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werka
24/07/2008 17:07

Compra segunda mano

¿me puedo subrogar a la hipoteca del vendedor?

2.812 lecturas | 29 respuestas
Hola, voy a comprar una casa de segunda mano y me asaltan varias dudas:
-El propietario me puede subrogar su hipoteca?¿ como funciona eso?
-Tengo muy poco dinero ahorrado y con las cuentas que he hecho puedo pagar la hipoteca pero quizá no pueda pagar los gastos de compraventa ya que hay un impuesto como el itp que me sale muy alto, ¿lo hago bien?
- Como he dicho el poco dinero ahorrado lo tengo para poder pagar los gastos de hipoteca y compraventa, ¿es posible que me tasen la casa para que me puedan dar el precio integro de lo que me cuesta?
- Alguien sabe si hay ayudas para jóvenes?(la casa tiene mas de 90 metros).

Disculpad por lo extenso y gracias por las respuestas.
 
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Pau A
02/09/2008 20:59
Buenas tardes,

Werka, desde luego es un "cachondeo" lo de la financiacion referenciada en precio C/V o tax... en fin. Lo que dices de la señal, se trata de penintenciales y si existe. Si no se respeta, el acuerdo puedes empreder las acciones con efecto maximo que pueda admitir un contrato privado.

V´sss
 
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werka
02/09/2008 17:08
Hola aqui estoy de nuevo despues de tanto tiempo.
La situación es la siguiente:
El subdirector de La caixa(el director estaba de vacaciones) nos dijo que podíamos escriturar en 150000 para que así el banco nos de el 80% que son los 120000 que nos hacen falta.
Ahora el director que ya ha vuelto nos dice que no, que nos dan el 80% de lo que tasen. Así que tanto el vendedor como nosotros estabamos de acuerdo en que vienieran a tasarla.
Pero ahora el vendedor se ha echado para atras ya que dice que no se hacer cargo de los gastos que le conlleva escriturar por encima de lo que le vamos a pagar.
Así que despues de todo este tiempo seguimos igual, sigo buscando un banco que me de el 100%.

Por otro lado, le dimos al vendedor 1000 € en señal y en el contrato que firmamos ponía que si no lo cumplía yo él se quedaba con los 1000 € y que si no lo cumplía él, me tenía que dar 2000 €, ¿es esto posible?, ¿lo puedo denunciar si no me los da?

Gracias.
 
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El Mano
El Mano
14/08/2008 10:18
Por 10.000€ desde luego que te merece más la pena un préstamo al consumo o incluso tirar de tarjetas de crédito antes que escriturar por más 30.000€ y pagar los impuestos y comisiones correspondientes.

Un préstamo personal de 10.000€ a 2 años te sale por unos 460€ (TAE 8%) y si es mucho para ti, puedes ampliar un poco el plazo (200€ al mes si es a 5 años con el mismo TAE). Eso sí, es importante que contrates el préstamo después de solicitar la hipoteca ya que esta te la conceden más facilmente si estás libre de deudas.
 
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werka
13/08/2008 18:00
Gracias, Mano. Te comento que si en lugar de escriturar por 120000, escrituro por 150000 me sale todo mas caro por ejemplo el ITP no serán 2100 € mas como tu dices son casi 6000 € y así con el resto de gastos. Pero es que no veo otra solución.
Gracias por lo del préstamo personal, no había pensado antes en ello. Según mis cuentas me faltarían unos 10000 €, ¿creeis que me merece la pena pedir un préstamo personal?

Gracias de nuevo a todos.

 
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El Mano
El Mano
13/08/2008 12:14
Es cierto, si ellos escrituran la venta por 150.000€ y en 3 años se compran otra por 150.000€ o más, no hay lugar a pagar plus-valias.

Lo que me parece mal negocio es escriturar por encima de lo que vas a pagar. La escritura te será más cara (unos 300€), el ITP será más alto (unos 2100€) y si al final les pagas el 18% de plus valias serán 5400€ más. ¿De verdad te vale la pena pagar 7800€ para tener 30.000€ más de hipoteca (y pagar los intereses correspondientes? Casi mejor pedir un préstamo personal.
 
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werka
12/08/2008 17:43
Gracias. Sigo con la idea de escriturar por encima del precio de la casa para que así el banco me pueda dar integro lo que necesito. Así escrituraría en 150.000 aunque la casa me cuesta 120.000, justo el 80%. Sé que de esta forma no me ahorro lo del itp pero no veo otra solución.
De esta forma los propietarios tendrían que pagar el 18 % de plusvalía que he quedado en darselo yo. Pero me han comentado que si van a destinar esos 150.000 para comprar un immueble que no tienen que pagar plusvalía con lo cual me lo podría ahorrar, ¿sabeis si es cierto esto?

Muchas gracias de nuevo.
 
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Pau A
11/08/2008 20:54
Buenas tardes,

Las subrogaciones suelen ser al 80% y mas siendo La Caixa. Si no subrogas, deberas cargar con el peso de una "hipoteca nueva" aumentando asi los gastos en un 1.5% mas aprox.

Siendo hipoteca nueva, puedes solicitar el 97% en BBVA, Cajastur, y alguno mas que ahora no recuerdo.

V´sss
 
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werka
11/08/2008 17:08
Hola de nuevo. Las condiciones han cambiado, los propietarios finalmanete nos han rebajado el precio de la casa hasta los 120000 €(20 millones de pesetas) pero esta mañana en la caixa , que es donde ellos tenían su hipoteca me dicen que solo me dan el 80 % de lo escriturado cuando yo les pedía que al menos me den el 97 % que es lo que ellos tienen en su hipoteca joven.
El caso es que ahora me puedo beneficiar de que el itp me sale al 3.5 % ya que el valor es menos de 130000 € pero aun así me gustaría que me dieran al menos el 95 %. ¿Creeís que apretandoles un poco me lo daran?, ¿Sabeis de algun banco que hoy por hoy me de lo que pido?

Gracias.
 
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triz10
09/08/2008 12:59
de nada Pau...si es que con tantas cosas en la cabeza algo se te tiene que escapar en un momento dado (no por desconocimiento por supuesto...). Un saludo
 
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Pau A
09/08/2008 12:45
Buenos dias,

Totalmente correcto, gracias Triz. Se me habia pasado la declaracion (casi nada) al 18% mas que archiconocida.

V´sss
 
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triz10
08/08/2008 19:21
Bueno una aclaración: en las ventas de pisos... cuando hablamos de plusvalía hay dos tipos... el impuesto de la plusvalía que se paga al ayuntamiento (el menos importante) que va en función de las tablas etc... pero que es relativamente barato, y las plusvalías generadas por la venta del piso... es decir la ganancia patrimonial que has tenido y que tributarás en IRPF al 18%, así si el vendedor compró en su día por imágínate 60.000€ y ahora vende por 200.000€, la diferencia son 140.000€*18%=25.200€. que esto si que es un palo grande... a no ser que haya reinversión y no se tenga que tributar por ello, bueno también creo que hay alguna reducción pero el concepto es ese.... y esta tributación de plusvalias si qe supone un palo...Un saludo
 
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Pau A
08/08/2008 19:07
Buenas tardes,

El tema de la plusvalia creo que deberas consultarlo a tu ayuntamiento ya que depende de unas tablas.

V´sss
 
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werka
08/08/2008 17:31
Gracias Pau A, por supuesto que tengo en cuenta lo del endeudamiento y ahora esto. Por eso digo en un mensaje anterior que la tengo casi descartada.
¿La plusvalía a cuanto asciende?

Gracias por todo, seguiré buscando alguna casa mas barata.
 
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Pau A
08/08/2008 13:52
Buenos dias,

Y alguien decia (hace meses eh), que no se concedian hipotecas referenciadas a un % del precio de compra/escrituracion... en fin. Puedes aumentar el valor de escrituracion asumiendo tu el incremento en el ITP y el vendedor incremento en plusvalia (que puedes compensar tu). El notario inicia paralelo si encuentra irregularidad entre tasacion y precio C/V ; en caso inferioro hablamos de < 80% y en superior no tengo ni idea, pero podria ser de un >120% aprox teniendo en cuenta los tiempos que corren.

V´sss

P.D. No estoy para juzgar, pero recuerda lo del endeudamiento y añade lo que estas consultando ahora...
 
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werka
07/08/2008 17:19
Buenas pues os informo: esta mañana me he pasdo por la caixa haber como iban los trámites y me han dicho que estan trabajando en ello pero sí me han comentado que me pueden conceder una hipoteca al 80 % del valor de escritura. Tengo la casa casi descartada por lo que decis del endeudamiento, pero mi duda es:
¿se puede escriturar la casa un 20 % mas cara para que al pedir la hipoteca esta sea el 100 % del valor que te pide el propietario?
¿que gastos le supone esto al vendendor?

Gracias por todas las aclaraciones.
 
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Pau A
29/07/2008 13:16
Buenos dias,

Recordemos que, al margen de % de financiacion, nos topamos con el endeudamiento... Recordemos todos los parametros de la operacion (hipoteca, prestamo, remanente...)

Siguenos informando werka

V´sss
 
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Rafarodguez
29/07/2008 11:57
No... que si consigues que el banco te financie hasta el 90% de tasacion, por ejemplo, pero luego con la tasacion te quedas en el 85% por ejemplo, que pidas ese 5% hasta llegar al 90 para tener liquidez y que no os veais agobiados. Siempre, al comprar una vivienda, hay mas gastos al principio.
 
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werka
29/07/2008 11:54
Rafa, que quieres decir?, que puedo pedirle al banco que me de facilidades para que me quede algo de dinero?
Gracias.
 
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Rafarodguez
29/07/2008 10:41
que te quede algo de dinero para ti
 
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werka
29/07/2008 10:08
Gracias por las respuestas.
Rafa, tengo una duda ¿que es eso de remanente?.
 
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Rafarodguez
28/07/2008 23:50
Buenas.
Personalmente, me parecen unos datos demasiado ajustados para poder financiar la compra de una vivienda. Sobre todo teniendo en cuenta que la gente joven, cuando se compra una vivienda piensa en ampliar la familia.
Aun asi, si seguis pensando en hipotecas, va a ser dificil conseguir una, por lo que la hipoteca del promotor es una opcion bastante viable para reducir gastos.
Consultar las caracteristicas de la hipoteca y las vinculaciones para que no os carguen con muchas "comisiones encubiertas". Y si podeis pedir algo de remanente (por si las moscas) mejor que mejor.
 
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Pau A
28/07/2008 19:49
Buenas tardes,

Si puedes, indicanos la oferta de esta entidad (imagino altas). Si financian la operacion y estas conforme con la letra y condiciones, por lo menos yo, no sere el que diga que no lo hagas: es decision personal.

¡Suerte! V´sss

P.D. Si esta opcion progresa, no olvides consultar si contratas un credito o prestamo hipotecario y que te indiquen las caracteristicas. Si sigues dudando, consultales a ellos y a nosotros.
 
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werka
28/07/2008 18:27
Gracias por las respuestas.
He estado hablando con la caixa que es donde tienen la hipoteca los dueños de la casa y me han dicho que me mantienen las condiciones de esa hiopoteca y me amplían la diferencia entre lo que llevan pagado y lo que nos piden.
Así que dice que me ahorro bastante en los gastos hipotecarios.
El Itp creo que me sale al 3.5% (somos de Andalucía) con lo cual me estoy ahorrando tambien.
Y con respecto a lo de las ayudas para jóvenes no he visto nada que me me pueda ayudar.
¿Como lo veis?
 
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Pau A
28/07/2008 13:41
Buenos dias,

Werka, hablamos de una hipoteca alrededor de 150.000€ y con cuota aproximada de 800€/mes en 40 años. Hasta este punto estamos en un 45% de endeudamiento, si añadimos el prestamo (150€/mes p.e.) se reducen aun mas las posibilidades. Hablas de aportar ahorros, pero por las referencias creo que no seran en absoluto suficientes.

Dependiendo de la tasacion, imagino que solicitaras el 90% de la tasacion. Personalmente, "no la veo" ; no obstante intenta financiar tu compra a traves de las entidades que ofrecen 90%/100%: BBVA, Cajastur y de mas. Tambien en las ayudas para jovenes de las CCAA.

Subrogarte a la hipoteca de los actuales propietarios te obliga a no variar plazo ni importe... si lo haces, deberas pagar y no saldra a cuenta. El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales en vuestro caso por edad e ingresos os representa un 5% (7.000€ aprox)

V´sss

P.D. Me sabe mal (en el fondo es lo mejor), pero sigo diciendo que "no la veo"
 
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Azuqueco
25/07/2008 13:40
Buenos días, las ayudas dependen de cada comunidad autónoma, informate en la Consejería de tu comunidad (tampoco esperes demasiado). Lo de la tasación te puede salir bien o mal, no se puede tener la certeza de que te van a tasar mas alto. Te juegas los doscientos y pico euros y a ver que pasa (mi consejo es que la vivienda que escojas sea lo más grande y más barata posible, para que por valor a metro cuadrado te salga lo mas alta posible). Respecto a la hipoteca, vais justos de endeudamiento (por encima del 50), vais justos de tasación, así que, salvo que seáis muy indefinidos en el trabajo, seguramente os pidan un aval.

Saludos
 
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werka
25/07/2008 10:51
Hola, he puesto 1500 € porque es lo que ganamos entre mi novia y yo que somos los que vamos a comprar la casa, ganamos mas pero tambien estamos pagando el coche así que entre los juntamos 1800 € al mes en 12 pagas. Nuestra edad es de 26 años.Lo de la tasación, todavía no he hecho nada.
Espero haber aclarado la situación.
Gracias.
 
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Rafarodguez
25/07/2008 10:33
Buenas...
Lo que no entiendo es eso de que puedes "disponer" de 1.500€. Los ganas realmente o es lo que te pueden poner en la nomina que ganas??
Necesitamos sabes si son 12 o 14 pagas, precio estimado de la tasacion, si tienes algun otro prestamo, edad...
 
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werka
24/07/2008 17:59
Perdonar pero ando un poco perdido.
De sueldo podría disponer de unos 1500 € al mes, el precio de la venta es de 138000 € y la cantidad a hipotecar sería lo máximo posible ya que con lo que tengo ahorrado no me llega ni para pagar los gastos de compraventa e hipoteca como ya he dicho antes.

Gracias
 
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ST77XX
ST77XX
24/07/2008 17:53
si das alguna cifra (sueldo, precio venta, cantidad a hipotecar,...) seguramente en este foro te podrán orientar correctamente pero así sin mas datos poco te pueden decir

 
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Fin del hilo
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