Pregunta sobre local

Vamos a ver caroline.

Este local está exento de todo gasto, ordinario, extraordinario, del portal, incluido el ascensor y la bajada a cota O  puesto que se lo indica la norma de la comunidad  incluida en su escritura:

“esos gastos serán absorbidos por partes iguales por las tres viviendas”,

Y esto es así en todos los estatutos y normas de todas las comunidades con locales sin acceso  a portal, salvo pacto en contrario por unanimidad.

En el momento que la cláusula indique una contribución diferente a la general, como es el caso (serán absorbidos a partes iguales) esa parte de finca, forma de facto una sub comunidad, y funciona como tal. 

Lo que nos indica pascual respecto a su título, lo he pegado tal cual.

COPIA PEGA DE SU MENSAJE:

lo que dice la escritura de propiedad horizontal del edificio: con las siguientes normas de comunidad: A cada una de las propiedad horizontales corresponde una cuota de participación igual de un veinticinco por ciento ,en el valor total del inmueble, elementos comunes y gastos, si bien el local de la planta baja, no participará en los gastos comunes de portal escalera ascensor,

A ver si esto te vale caroline, que en lugar de sacar de dudas al consultante, hay que sacártelas a ti.

Sentencia del Tribunal Supremo, 15 de enero de 2020 (STS 13/2020):

Resumen: En esta sentencia, el Tribunal Supremo reiteró que los locales comerciales que no tienen acceso ni se benefician de las zonas comunes donde se realizan obras para la eliminación de barreras arquitectónicas (como la instalación de un ascensor) no están obligados a contribuir a estos gastos.
Fundamento: El tribunal basó su decisión en el principio de no vinculación funcional del local con las zonas donde se llevaron a cabo las obras. La sentencia enfatizó que la clave para determinar la obligación de contribuir a estos gastos es si el local obtiene o no un beneficio directo del uso de las zonas comunes afectadas. En este caso, al no tener acceso ni uso del ascensor, el local no estaba obligado a participar en los gastos.

Consideraciones de la Sentencia:

Principio de Proporcionalidad y Beneficio: El Tribunal Supremo reafirmó que la contribución a los gastos comunes debe ser proporcional al beneficio que cada propietario recibe de esos elementos comunes. Si un local comercial no puede acceder ni utilizar las zonas mejoradas, no se le puede exigir que participe en esos gastos.

Vinculación Funcional: Este concepto es clave en las decisiones judiciales recientes. La "vinculación funcional" se refiere a si el local tiene acceso directo y podría utilizar las zonas comunes donde se realizan las mejoras. Si no existe tal vinculación, la obligación de contribuir a los gastos no es exigible.

Conclusión:

La Sentencia del Tribunal Supremo de enero de 2020 refuerza la doctrina según la cual los locales comerciales que no tienen acceso ni se benefician de las zonas comunes donde se eliminan barreras arquitectónicas (como la instalación de ascensores) no están obligados a contribuir a estos gastos. Esto es coherente con sentencias anteriores y sigue la lógica de que solo deben contribuir a los gastos aquellos propietarios que obtienen un beneficio directo de las mejoras realizadas.

El criterio principal que utiliza la jurisprudencia es la "vinculación funcional". Si un local no tiene acceso ni utiliza la zona donde se eliminan las barreras arquitectónicas, se considera que no existe una vinculación funcional, y, por lo tanto, no debe contribuir a los gastos.

Las sentencias suelen favorecer la exención de los locales cuando no hay vinculación funcional. Sin embargo, si la obra de accesibilidad también facilita el acceso a zonas de uso común que podrían ser necesarias para todos los propietarios (incluyendo los locales), los tribunales podrían considerar que los locales deben contribuir.

Editado por camarrota 24/8/2024 17:27

Se ha explicado hasta la saciedad, pero no lo ves, intento una vez mas:

En este caso, si los estatutos de la comunidad indican que los gastos de escalera y portal quedan cubiertos por las viviendas, y el local no participa en estos gastos, esta disposición prevalece mientras no contravenga la Ley de Propiedad Horizontal. Es importante que los estatutos estén bien redactados y sean claros en cuanto a estas exenciones para evitar conflictos futuros.

Cuando se trata de la eliminación de barreras arquitectónicas, si los locales comerciales no tienen acceso directo al portal o a las zonas comunes donde se realizarán las obras, pueden estar exentos de contribuir a estos gastos, tal y como indican los estatutos de tu comunidad.

Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), todos los propietarios de un edificio (tanto viviendas como locales) deben contribuir a los gastos generales de la comunidad, salvo que exista una exención específica recogida en los estatutos o en el título constitutivo

Los estatutos de la comunidad pueden establecer excepciones a esta regla general. Si los estatutos de tu comunidad indican explícitamente que los gastos de escalera y portal son cubiertos únicamente por las viviendas y que los locales no participan en estos gastos, esta disposición es legal y vinculante.

En cuanto a las obras para la eliminación de barreras arquitectónicas (como la instalación de un ascensor o una rampa), la ley permite que ciertos propietarios (incluidos los locales) puedan estar exentos de contribuir a estos gastos si no se benefician de dichas mejoras.

Dado que los locales no tienen acceso al portal ni a las escaleras, es coherente que no se les obligue a contribuir a los gastos relacionados con la mejora o mantenimiento de esas áreas.

En el caso que nos ocupa, sí, este local estaría exento de participar en los gastos de escalera y portal, porque los estatutos de la comunidad así lo establecen y porque no tienen acceso ni uso de esas zonas. Esta exención es completamente legal según la Ley de Propiedad Horizontal, siempre que esté claramente reflejada en los estatutos de la comunidad.

El quid de la cuestión es que el estatuto o normas de comunidad, les indica: 

“esos gastos serán absorbidos por partes iguales por las tres viviendas”, Exención  blindada para el local, únicamente puede ser cambiada por unanimidad o por sentencia judicial.  

Ahora bien, cuando se trate de un ascensor ex novo, obliga a todos, pero este no es nuestro caso. 

Que no caroline que no.

En este caso las normas de la comunidad establecen que los gastos del ascensor se reparten por igual entre todas las viviendas, esa es la norma interna que regula la distribución de estos gastos. La norma prevalece sobre la Ley de Propiedad Horizontal en cuanto a la distribución de gastos, siempre y cuando no contravengan normas de orden público o imperativas.

Indicado tal cual, exime al local de participar en los gastos del ascensor, esta disposición sería válida en principio, siempre y cuando esté claramente establecida en los estatutos o reglas de comunidad. Esto es  una práctica común cuando los locales no tienen acceso directo al ascensor ni lo utilizan, y normalmente se acepta que no contribuyan a estos gastos.

 Si los locales no tienen acceso al ascensor y están exentos según las normas de condominio, las recientes sentencias no cambiarían automáticamente esta exención. No obstante, si el local se beneficia de alguna manera del ascensor o se plantea una modificación para cumplir con la normativa de accesibilidad, la comunidad podría reconsiderar esta exención.

La exención de los locales y la distribución igualitaria de los gastos del ascensor, tal como establece la norma de la comunidad, sigue siendo válida, a menos que una sentencia judicial o una ley específica obligue a la comunidad a revisar estas disposiciones, especialmente en relación con la accesibilidad y la eliminación de barreras arquitectónicas, Mientras no exista una sentencia específica esta comunidad y a este respecto específico, debe cumplir rigurosamente con la norma comunitaria o estatutos si los tuviera.

Entiende que unos estatutos de la comunidad, o una norma registrada, la deben cambiar sus propietarios por unanimidad o una sentencia judicial para el caso concreto, 

Si estos tres propietarios que nos ocupa el post, no están de acuerdo como tiene redactado las normas, su comunidad, no tendrían otra que la impugnación.

Y en este  caso, y debido a que en la comunidad son ya mayores y sin recursos económicos, se considera un abuso de derecho, entrometer al bajo para qué les financié el 25%, cuando este proceder va en contra de sus propios actos.

Que no caroline.Esa sentencia vale para las normas comunitarias que establecen que los locales están exentos de gastos de conservación y mantenimiento y lo reflejen así en sus escrituras, pero este no es el caso.

Ya está explicado correctamente en las anteriores intervenciones, no nos vamos a repetir.

Hay que cumplir rigurosamente lo indicado en las normas de comunidad, y en este caso lo que queda claro queda es que se divide por partes iguales entre los propietarios de las viviendas.

La sentencia Tribunal,Supremo del 21 de junio de 2018, deja bien claro que si en el titulo constitutivo figura que los locales estan exentos de tener que contribuir a los gastos de mantenimiento del ascensor. La bajada a cota 0, no es un mantenimiento. Y por lo cual tienen que contribuir a dicha obra
Lo deja muy claro, sólo hay que leerla.

Si en el titulo constitutivo figura de forma general que estan exentos de contribuir a los gastos de ascensor, entonces, no tendrian que contribuir. 

Pero si especifica que están exentos de los gastos de mantenimiento, entonces si contribuyen.

Es la diferencia que existe, el que figure la palabra mantenimiento, a que no figure

Efectivamente, Cuando la escritura de división horizontal o los estatutos de la comunidad especifican que los gastos del ascensor deben ser pagados por las viviendas a partes iguales, esto se convierte en la norma a seguir para la distribución de esos gastos. Significa que:

Los propietarios de las viviendas estarán obligados a pagar los gastos del ascensor en partes iguales, independientemente de otros factores como el uso o la altura de su piso.

Puesto que la escritura no menciona explícitamente a los locales comerciales en relación con los gastos del ascensor, y solo hace referencia a las viviendas, esto podría interpretarse como que los locales están exentos de contribuir a esos gastos.
En este caso, los locales comerciales no tendrían que pagar por la instalación, mantenimiento, o mejora del ascensor, incluyendo su bajada a cota cero, ya que la obligación de pago recae exclusivamente en las viviendas.

Tratemos de esclarecerlo:

Ustedes no disponen de estatutos, pero sí de reglas de comunidad. Esas reglas que tienen están ya blindadas, ya que todos ustedes las firmaron y elevaron a documento público, quedando plasmadas en las escrituras.

Supongo que el ascensor ya estaba de origen y ahora se trata solo de una bajada a cota 0.

Ustedes tienen firmado lo siguiente al respecto:

«Los gastos comunes de portal, escalera, ascensor, luz de escalera y terraza superior serán sufragados a partes iguales por las tres viviendas por el uso que cada una de ellas haga de los mismos».

Por tanto, no le dé más vueltas y deben cumplir o les harán cumplir con lo establecido.

Tiene una respuesta clara y concisa en este mismo hilo insertada por: 

casigonz
05/08/2024 17:54
Únicamente resaltar que Uds  no son tres vecinos y un local como nos dice, lo que son es cuatro copropietarios de un inmueble que no dispone de reglas de condominio y por eso tienen las dudas que tienen, se le aplica la LPH tal cual, ya que no disponen de ninguna salvedad.