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mmnavas
20/02/2008 12:25

euribor oficial para el calculo de cuota hipotecar

¿qué euribor aplican cuando solicitas una hipoteca?

7.774 lecturas | 19 respuestas
Buenos dias!
mi situación es la siguiente: tengo un contrato de compraventa firmado con la promotora por el cual he ido pagando unas cantidades de dinero hasta el 1 de mayo, mes en que estaba prevista la finalizacion de la obra. Hace unos dias me llamaron para decirme que la obra se entrega entre abril-mayo. Por este motivo he ido a informarme sobre la hipoteca en el banco donde el promotor tiene hecha la hipoteca de la obra. El caso es que en el banco me hicieron una simulacion de hipoteca teniendo en cuenta el 4,793% (ulitma referencia interbancaria a un año publicaa en el BOE).
Mi pregunta es, a mi me interesa que me apliquen el euribor de enero o febrero, que ya es un poco mas bajo, y en la cuota se nota. Verdad que yo no tengo por que gestionar el tema de la hipoteca ahora mismo? que la puedo gestionar en marzo o en abril si me lo van a entregar en mayo? yo no tengo culpa de que ahora lo vayan a entregar antes y al promotor le corra prisa. Y mi pregunta es si me la tramito en marzo o abril me aplicaran el euribor oficial de enero o febrero publicado en BOE, o vayas el mes que vayas te van a aplicar el de diciembre por ser anual????
muchas gracias!
Ah y hay un asterisco en la simulacion que dice que el tipo resultante de las revisiones no sera nunca inferior al 4,25% ??¿?¿? eso lo pueden hacer?? no es justo ahora que estan bajando....
 
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Pau A
26/02/2008 19:37
Buenas tardes,

Consulta con la entidad, puede ser.

V´sss
 
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A
adur1
26/02/2008 17:43
upsss me he equivocado. Firme las escrituras el 26 de julio, pero la primera cuota de la hipoteca fue el 26 de agosto
 
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A
adur1
26/02/2008 17:41
muchas gracias por vuestras respuestas, pero Pau A, los 6 meses a tipo fijo fueron desde el 26 de agosto hasta el 26 de enero (ambos incluidos).

En las escrituras me dice lo siguiente:

"el tipo de interés pactado se determinará por periodos semestrales, contados desde la fecha de firma del presente contrato (26 de agosto de 2007), siendo durante el primer semestre la referencia interbancaria a un año o media aritmetica simple de los valores diarios de los dias con mercado de cada mes del tipo de contado publicado por la federacion de banca europea para las operaciones de deposito en euros a plazo de una ño calculado a partir del ofertado por una muestra de bancos para operaciones entre entidades de similar calificacion (euribor), vigente en el momento de la revision , sin redondeo, en incrementada en xxx puntos porcentauales..."

por eso yo creo que deberian haberme puesto el euribor de enero que se publicó hace 3 dias
 
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Pau A
25/02/2008 23:03
Buenas noches,

Veamos: adur1 si firmaste en 26/8, añadimos 6 meses nos encontramos en diciembre... hasta ahi "fijo" (que simplemente es interes inicial de 6 meses). En la siguiente cuota nos encontramos a final de enero, como ha pasado la ultima publicacion de los dias 20 aprox, se aplica el euribor de diciembre. No veo error

En el caso de Alex_y_vir, deberas consultar escrituras como dice Chalete, ya que no me cuadra tanto.

Saludos. V´sss
 
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chalete
25/02/2008 18:58
buenas tardes

Si lo tienes todo detallado tal como lo cuentas y reflejado en tu escritura de compraventa,estás ante un caso bastante palmario de error del banco.
Pero ojeate la escrituas,a ver que te pone

Hasta ahora
 
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Alex_Y_Vir
25/02/2008 17:19
Pues se supone que sí que te tenían que aplicar el euribor de Enero. Nosotros firmamos la hipoteca el 26 de Julio (un mes antes que tú)y nos han aplicado el de Diciembre, por lo que lógicamente a tí te deberían aplicar el de Enero ya que además está publicado antes de la fecha de revisión...
 
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A
adur1
25/02/2008 17:16
yo tengo una duda, firmé las escrituras el dia 26 de agosto de 2007, durante 6 meses he tenido cuota fija, es decir, hasta el 26 de enero incluido.
El 26 de febrero tengo ya la cuota en euribor mas un diferencial. Resulta que me han cogido el euribor de diciembre (publicado a final de enero) ¿no deberian aplicarme el euribor de enero que se publicó el dia 23 de febrero?
 
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Pau A
24/02/2008 15:05
Buenos dias mmnavas,

Las nuevas limitacions y ampliaciones de la ultima reforma de la Ley Hipotecaria, se aplican a "hipotecas nuevas". Al subrogarte a la hipoteca del promotor, estas asumiendo un prestamo constituido hace ya tiempo y por lo tanto, no se beneficia de esta ultima modificacion. Ello no quiere decir que negociando con la entidad, puedas llegar a rebajar condiciones hasta la maxima semejanza... pero nunca con esa limitacion real por Ley.

Subrogandote, asumiras una deuda total de 266.500€ aprox y una cuota mensual aprox de 1.285€/mes en 40 años. Si no te subrogas deberas afrontar un prestamo por valor de 273.000€ aprox a razon de 1.275€ en 40 años tambien. Teniendo en cuenta que enero cerro Euribor en 4.498%, y aplicando en caso de subrogacion diferencial 0.50% ("generoso" trantandose de subrogacion) y diferencial de 0.30% en caso de no subrogacion. En general, hazte a la idea que los ingresos mensuales netos de los hipotecados debe ser de 3.250€/mes aprox (prorrateando pagas).

Las cifras son aproximadas, orientativas e incluyen tu parking. He ajustado bastante las revisiones tanto en caso de subrogacion como en hipoteca nueva. Observa que en el ultimo caso, los gastos aumentan un 3% aprox solamente del capital a financiar (descontanto entrada). Si te fijas, solicitando mas financiacion, la letra a pagar resulta inferior o muy cercana a la primera cuota.

Basicamente, centremonos en:

*Subrogacion implica "peores condiciones", ahorro en gastos iniciales, no aplicacion reforma.

*Hipoteca nueva: Aplicacion nueva reforma, "mejores" condiciones, mas gastos iniciales (+3%)

La decision consta de su parte "subjetiva", ya me he encargado de la objetiva.

Espero ayudar e informanos. V´sss
 
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mmnavas
23/02/2008 21:26
Hola Pau,

yo en eso de batallar soy bastante mala,aunque supongo que tratandose de lo que se trata me saldrá la guerrera..pero me gustaria saber qué argumentos aportar en cuanto a la clausula de la cancelación de hipoteca (la tipica pregunta: y eso donde lo dice?¿ (en la ley hipotecaria?)..
los numeros del piso son:
227700 piso
21500 parquing,
y lo entregado antes de escriturar: 24.000.
Si la cuota está dentro de mis limites cogeria el parking, sino pues no me lo quedaré..
Muchas gracias por tu ayuda,
 
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Pau A
23/02/2008 13:51
Buenos dias,

En temas de credito/prestamo existen unos minimos a aplicar a la operacion y juzgados/establecidos por personas. El programita de turno lo que hace es aplicar y fallar "a favor" o en "contra". La persona que te informo no tiene por que ser el encargado de hipotecas... a veces ni el mismo director lo es. Asi que no es "tan raro", es "muy feo" porque ofrece poca confianza... pero habitual a veces.

Lo que dices de los gastos de cancelacion en el contrato de C/V es normal y habitual. Sin embargo, si no te subrogas, podras prescindir de esa clausula. Eso si, debes avisar y "batallar" ya que esta firmado... pero carece de validez ante la justicia.

Dime, si no te importa, el importe sin i.v.a. de tu vivienda y la cantidad aportada hasta la fecha. ASi ajustare cifras para que puedas comparar.

Espero ayudar. V´sss
 
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mmnavas
22/02/2008 16:14
hola a todos!
en cuanto al euribor inicial lo preguntaré directamente en el banco ; y en cuanto al tipo de interes maximo que me pueden aplicar segun lo que indica en la simulacion es del 15%...no se, ahora mismo lo veo todo negro, en la oficina donde me tendria que subrogar en la hipoteca del promotor no me dieron ninguna facilidad. es mas, el señor que me atendió (que no era el director) al decirle que me lo compraba sola me lo puso todo negro y me dijo que ellos meten los datos en el programa y que no sabe como hace los calculos, que es el programa el que concede, el que dice si o no....por dios! yo tengo que saber lo que informo en un programa y tener explicaciones y argumentos de por qué ha dado un resultado, son las personas las que deciden! o en el mundo de las hipotecas no funciona asi??
Ah! y de lo que dicen en la web a lo que es en realidad nada de nada...la simulación de la web no me daba ni por asomo la cuota que el me sacó...
Otra duda: en mi contrato de cv hay una clausula que establece que los gastos de cancelacion de la hipoteca del promotor corren de mi parte. Es normal? o me metieron un gol?¿?
Alguien tiene referencias de la hipoteca de BBK? El promotor la tiene en el Banc de Sabadell, y no esta mal en cuanto a condiciones, negociando alguna que otra cosa, pero desde luego iria a otra oficina, o puede que les de una segunda oportunidad esta vez hablando con el director.
Gracias por vuestras respuestas!!!
 
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PEPE123
22/02/2008 14:18
Gotrek_1 dijo:

a mi me aplican el del mes de abril hay subido o bajado, es una putada pero es asi. creoq eu aunque protestes no te hacen caso. yo proteste pero ni caso. son lentejas o las tomas o las dejas
Saludos

Hace falta saber cuando firmaste la hipoteca, y que pone en la misma. Puede ser que sea abril.
 
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Gotrek_1
22/02/2008 13:08
a mi me aplican el del mes de abril hay subido o bajado, es una putada pero es asi. creoq eu aunque protestes no te hacen caso. yo proteste pero ni caso. son lentejas o las tomas o las dejas
Saludos
 
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ManoliDani
21/02/2008 15:46
PEPE123 dijo:

Pau A
Dices que sí es posible establecer un mínimo, en este caso 4,25%, y como veo que estás muy metido en este mundillo entiendo que es así, pero ¿no hay simultáneamente un máximo?


Todas las hipotecas tienen un maximo que marca el BDE, en nuestro caso (supongo que el de todos) es el 14%.

Un saludo.
 
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PEPE123
21/02/2008 15:20
Pau A
Dices que sí es posible establecer un mínimo, en este caso 4,25%, y como veo que estás muy metido en este mundillo entiendo que es así, pero ¿no hay simultáneamente un máximo?
Cuando se eliminaron los redondeos, creo recordar que se hizo en base al no trato preferente a las entidades respecto a los clientes, y en esa misma línea entiendo que si las entidades pueden marcar un mínimo, salvo que también exista un máximo, estaríamos otra vez ante abuso por posición dominante y discriminatoria en favor de la entidad que concede el crédito, que es precisamente lo que la adaptación de las leyes quería evitar. ¿Sabe algo al respecto, de como evitar nuevamente estos "abusos"?
Saludos
 
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Pau A
20/02/2008 23:22
Buenas noches y bienvenido mmnavas,

El prestamo hipotecario lo firmaras en cuanto se entregue el piso, ni antes ni despues. Lo que si puedes conseguir es ajustar fechas para poder obtener el resultado deseado en cuanto al mes de referencia inicial. Es posible que la entidad haya fijado un mes de referencia en concreto... y mas tratandose de toda una promocion (dejando asi margen "0"), hay que consultar las bases. De todos modos, te aconsejo que hables con el director de la entidad y negocies/informes sobre el tema abiertamente, sino podrias encontrarte con sorpresas.

El tema de interes minimo 4.25% se esta implantando en los ultimos 6 meses conjuntamente con una serie de medidas en prevision por parte de las entidades financieras. Nuevas politicas adaptadas a estos tiempos inestables. Si es posible y añado que este elemento no es susceptible de negociacion por parte de la entidad en el 99% de los casos.

Espero ayudar. V´sss
 
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mmnavas
20/02/2008 18:43
Ok! muchas gracias, me quedo más tranquila porque la verdad que el euribor de este año está por debajo del de diciembre, asi que como bien dices pepe hasta marzo- abril no cerraré el tema.
ahora el otro punto es ver qué pasa con lo de la clausula esa del minimo 4,25, ya os ire informando,
gracias!
 
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PEPE123
20/02/2008 15:12
Dices que los pisos se entregarán entre abril y mayo. Yo lo que haría es esperar al momento en que a tí te interese, dentro de esos límites, y en función de esas fechas que hablas el euribor a aplicar sería el de febrero (si escrituras antes del 20-21 de abril) el de marzo (hasta el 20-21 de mayo) o el de abril a partir de ahí. Si no estoy mal informado NO te pueden obligar a que sea el de diciembre, sino el último publicado en el momento en que se constituye la hipoteca (a veces hay alguna variación, como puede ser mes anterior), en cualquier caso, informate antes con la promotora, y esto tiene que constar claramente en la escritura.
Respecto al mínimo del 4,25%, niegate en redondo, pues no es legal, no creo que tengas ningún problema en que te lo acepten.
 
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paif
paif
20/02/2008 13:13
El Euribor que te aplicarán será el último publicado en el BOE. Se suele publicar sobre el 20-22 del mes siguiente.

No es normal que te pongan un tipo mínimo a menos que te hayan concedido otras cosas (tipos bonificados, carencias en el pago,...). Protesta a ver qué sacas.

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