Cuando presquibe una deuda en Cataluña.

¡A ver, a ver! ¡Esto es muy sencillo! Cuando se trata de pagar las cuotas de la comunidad, ¡no hay escapatoria! Y más vale que lo tengamos claro. En Cataluña, según el Código Civil Catalán, las deudas de la comunidad prescriben a los 3 años, no como en otras partes de España, donde se habla de 5. Aquí no vale eso de reclamar cuotas de hace 7 años como si estuviéramos en el oeste. ¡No, señor! ¡Eso ya ha caducado!

Ahora, ¡vamos con el banco! Cuando una entidad se queda con un piso, no puede mirar para otro lado. Según la ley, le toca pagar las cuotas del año en que se queda el inmueble y de los 3 años anteriores. Y esto no es negociable, ¡ni para el banco más grande! Si hay que pagar, se paga, y punto.

Luego está lo de los "10 años", que aquí hay quien se confunde. Esos 10 años no son para reclamar la deuda como tal. Lo que pasa es que la afección real permite que la comunidad reclame al nuevo dueño (sea banco o particular) por las deudas de los últimos 3 años más el año en curso, ¡pero hasta un máximo de 10 años desde que se originó la deuda! No es que la deuda prescriba a los 10 años; no nos liemos.

¿Y cómo se reclama? Pues por el proceso monitorio, con todo bien documentado: certificación del administrador, la aprobación en junta, el acta notificada y el poder al presidente. ¡Así es como se hacen las cosas, con las cuentas claras y el chocolate espeso! Porque, vamos a ver, si se ha aprobado en junta y se tiene todo en regla, no hay ni juez ni banquero que pueda negarse a pagar.

La afección real es, en pocas palabras, una especie de seguro que tiene la comunidad de propietarios para cobrar lo que se les debe, aunque cambie el dueño del piso. ¡Es un ancla que lleva la deuda pegada al inmueble! No importa si el piso lo vende Juan, lo compra María o lo acaba quedando el banco, la deuda sigue ahí, pegadita al piso.

¿Y cómo funciona esto?

Imagínese que Juan lleva años sin pagar la cuota de la comunidad. ¡Un caradura! Luego el banco se queda con el piso en 2024 porque Juan no pudo pagar la hipoteca. Pues bien, el banco no puede mirar para otro lado y hacerse el sueco. ¡Ni hablar! La comunidad puede reclamarle al banco las cuotas del año en que se lo quedó (2024) más los 3 años anteriores (2021, 2022 y 2023). Es decir, pueden exigirle 4 años de cuotas impagadas.

Ahora, ojo al dato: hay quien se lía con lo de los 10 años. Aquí no estamos diciendo que se pueden reclamar cuotas de hace 10 años, ¡ni de broma! Lo que pasa es que la comunidad tiene derecho a reclamar estas cuotas hasta 10 años después de que se generó la deuda. Es decir, aunque cambie el propietario varias veces, ¡la comunidad sigue teniendo ese as en la manga durante una década!

Ejemplo claro:

Imaginemos que un piso tiene deudas desde 2019. Si en 2025 lo compra alguien nuevo, la comunidad todavía puede reclamar esas deudas de 2021, 2022 y 2023, porque están dentro del periodo de los 3 años anteriores y la reclamación está dentro del límite de los 10 años.

Resumiendo:

Plazo para reclamar deudas en Cataluña: Solo se pueden reclamar las de los últimos 3 años.
Lo que se puede pedir al nuevo propietario: El año actual más los 3 años anteriores. ¡No hay escapatoria!
Derecho de la comunidad para reclamar esas deudas: Hasta 10 años desde que se originó la deuda. Si se ha de reclamar, ¡que sea ya y sin dar más vueltas!

En definitiva, el banco o el nuevo comprador no se libran. Esto no es un chiringuito. Aquí hay que pagar y si hay deuda, que se haga cargo el que toca. ¡Así de simple y así de claro!

En Cataluña, el tiempo que se tiene para reclamar las deudas de la comunidad es de 3 años, y esto no es un invento, lo dice el Código Civil Catalán, que tiene sus propias normas, distintas al resto de España, donde normalmente son 5 años. Así que aquí, en Cataluña, no se pueden pedir deudas de hace 7 años como si nada, porque ¡hombre, eso ya está más que pasado!

¿Y qué pasa con el banco?

Cuando un banco se queda con un piso, le toca pagar las cuotas del año en que se lo quedó más los tres años anteriores. Ni más ni menos, es lo que dice la Ley de Propiedad Horizontal. Que nadie piense que por ser un banco se van a librar, ¡porque las comunidades no son una ONG!

¿Se puede reclamar toda la deuda?

Pues claro, pero aquí hay truco. Si se reclama más tiempo del que permite la ley (más de 3 años), el banco puede decir: “Eh, eso ya ha prescrito”. Y si lo alegan, el juez les va a dar la razón. Por eso, lo mejor es reclamar solo lo que está dentro del plazo, o irse preparando para que el banco saque la carta de la prescripción.

¿Y qué pasa con la prescripción?

La prescripción no es automática, no se borra sola. El banco tiene que decir que ha pasado el tiempo para poder librarse de pagar esos años. Además, si la comunidad ha mandado burofax, cartas, o ha hecho alguna gestión judicial, se interrumpe la prescripción y se vuelve a contar el plazo desde cero. Así que, ojo, si se han estado moviendo bien, pueden pedirlo todo.

¿Qué debería hacer la comunidad?

Reclamar ya: Aprobar la deuda en junta, ponerlo todo por escrito y no dejar pasar más tiempo.
Documentarlo todo: Que no se les escape ni un papel, porque todo cuenta a la hora de reclamar.
Ir a por todas: Buscar asesoría legal y decidir si se va por un proceso monitorio (rápido) o un juicio ordinario. Pero no quedarse de brazos cruzados, ¡que el banco paga como todos!

Así que, en resumen, si están en Cataluña, solo se puede reclamar deudas de los últimos 3 años. Pero no se queden quietos, que luego se quejan cuando no hay para arreglar las goteras. Hay que ser espabilado, porque aquí nadie regala nada.