comunidad llegó a ese acuerdo con la buena fe de no cobrarle al local los gatos de algo que no iba a usar el bajo. Pero tampoco fueron tontos y no dijo algo como en otras comunidade sí está planteado como un todo lo que no usen:

Si la comunidad del usuario que inició este tema hubiera querido exonerar al bajo de cualquier gasto ordinaro y extraordinario, lo habría reflejado (expresado) como tal en el acurdo que nos mostró dicho usuario. Pero es que ni siquiera lo ha exonerado del resto del las zonas comunes que no utilice. Solo lo exoneró de los GASTOS COMUNES (Gastos Ordinarios) de algunas zonas comunes.

No es necesario ver ninguna sentencia porque las sentencias solo vienen a recordar lo que ya deja claro la propia LPH al respecto. Pero por si sirve de algo aunque solo sea dar más fuerza a los fundamentos de derecho, usemos las sentencias que solo se basan en lo que la propia LPH ya exije en estos casos (sentencias que ya han expuesto y no voy a volver a exponer).

Y sí, hay excepciones como las que refleja el artículo 10.1.b de la LPH.

Por último, yo te pregunto al respecto de el estatuto que he enseñado de una de mis comunidades.

En una de mis comunidades existe este estatuto:

La pregunta sería… a tenor de lo anterior, ¿el bajo comercial tiene obligación de contribuir en algún tipo de gasto (ordinario o extraordinario) si en la cubierta del edficio se producen filtraciones y se tienen que realizar obras para reparar las filtraciones y humedades que ha producido en la vivienda que está bajo la cubierta del edificio (la vivienda en planta 3ª)?.


Todo lo anterior se ha expuesto sin ánimo de ofender a nadie.

Un saludo armengo.

luismip Ud dice:

NO EXIDTE ESA EXCLUSION EN LOS ESTATUTOS.

Y lo que nos cuenta el consultante:

Copio y pego tal cual:

A cada una de las propiedad horizontales corresponde una cuota de participación igual de un veinticinco por ciento ,en el valor total del inmueble, elementos comunes y gastos, si bien el local de la planta baja, no participará en los gastos comunes de portal escalera ascensor

Aquí hay una ambigüedad: los "gastos comunes" se dividen en gastos ordinarios y gastos extraordinarios.

Si la interpretación literal no resuelve la ambigüedad, nos lleva a analizar la cláusula en el contexto de otros apartados de los estatutos, intentando encontrar coherencia con el resto de las normativas comunitarias.

La interpretación de la cláusula en los estatutos sobre la participación de un local en la bajada del ascensor a cota 0 debe ser analizada detalladamente:

Es necesario comenzar por revisar minuciosamente los estatutos de la comunidad. Buscar cualquier mención específica que exima o incluya a los locales comerciales en la obligación de contribuir a los gastos de la bajada del ascensor. Si la cláusula es ambigua, evaluar cómo podría interpretarse en el contexto de la ley y de la jurisprudencia existente.

Un punto importante sería analizar si el local se beneficia directamente de la obra. Si el ascensor no es accesible desde el local o no tiene ninguna utilidad para el propietario del mismo, se podría argumentar que no debería contribuir a los gastos. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la mejora en la accesibilidad del edificio podría incrementar el valor de todos los inmuebles, incluidos los locales.

También se debe revisar casos anteriores y jurisprudencia relevante. Existen precedentes en los que los tribunales han decidido que los locales no deben participar en los gastos de un ascensor si no se benefician de él. Pero esto dependería del caso específico y de cómo los estatutos y la ley se aplican en ese contexto.

Analizando todo esto, si se considera que la participación del local en los gastos no es justa ni proporcional, se podría recomendar al propietario del local negociar con la comunidad de propietarios. Esto podría incluir proponer una modificación de los estatutos o llegar a un acuerdo específico para eximir al local de esta contribución.

En resumen, desde una la perspectiva razonable, la interpretación de esta cláusula y la defensa de los intereses del propietario del local dependerían de un análisis legal riguroso y de la situación específica del caso. Cada detalle, desde la redacción de los estatutos hasta el beneficio real que recibe el local, sería considerado cuidadosamente para ofrecer una recomendación adecuada.

Aplicación del Principio “In Dubio, Pro Comunidad

En caso de duda, y dado que los estatutos son normas internas de la comunidad, los tribunales suelen interpretar las ambigüedades en favor de la comunidad en general. Esto podría implicar que todos los propietarios, incluidos los de locales, deben participar en los gastos, a menos que haya una exclusión expresa.

Sería preciso buscar casos en los que se haya eximido a locales de gastos por no beneficiarse de ciertas obras, lo cual podría fortalecer la argumentación si se decide impugnar la obligación de pago.

Si no se llega a un acuerdo claro en la comunidad, el propietario del local podría necesitar recurrir a la vía judicial para resolver el conflicto.

Para el propietario de un local que enfrenta una cláusula ambigua sobre su participación en los gastos de la bajada del ascensor a cota 0,lo recomendable sería:

Si el local no tiene acceso al ascensor o no se beneficia de su uso, esto podría ser un argumento clave para no participar en los gastos. Se debe documentar claramente si el local no tiene acceso al ascensor o si la bajada a cota 0 no le ofrece ninguna ventaja práctica.

El propietario debería solicitar formalmente a la comunidad una interpretación clara y por escrito de la cláusula. Esto puede ayudar a evitar malentendidos y establecer una base sólida para cualquier futura acción, ya sea negociación o impugnación.

Si la comunidad considera que el local debe contribuir, el propietario puede proponer una exención total o una reducción en la contribución, argumentando que el local no se beneficia directamente de la bajada del ascensor. Este enfoque amistoso puede evitar conflictos y costosas batallas legales.

Antes de embarcarse en una disputa legal, el propietario debe considerar si el costo de impugnar la decisión de la comunidad vale la pena en comparación con el gasto que se le exige. Si la cantidad en disputa es relativamente pequeña, podría ser más práctico negociar o aceptar un compromiso.

Si el propietario del local decide no impugnar la decisión de la comunidad sobre su participación en los gastos de la bajada del ascensor a cota 0, pueden ocurrir varios escenarios:

Si el propietario del local no impugna, se asume que acepta la decisión de la comunidad de propietarios. Esto significa que estará obligado a contribuir a los gastos según lo establecido por la comunidad.

Si el propietario del local no impugna, pero tampoco paga su parte correspondiente, será considerado moroso.

La inacción del propietario podría interpretarse como un asentimiento tácito a la decisión de la comunidad. Esto consolidaría la obligación de contribuir a los gastos mencionados.

Sin embargo, al no impugnar, también podría establecerse un precedente para futuras decisiones similares, donde se espere que el local contribuya a gastos que podrían no beneficiarle directamente.

Concluyamos que esto se hace largo.

Copio pego lo anteriormente comentado:

Aquellos que no estén satisfechos deben acudir a la justicia para solicitar, si es pertinente, el cumplimiento de sus requerimientos.

Precisemos mejor:

Los gastos comunes en una comunidad de propietarios son aquellos que cubren el mantenimiento y funcionamiento general de las áreas compartidas o comunes del edificio o urbanización.

Los gastos extraordinarios en una comunidad de propietarios son aquellos que no se realizan de manera regular y que suelen estar relacionados con trabajos o inversiones que van más allá del mantenimiento ordinario.

La bajada del ascensor a cota 0 es una obra considerada extraordinaria. Los gastos asociados se consideran como tales y deben ser aprobados en una junta de propietarios.

Si los estatutos establecen que los locales no participan en ciertos gastos, como los del portal, esto puede crear una situación en la que, efectivamente, los gastos se gestionen de manera diferenciada para viviendas y locales. Esto no crea legalmente subcomunidades, pero sí puede llevar a una estructura de costos diferenciada.

Mientras los estatutos de la comunidad no se modifiquen y no haya una resolución judicial, el local puede no estar obligado a participar en los gastos de la bajada del ascensor a cota 0 si los estatutos lo excluyen. Sin embargo, la ley de propiedad horizontal y las normativas sobre accesibilidad pueden requerir la participación de todos los propietarios en gastos extraordinarios relacionados con la accesibilidad. En estos casos, sería necesario modificar los estatutos o esperar una resolución judicial para asegurar que todos los propietarios cumplan con las obligaciones legales.

Resumiendo:

Si unos vecinos consideran que un local debería participar en los gastos de la bajada del ascensor a cota 0, a pesar de la exclusión establecida en los estatutos, pueden impugnar el acuerdo. La impugnación debe basarse en la contradicción del acuerdo con la legislación vigente. El procedimiento implica presentar un recurso ante el juez, con el posible resultado de que el acuerdo sea declarado nulo y la necesidad de ajustar los estatutos para cumplir con la ley.

Final de polémica:

Aquellos que no estén satisfechos deben acudir a la justicia para solicitar, si es pertinente, el cumplimiento de sus requerimientos.

Es preferible que los propietarios modifiquen la norma de la comunidad de manera consensuada; sin embargo, en ausencia de este acuerdo, surge la pregunta  de por qué estos asuntos concluyen en los tribunales.

La pregunta es la que yo te hice y no me contestaste. ¿Qué son los gastos comunes?. ¿Los gastos comunes incluyen los gastos extraordinarios?. Ese es el quid de la cuestión planteada por el usuario que inició este tema.

A lo que yo me respondo a mí mismo porque tú no me contestaste:

Gastos comunes:

Son gastos que se cargan a los presupuestos de la comunidad por ser necesarios para el mantenimiento del edificio y no resultar susceptibles de individualización. Serían gastos de conservación y reparación a los cuales, en este caso, el bajo está exonerado de este gasto en ciertos elementos o zonas comunes.

Gastos extraordinarios:

Se trata de gastos no periódicos con un importe que excede la cantidad prevista en los presupuestos para reparaciones comunes y gastos. Tienen que ser aprobados por la junta de propietarios. Por ejemplo, los de obras como las son las de bajada del ascensor a cota 0 (obras estas que no requieren ni siquiera de la aprobación de la junta).

Por lo tanto, el bajo paga cualquier gasto extraordinario de cualquiera de las zonas o elementos comunes que tenga el edificio en el cual se integra el bajo (incluidos de los que está exonerador de pagar los gastos comunes).

Pero es que, además, también tiene que pagar los gastos comunes de cualquier otra zona que no se mencione en lo acordado.

Lo acordado es:

Por lo tanto, repito, el bajo no paga gastos ordinarios del portal, escaleras, ascensor, luz de escalera y terraza superior, PERO DEL RESTO SÍ.

En el caso de los gastos extraordinarios paga de todos (incluidos los que se expresan en lo acordado), porque no está exonerado de pagarlos por mucho que se le exonere de pagar los gastos ordinarios (gastos comunes) de ciertas zonas o elementos comunes (los que se expresan en lo acordados).

Todo lo expuesto lo hago sin ánimo de ofender a nadie.

Un saludo.

 Entiendo que tu opinión sea diferente, pero me gustaría conocer la justificación de tu afirmación de que "el local está exento de los gastos comunes, pero debe contribuir a la bajada a cota cero del ascensor." Según las regulaciones del local, no participa en los gastos del portal, escaleras y servicios relacionados, por lo que me pregunto por qué debería hacerlo en esta ocasión. También me gustaría saber tu opinión sobre la equidad de que los cuatro propietarios tengan asignado la misma cuota, a pesar de que las superficies útiles y las proporciones de gastos comunes son desiguales.

La modificación del ascensor a cota 0 en este caso se podría considerar una mejora funcional.

Una mejora funcional se refiere a una adaptación que mejora la accesibilidad o el uso de un elemento del edificio, sin alterar su estructura fundamental. En este caso, si el objetivo de la modificación del ascensor es hacer el acceso más fácil o conveniente, probablemente se clasifica como una mejora funcional.

Si la modificación del ascensor a cota 0 ni beneficia ni perjudica al local, su obligación de contribuir a los gastos para dicha mejora puede ser más cuestionable. En este contexto, aquí están los pasos y consideraciones para resolver la situación:

Dado que los documentos indican que el local no participa en los gastos del portal, y la mejora del ascensor no afecta ni al local ni al portal directamente, esto sugiere que el local no tiene una obligación de contribuir.

En caso de que los vecinos insistan en una contribución, intente negociar un acuerdo que refleje la realidad del beneficio (o la falta de él) para el local.

Puede considerar la mediación para resolver la disputa de manera equitativa.

Como último recurso, si no se llega a un acuerdo, podría considerar tomar acciones legales basadas en el consejo de su abogado.

Si el local tiene una cuota de participación del 25% igual que las viviendas, y esta distribución no parece proporcionada en relación con su uso y beneficio del edificio, esto puede añadir complejidad a la situación.

Revise cómo se establecieron las cuotas de participación originalmente. Esta información suele encontrarse en el acta de constitución de la comunidad y en los documentos oficiales.

Cómo se distribuyen los gastos comunes y si hay reglas específicas para gastos extraordinarios o mejoras funcionales.

Si hay procedimientos establecidos para revisar o ajustar las cuotas de participación, si se considera que no son equitativas.

Dado que la cuota de participación no parece equitativa y podría influir en la responsabilidad del local para contribuir a los gastos.

Puede solicitar formalmente una revisión de las cuotas de participación en la próxima reunión de propietarios, con el respaldo de un análisis técnico y legal.

Si se determina que la cuota debe ajustarse, se puede plantear un acuerdo para modificar la cuota de participación y redistribuir los gastos de manera más equitativa.

Aunque el edificio cuente con un ascensor, si este no beneficia de manera directa al local (por ejemplo, si el local está en planta baja o no tiene acceso al ascensor), este elemento no sería relevante para la tasación. Por lo tanto, en este caso, la presencia del ascensor en el edificio no afectará el valor del local.

Si el local forma parte de un edificio o conjunto de edificios que tienen una única comunidad de propietarios, el local pertenece a esa comunidad. En este caso, las reglas de la escritura y los acuerdos de la Junta de Propietarios determinan su participación en los gastos comunes.

En algunos casos, un edificio puede estar dividido en varias comunidades de propietarios (por ejemplo, en edificios con locales comerciales y residenciales que tienen comunidades separadas para cada tipo de unidad). En este escenario, el local pertenecería a la comunidad que cubre los espacios comerciales.

Para saber con certeza a qué comunidad pertenece el local y qué gastos debe asumir, revisar la escritura de constitución de la propiedad horizontal y los acuerdos de la Junta de Propietarios.

Analicemos el caso  MUR2022, ya que parece que este tema te interesa más que a Pascual.

No cuentan con estatutos, y es probable que tú tampoco, pero poseen una norma comunitaria firmada ante notario que actúa como tal. Esta norma establece que los gastos del portal se reparten entre las tres viviendas. Dado que no se menciona al local, no hay discusión al respecto.

Lamento que la información no sea de tu agrado, pero es la realidad; antes de involucrarse en estos asuntos, la comunidad debe reaccionar y crear unos estatutos.

Esa cuestión ya ha sido abordada; reiterar el mismo argumento se vuelve monótono.

Es claro, Caroline, que se trata de un edificio de tres plantas más una planta baja, donde la participación en los pisos superiores corresponde al 25%. Los residentes disfrutan de una superficie privada y de las áreas comunes, mientras que el local cuenta con su propio espacio, exceptuando la parte que le corresponde a las áreas comunes del portal, que es de beneficio para los vecinos.

 En conclusión, los vecinos poseen algo más del 25% por planta y el local algo menos, y esta distribución se mantiene constante a lo largo del tiempo, salvo que se realice una modificación por unanimidad. No obstante, el consultante Pascual no menciona este aspecto, lo que provoca confusión respecto a su posición. ¿Estás o no estás de acuerdo conmigo, Caroline?

Cierto MUR2022

Tu has dicho:

Las contribuciones en las comunidades, no se realizan por el uso, si no por la pertenencia a la propiedad de la comunidad.

Efectivamente, es lo que dicen ciertas sentencias:

Ahora explícame por qué el artt. 5º habla sobre el uso que se presume que se hará de los elementos comunes y otros factores relevantes que se utiliza para distribuir los gastos comunes y para calcular el voto en las juntas.

Te lo explico yo, aunque espero tu punto de vista:

El artículo 5º trata el uso presunto de los elementos comunes y otros factores relevantes para la distribución de gastos y el cálculo del voto en las juntas. La ley no solo considera la superficie y naturaleza de cada propiedad, sino también cómo se espera que los propietarios utilicen las áreas comunes, lo que puede influir en la asignación de gastos. Aunque la pertenencia a la comunidad genera la obligación de contribuir, la forma en que se determina la aportación de cada propietario puede depender de una estimación del uso que se hará de los elementos comunes. En la práctica, esta estimación suele estar implícita en la cuota de participación, sin ajustarse necesariamente al uso real. En resumen, el artículo 5º de la Ley de Propiedad Horizontal introduce el concepto de "uso presunto", lo que permite matizar la idea de que las contribuciones se basan únicamente en la propiedad, al considerar también el uso esperado de los elementos comunes.

  He revisado todas las intervenciones de Pascual y el asunto está claro desde que él presentó la norma que aplica en su comunidad. Ya se ha expuesto todo lo necesario al respecto, por lo que no tiene sentido reiterarlo.

  Si Pascual está tan inquieto, solo necesita dirigirse al colegio de administradores de fincas de su localidad con la escritura de la división horizontal de su propiedad; al hacer una consulta sobre cómo interpretar esa salvedad, no le cobrarán nada.