[quote=Jasu>

Se dice en la DISPOSICIÖN ADICIONAL que “Se autoriza al Gobierno para que por Decreto, y en el plazo de seis meses a contar desde la entrada en vigor de la presente Ley, adapte los principios de la misma que pudieran serles de aplicación a las comunidades y cooperativas de viviendas.” Hasta ahí, de acuerdo. No caben dudas. Pero hay un problema en la interpretación, la(s) nueva(s) disposición(es) se aplicaría(n) a las comunidades y cooperativas de VIVIENDAS , ¿Pero en que disposición se dice que sea aplicable a una empresa, M-F , que vende terreno y derechos sobre el mismo (que no viviendas) a una Comunidad de Bienes que es la promotora de sus propias viviendas ?

Estoy de acuerdo contigo en que hay que llegar a la junta extraordinaria con la informacion lo mas clara posible y por ello creo que es bueno que asuntos como este se intenten aclarar (auque suponga 2 paginas del foro) para llegado el dia de la junta llevemos la informacion necesaria y omitamos la erronea. Por lo que si me teneis que corregir cualquier cosa sera positivo porque seguire investigando sobre ello hasta o bien reconocer que esa ley o ese decreto no sirven o hacer todo lo contrario. Lo unico que yo pido es que no se pida que se filtre informacion, porque en la mayor parte de los casos se filtra a traves de foro, intercambiando conocimientos entre todos. Yo no soy abogada, llevo 6 horas mirando leyes, hago lo que puedo e intento filtrarla hasta donde puedo.

El parrafo que he copiado que redactabas a mi me sugiere lo siguiente:

- una cooperativa es un grupo de personas que se gestionan y administran ellos mismo (es decir, son sus propios promotores). Por lo que donde dice " adapte los principios de la misma que pudieran serles de aplicación a las comunidades y cooperativas de viviendas " te esta contestando a la última parte de tu pregunta.

-Respecto a donde dices que en nuestro caso lo que hemos comprado ha sido terreno y no una vivienda, yo te diria que en ninguna parte especifica que tenga que ser en concepto de vivienda o terreno, sino que el destino de este dinero sea destinado a domicilio o residencia.

La duda que yo si veo para que no nos ajustemos a ese articulo es como dice Los Pocillos, que nosotros mismos seamos esa persona fisica o juridica que promueva la construccion de viviendas. Aunque como en este caso, la gestora, fercler, actua como promotora yo no veo claro al 100% que tengamos que ser nosotros. Puesto que si su labor es gestionar todo aquello que por desconocimiento no podemos realizar nosotros, si es tarea nuestra conseguir un aval, al final los que tendran que gestionarlo serán ellos, que para eso se les paga... ¿no?

respecto a las diferentes leyes a las que hacia referencia, efectivamente no dicen nada con lo que podamos agarrarnos, simplemente las ponia por si alguien queria leerlas y analizarlas en profundidad.

Al margen de esto decir que la LOE(Ley de Ordenación de la Edificación) actualiza todo lo que en la ley 57/1968 de 27 de julio se dice y es la que esta vigente. Como no he podido leermela entera cuando lo haga escribire las conclusiones a las que he llegado.

Un saludo

Buenas noches,
creo que a fin de cuentas como se está comentando todos hacemos las aportaciones con buena intención.
Sin llegar a ser pesado insisto que deberiamos de adelantar el tema de la convocatoria de la junta extraordinaria y si alguien conoce a algún abogado, llevarlo y tener, con todos delante, unas buenas interpretaciones de la ley y de nuestra situación. Por favor, aquellos compañeros que tiene potestad para realizar la convocatoria que lo hagan cuanto antes, para tener la puesta en común y decisiones conjuntas con gente entendida en la materia para buscar soluciones que afecten de la menor manera posible de forma negativa, si algo malo pudiera pasar.
En cuanto se sepa algo que avisen.
Un saludo.

Desde luego, Rakel83, todo un alarde de exposición de disposiciones legales, pero aunque sí me había leído la Ley 57/1968 , mi interpretación no es la tuya.

Se dice en la DISPOSICIÖN ADICIONAL que “Se autoriza al Gobierno para que por Decreto, y en el plazo de seis meses a contar desde la entrada en vigor de la presente Ley, adapte los principios de la misma que pudieran serles de aplicación a las comunidades y cooperativas de viviendas.” Hasta ahí, de acuerdo. No caben dudas. Pero hay un problema en la interpretación, la(s) nueva(s) disposición(es) se aplicaría(n) a las comunidades y cooperativas de VIVIENDAS , ¿Pero en que disposición se dice que sea aplicable a una empresa, M-F , que vende terreno y derechos sobre el mismo (que no viviendas) a una Comunidad de Bienes que es la promotora de sus propias viviendas ?

Sobre la legislación que aportas:

. Ley 57/1968 , de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de VIVIENDAS . ( es la que acabamos de comentar ).

. Real Decreto 515/1989 , de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de VIVIENDAS . ( establece la garantía en el artículo séptimo : ” En el caso de que la vivienda no se encuentre totalmente terminada se deberá tener a disposición del público y de las autoridades competentes copia del documento o documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta según la Ley 57/1968, de 27 de julio.” o sea, de la vista en primer lugar)

. Ley 26/1984 , de 19 de julio, General de la Defensa de los Consumidores y Usuarios. Vigente hasta 1 de Diciembre de 2007 ( en ella no se menciona ni siquiera la palabra fianza y la garantía se refiere a los aparatos ).

. Ley 7/1998 , de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación. ( ni se mencionan las fianzas y garantías de las mismas por pagos anticipados o a cuenta )

. Ley 38/1999 , de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación. ( Que trata de la calidad de las edificaciones y de los vicios ocultos en cualquier construcción. En ella sólo se contemplan garantías en la Disposición adicional primera. Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción y dice :
La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968 , de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas . Dicha Ley, y sus disposiciones complementarias, se aplicarán en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:
a. La expresada normativa será de aplicación a la promoción de toda clase de viviendas , incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.
b. La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.
c. La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas más los intereses legales del dinero, vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.

En resumen: estamos como estábamos antes de la discusión: no se contemplan garantías para nuestro caso.

He de reconocer que tal repertorio de legislación me hizo trabajar de firme consultándola, pero al final, estamos como estábamos al principio: todo lo que habla de garantías es relativo a las viviendas, nunca a los terrenos.

Si de algo me sirvió este esfuerzo fue para descubrir que, como regla general, la Comunidad de Bienes no tiene “per se” personalidad jurídica, si bien en la nuestra parece reconocérsele al permitirle acudir a tribunales, etc.

Y sería bueno intentar evitar discusiones tan académicas que aburrirán, sin lugar a dudas, a la mayoría de las personas que lo lean, si es que son capaces de leerlas hasta el final. LO MÁS IMPORTANTE SON LAS CONCLUSIONES QUE SE PUEDAN SACAR Y QUE ÉSTAS SEAN INTELIGIBLES PARA TODOS.

De todas formas, esta discusión está convirtiéndose en bizantina, ya que hasta el momento M-F no ha incumplido nada de lo contratado . Si acaso la C.B. es la que está incumpliendo el contrato con M-F al no atender el pago del pagaré “gordo”.

No estoy en contra del manejo de legislación y/o articulado de contratos si es necesario para apoyar ideas, pero, por favor, no hagamos referencias genéricas a leyes, decretos, contratos, etc. Si es necesario hacer referencia a ellos, debe concretarse capítulo, artículo, párrafo en el que se apoya la argumentación.

Rakel83, no debes tomar a mal el que se te lleve la contraria, ya te dije, y te vuelvo a repetir, que todo esfuerzo que se haga para enriquecer conocimientos y conceptos es de agradecer y se agradece . Lo que pasa es que introducir involuntariamente ideas o interpretaciones erróneas en una situación tan delicada como en la que se mueve la C.B. es peligroso porque impide una toma de decisiones sosegada y bien informada y puede llevar a discusiones estériles en la próxima Junta Extraordinaria. Se debe llegar a ella con la máxima información fidedigna, las ideas muy claras, sin posiciones viscerales y conociendo las alternativas racionales existentes. Y si se quiere que el foro sea útil en ese sentido, cada uno debe “filtrar” la información que cuelga, sin que ello signifique censura a las opiniones de nadie. NO DESEO BAJO NINGÚN CONCEPTO ENTRAR EN UN DEBATE SOBRE ESTO LLEVÁNDOLO AL TERRENO PERSONAL.

Te ruego que perdones si en algún momento te has sentido ofendida por algo que yo haya dicho. Bajo ningún concepto tengo intención de ofender a nadie.

A ver Rakel, para nada intento quedar por encima de nadie cuando estoy perdidisima en temas juridicos y administrativos, solo se de contruccion y aun asi meto la pata en muchos aspectos porque saber de todo... no sabe nadie, simplemente intento dar mi punto de vista como lo haces tu, rebato ( de buena manera) tu opinion cuando pienso que esta mal como tu lo haras cuando veas que me equivoco pero nunca de mala intención, simplemente para hacernos todos una idea global un poco acertada ya que el tema es bastante complicado. Si "discutiendo" y abriendo varios frentes se puede llegar a una conclusion, si no sucediera esto todos tendriamos las ideas muy claras y nadie hablaria en el foro.
Nunca me he puesto a malas con nadie, y para nada he intentado atacarte o hacerte sentir mal. Cuando dije que el enemigo esta en casa me refiero a la gente que no esta pagando y esta descuadrando todas nuestras cuentas y no a la gente que prefiere la opcion de abandonar. Vuelvo a repetir que todavia no tengo claras mis preferencias.
Sobre lo del art.1 y 2 estoy como tu, no se si englobara tambien a las VPP, pero te lo voy a rebatir, nunca a malas de verdad te lo digo. Cito: "Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas (nosotros) que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios (de nosotros) entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma..." Sigue sin cuadrar en nuestra situacion y no estoy diciendo esto con la intencion de frustrarte simplemente de explicar mi punto de vista.
De verdad, prefiero llevarme bien con los vecinos que abrir aqui una guerra simplemente por intentar informar e informarme, si sigue ofendiendote acepta mis disculpas y me retiro de toda discusion (siempre constructiva claro esta)
Un saludo.

Si lees mi comentario anterior, pongo que si que podemos ajustarnos al articulo 1 y 2 porque nuestra vivienda es de VPPL y no de VPO. En ningun momento he dicho que lo que dice en el articulo 3 sea en lo que me fundamento.

Mi unica duda esta en que si la vivienda nuestra se puede ajustar al articulo 1 ya que por proteccion oficial no se si se engloban todas las viviendas con algun tipo de proteccion o unicamente las de VPO/VPP. Debido a ello he llamado a la oficina de la vivienda de la comunidad de madrid para que me aclaren dicho punto. Ellos tampoco lo tenían claro y me han dicho que es una cuestion demasiado tecnica y han tenido que tomar nota de ella y me llamaran cuando sepan algo.

Y por favor, pido respeto y que no se diga que se esta perdiendo los nervios como si no supieramos dialogar, cuando yo aqui lo unico que estoy haciendo es exponer lo que conozco. El enemigo no soy yo, ´Los Pocillos´. Lo que pretendo y creo que pretendemos todos aqui es compartir opiciones/conocimiento y me da la impresion que hay varias personas aqui que lo unico que intentan es quedar por encima de otros rebatiendo argumentos para parecer que saben mas en temas juridicos o administrativos.

Esto último es una opinion personal. Siento si alguien se siente ofendido, de verdad que no es mi intencion, pero cuando intentas ayudar y ves que la gente se te echa encima porque no entienden lo que uno quiere decir, o por equivocarse en algun asunto legal es bastante frustrante.

Yo soy partidaria de darme de baja de la comunidad pero no es por eso por lo que me estoy moviendo sino por conseguir un aval, que creo que es algo en lo que todos estamos de acuerdo. Y por favor recordad que esto es un foro y no una junta y que cada uno puede decir lo que piensa, no se puede pedir que la gente no haga opiniones personales o que no hagan referencias a articulos de prensa/radio.

Venga, intentemos crear buen ambiente. Por mi parte pido disculpas a Jasu si le ha molestado mi comentario.

Rakel, mira esta Ley pensando que nosotros somos la promotora o persona fisicas o juridica y nosotros somos tambien el cesionario o comprador porque nuestra situacion es esta (nosotros somos los promotores y los receptores de las viviendas). Esta Ley solo toca a estas dos figuras, la promotora (nosotros) y los compradores de esas viviendas que construye(nosotros).

El art.1 y 2 los rechazamos porque hablan de viviendas que no sean de protección.

El art.3 (que yo creo q es el interesante porque habla de la devolución del dinero) Cito: "Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario (es decir, nosotros) podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el 6 % de interés anual, o conceder al cedente (nosotros tambien) prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda"
Lo que saco yo de conclusión es que si nosotros (la promotora) no cumplimos el plazo de iniciación de obras o entrega de viviendas, nosotros (los que vamos a habitar la casa) podemos pedir a nosotros mismos (como promotora que somos de estas viviendas) la devoluvión de las cantidades entregadas mas un interes del 6%. En este caso que somos nosotros la promotora y los futuros inquilinos no tiene sentido. Si fuera Martinsa-Fadesa la promotora claro que lo tendria, y muchisimo sentido, vamos, que yo cogia el dinero y me iba mas contenta con mi 6% de mas. Pero el problema es que Fadesa solo es la vendedora del terreno, ni promotora ni leches, cosa que no se si quita que ellos nos tendrian que haber proporcionado un aval o no, ahi estoy perdidisima.
Relajemos los nervios, no creo q nadie os este criticando.

Jasu te pediría por favor que antes de tachar de invalida mi información o la de cualquier persona que escriba en el foro te asegures de que como bien dices tú, la información es invalida.

Si te hubieras leido la ley completa hubieras podido ver que en la DISPOSICION APLICADA figura lo siguiente:

Se autoriza al Gobierno para que, por Decreto y en el plazo de seis meses, a contar
desde la entrada en vigor de la presente Ley, adopte los principios de la misma que
pudieren serle de aplicación a las comunidades y cooperativas de viviendas.

Esta disposición debia aparecer en un posterior Real Decreto el cual no existe (o no he conseguido encontrar). Aún así, eso no exime de su cumplimiento y como bien dice la LEY 57/1968, DE 27 DE JULIO las comunidades o cooperativas se ajustan de igual manera a dicha ley.

Para el que quiera tener constancia de les leyes que hacen referencia a todo lo que son los derechos al consumidor y en concreto el aspecto urbanistico hago referencia a las siguientes leyes/decreto:

. Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
. Real Decreto 515/1989, de 21 de abril, sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en la compraventa y arrendamiento de viviendas.
. Ley 26/1984, de 19 de julio, General de la Defensa de los Consumidores y Usuarios.
. Ley 7/1998, de 13 de abril, de Condiciones Generales de la Contratación.
. Ley 38/1999, de 5 de noviembre, de Ordenación de la Edificación.

No debí pegar el enlace lo hago otra vez:

http://www.tuabogadodefensor.com/01ecd193e20c5350b/concursodeacreedores.html

lo dicho en el botón la ley.

saludos.

Buenas,
pongo directamente el enlace, viene un poco de información de lo que es el concurso de acreedores (antigua suspension de pagos), sus distintas situaciones y fases, y si pinchais en el botón ley concursal, os podeis descargar en formato pdf la ley publicada en el BOE en 2003.
Creo que a final entre todos debemos ayudarnos con todo esto, por parte de fercler ha habido una gran falta de des-información.
saludos.

Mira Whirpo, lo que Jasu quiere decir es que esto no cuadra en absoluto con nuestro caso. Fadesa no va a tener retraso en la licencia municipal porque Fadesa solo nos vende el terreno, nosotros somos los que tenemos que conseguir esa licencia, mas concretamente Fercler que se le paga como gestora.

Fadesa no va a incumplir ningun plazo porque no tiene dicho plazo, nosotros somos los que estamos incumpliendo el plazo de pago ya que no tenemos los 2.800.000 euros que debemos pagar cuando cumpla el pagare (cosa que sera muy pronto).

No se esta diciendo que no se pongan cosas, solo que nos estamos confundiendo todos con tanta informacion y tan dispar una de otra.

Esta genial que pongas el telefono y el e-mail para informarnos. De verdad no te lo tomes a mal, simplemente hay que buscar informacion que se ciñe a nuestro caso (cosa dificil la verdad) porque despues, en la proxima reunion que tengamos, la gente se va a agarrar a esto siendo imposible la devolucion del dinero integro y menos con indemnizacion de por medio.

Supirator, no está mal tener a mano la Ley Concursal que me imagino que habrás obtenido en Internet ; si es así, pienso que es mejor poner en enlace en el post, y si no es así, entonces si sería interesante tenerlo en el correo. Es una buena base de información.

En relación a lo que preguntas de las cuentas, no sé si te refieres a los pagos iniciales que se hicieron antes de firmar el contrato ; aparece en el extracto bancario de la C.B., con fecha 21/12/07 un ingreso, al parecer procedente de Fercler, que agrupa los pagos de 6.000 € de 39 comuneros (según la nota manuscrita). Ese dinero, al menos no está desaparecido. Lo que no entiendo es el pago trimestral de I.V.A. ; si la C.B. no está facturando nada a nadie ¿por qué tiene que liquidar I.V.A.? Tengo que investigarlo.

Por cierto, yo sí tenía los estatutos, pero ellos no informan de los mismos y solo alego a la "falta de conocimiento" de otros convecinos.
He conseguido la ley concursal por si alguien la quiere la enviare a la cuenta de yahoo.
Por cierto, a parte de la cuenta de comunidad de vecinos, alguien sabe algo de las cuentas en las que se han hecho las aportaciones iniciales que hicimos a Fercler?
Creo que la gente que intervenimos es para dar un poco de luz, a nadie nos gusta ni que jueguen con nuestro dinero ni con lo que puede ser nuestra futura casa.

Un saludo.

Te equivocas, Whirpo, no me parece mal que se busque información hasta debajo de las piedras, y ya dije que es de agradecer, lo único que sugiero es que esa información se "filtre" un poco, pues si nos dedicamos a colgar cualquier cosa que se publique sobre Martinda-Fadesa, aunque no tenga relación con la situación de la C.B., el foro será imposible de manejar. Ya se nota que mucha gente lee su post y las contestaciones a él, e ignora y no lee las aportaciones de los demás.

Oye perdona Jasu, pero lo que estoy tratando es de encontrar información que nos pueda ayudar y que a través de Organizaciones de usuarios como Adicae podamos acudir a algún sitio para que nos informen sobre los pasos que tenemos que seguir en un caso como el nuestro.
Perdona si te ha molestado pero es que parece que los demas no sabemos nada y no ponemos nada de nuestra parte y tu lo sabes todo y lo que estamos haciendo personas como yo o raquel83 es intentar buscar información o asociaciones donde nos puedan ayudar en conjunto.
Un saludo.

Para mayor comodidad de consulta, he enviado al correo del foro el extrato bancario y el acta de la reunión del día 17, todo ello en formato doc.

Y de paso, rogar que antes de colgar un post, se lean los anteriores para actuar en consecuencia. Gracias.

Buena información, Rakel83, pero volvemos a la duda que manifiesto desde que empecé a entrar en el foro ; la ley que citas afecta a “Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas ...” (artículo primero). No consigo encontrar una norma que cubra una situación como la de la C.B., que, como digo en mi anterior post, es una promotora que compra terreno a una constructora que vende un terreno y un derecho de edificación sobre él . Sinceramente, no consigo encontrar encaje de nuestra situación en dicha ley, no sé si se podría aplicar algún tipo de analogía, pero lo dudo.

Por favor, Whirpo, que M-F no tiene que solicitar ninguna Licencia Municipal de Edificación, eso es cosa de la C.B. a través de Fercler. M-F no tiene plazos que cumplir con la C.B. En relación a lo del aval, me remito al párrafo anterior. En lo que sí estoy de acuerdo contigo es en que, a día de hoy, el juez no ha decidido aún si procede aceptar la declaración de concurso voluntario de acreedores.

Es de agradecer que haya tanta gente volcada en Internet buscando información, pero cuando se encuentre, creo que es mejor analizarla y ver si encaja en la peculiar situación de la C.B. De lo contrario inundaremos el foro de información inválida.

Ahí va eso también por si os interesa:
Se destapan muchos casos de inexistencia o falta de entrega de los avales y seguros exigidos por la Ley y otros graves incumplimientos

El equipo jurídico de ADICAE estudia la presentación de una denuncia penal ante las irregularidades detectadas, que podrían constituir delitos tipificados contra los consumidores.
Dado que la inexistencia o no entrega de los avales hace pensar en la existencia de un grave problema para la defensa de los compradores afectados ADICAE aconseja a todos los afecados solicitar por escrito y conseguir de inmediato estos documentos. Para ello pone a disposición de los afectados un escrito-tipo.
Tras el estudio de diversos contratos formalizados por Martinsa-Fadesa con compradores de vivienda y el análisis de múltiples cuestiones que durante los dos últimos días centenares de consumidores han planteado en las oficinas de ADICAE en toda España, se plantean serias dudas sobre la existencia efectiva de los avales y seguros que, con el fin de garantizar las cantidades entregadas a cuenta, impone la Ley de Ordenación de la Edificación. Igualmente las cláusulas abusivas detectadas en los contratos, la no entrega a ninguno de los consumidores atendidos de dato concreto alguno sobre estos avales o seguros, los graves incumplimientos de plazo, o las promociones pagadas por los usuarios durante varios años sin que exista licencia municipal hacen pensar en graves problemas, ante los cuales el equipo jurídico de ADICAE ha comenzado a estudiar la presentación de una denuncia, en aplicación de los artículos 283 y 284 del Código Penal.

Por otra parte, ADICAE advierte a los afectados frente a la publicidad de decenas de despachos y consultings jurídicos o chiringuitos “asociativos” dispuestos a sacar el dinero a los afectados, engañándoles con la necesidad de firmar poderes notariales de forma inmediata para presentarlos en el concurso y que otorgan poderes casi ilimitados para todo tipo de cosas. Por ello ADICAE informa a los afectados de que no hay ninguna necesidad de precipitarse en ninguno de los trámites que puedan ser necesarios para garantizar sus derechos a la recuperación del dinero aportado o a recibir la vivienda comprometida. La experiencia de la captación de los afectados de Forum y Afinsa por este tipo de profesionales sin escrúpulos y de chiringuitos que han metido a los afectados en un nuevo engaño debe llevar a los compradores a informarse bien y no precipitarse en firmar con nadie. La defensa más eficaz y la menos costosa es la defensa colectiva, que sólo pueden ejercer legítimamente las asociaciones de consumidores y usuarios.

Os mando la siguiente información de ADICAE:
ATENCIÓN A LOS AFECTADOS POR MARTINSA-FADESA

Cientos de afectados se están agrupando en ADICAE para dar los pasos oportunos de forma conjunta.

TELÉFONOS: 976 39 00 60 - 91 540 05 13
email: plataformahipotecaria@adicae.net

Principales consejos de ADICAE a los afectados:

La mayor parte de los contratos de compraventa permiten al consumidor la rescisión del mismo si en un plazo determinado (entre 12 y 24 meses) la empresa no ha obtenido la Licencia municipal de edificación. Con esta rescisión el comprador tiene derecho a la devolución de las cantidades aportadas hasta el momento incrementadas en el interés legal del dinero. Si los afectados aportan sus contratos ADICAE comprobará estos extremos, especialmente tras haber comprobado que existen contratos de compraventa en promociones en las que la Reparcelación está recurrida en lo contencioso-administrativo.
El incumplimiento de plazos por parte de Martinsa-Fadesa es otro motivo de rescisión del contrato y recuperación de las cantidades entregadas a cuenta. Todos los afectados en esta situación pueden acudir a ADICAE y presentar la documentación que tengan para conocer los pasos a seguir.
Todos los compradores tienen derecho a exigir a Martinsa-Fadesa el aval o seguro que se debía haber constituido. Para ello ADICAE pone a disposición de todos los afectados un escrito tipo con las instrucciones oportunas para facilitar su labor.
No hay necesidad de precipitarse ; ni tan siquiera ha sido aceptado el concurso voluntario hasta el momento, y en este tipo de procedimientos los plazos y tiempos previstos permitirán a todos los compradores dar los pasos oportunos.
En mi opinión, pienso que debemos efectuar una junta extraordinaria ya entre todos los comuneros para ver si podemos hacer algo en conjunto y poder aclarar muchas dudas que todavía existen.

Por favor, sé que soy reiterativo, pero os ruego que penséis las cosas fríamente y os deis cuenta de las diferencias que existen entre la posición en la que está la C.B. frente a Martinsa-Fadesa y la de particulares que compraron un piso a esa empresa.

Os aseguro que procuro no extenderme más de los estrictamente necesario en mis escritos, peor veo que hay que insistir una y otra vez en las mismas cosas, desmenuzándolas y dejándolas muy sencillas de comprender para que los comuneros no tomen decisiones de las que luego se puedan arrepentir.

En consecuencia:

1º) Aunque las guías y consejos de la Facua son útiles como orientación, no podemos perder de vista que están confeccionadas pensando en el caso normal de la compra de viviendas de particulares a constructora en la que se fijan plazos de entrega, etc. El de la C.B. es un caso atípico que no encaja con los casos arriba señalados. Vuelvo a insistir en que NINGÚN COMUNERO HA FIRMADO NADA CON MARTINSA-FADESA .

2º) Los comuneros han firmado una adhesión a la C.B. , que, a su vez, y en ejercicio de su personalidad jurídica, firmó un contrato de compraventa , como comenté en otro extenso escrito, “... de los derechos edificatorios futuros de vivienda protegida ...” (Exponen IV del contrato de compraventa), “ ... la edificabilidad necesaria ...” (Estipulaciones primera del mismo contrato). En la Estipulación segunda b) penúltimo párrafo se reconoce que es la C.B. la que actúa “ ... como entidad promotora de la construcción de los correspondientes inmuebles del edificio para su posterior adjudicación a los comuneros y que va a realizarse sobre la parcela objeto de esta compraventa ...” En resumen, Martinsa-Fadesa lo que hace es vender un terreno con unos derechos de edificación asociados y ahí termina toda relación entre la C.B. y la referida empresa, que ni es la promotora ni la constructora , ojo a este supirator. Según el Otorgan y dicen tercero del contrato de constitución de la C.B. “La presente Comunidad de Bienes, actúa como promotora , ...”

3º) Algunos hablan de incumplimiento de contrato por parte de Martinsa-Fadesa. ¿Qué incumplimiento? Si alguna parte ha incumplido el contrato ha sido la C.B. que aún no hizo efectivo el pago del terreno según lo indicado en la Estipulación segunda. Y los que hablan de incumplimiento de plazo de entrega de las viviendas ¿qué plazo? ¿qué viviendas? ¿Dónde está escrito que haya un plazo de edificación fijado en 2011 y por qué constructora? ¡Pero si Martinsa_Fadesa la única obligación que tiene es entregar el terreno tras la aprobación de la reparcelación! ¡Ella no tiene ningún compromiso de edificar! Pero sí tendría obligación, entiendo, de tener avaladas las cantidades abonadas hasta la fecha.

4º) Es duro ver que ha habido gente que lleva meses sin pagar (al menos, es la sospecha de Daniel – buen trabajo Daniel, te estás ganado el respeto de todos -) y que haya gente que quiera ser condescendiente con los morosos. Lo lamento, no estoy de acuerdo, los retrasos en los pagos afectan a la liquidez de la C.B. que a su vez puede provocar situaciones de insolvencia que originen gastos financieros que deberán pagar la totalidad de los comuneros. Así que debe haber una cierta “mano dura” con los que incumplen su compromiso, que no lo incumplen con Martinsa_Fadesa, que no tiene nada que ver, ni con Fercler, que es la gestora para llevar a cabo las obras, sino con la C.B. a la que se pertenece. ¡Claro que el enemigo está dentro! , y eso hay que contrarrestarlo.

5º) No estoy de acuerdo con Daniel en que sea Fercler la que tenga que convocar la Junta General. Es atribución de la Junta Directiva o del 25 % de los comuneros. Por tanto, lo más que puede hacer Fercler es la gestión administrativa de notificar la Junta General por medio de correo certificado con acuse de recibo. Vuelvo a insistir en lo que dije en otro post: no le demos a Fercler más atribuciones de las que tiene. Este comentario está hecho a reserva de que Daniel se haya expresado mal y haya querido decir que lo que se le ha encargado hacer las citaciones. Si es así, retiro lo dicho anteriormente en este punto. Y, por favor, recordar que el plazo mínimo para la convocatoria de la Junta es de 10 días naturales. No vaya a ser que por correr, lo estropeemos todo . Y se vuelve a caer en el error de responsabilizar a Fercler de cubrir las plazas de dos comuneros. Es la Junta Directiva la que debe aprobar la baja una vez que Fercler o el comunero saliente presenten al sustituto, por tanto no es Fercler la que debe buscar nuevos comuneros para plazas de comuneros después de que han salido indebidamente de la C.B., sino que se debe proveer estos sustitutos antes de que se produzca la baja. El daño ya está hecho y tendrá difícil solución.

6º) Me parece bien que se haga un “marcaje” muy estricto a Fercler, pero pienso que tampoco hay que pasarse presentándose en grupo un día sí y otro también a solicitar información que ya fue proporcionada. Actuemos con comedimiento y seamos concretos en nuestras peticiones.

7º) Acabo de echar un vistazo al extracto de cuentas y estoy de acuerdo con Daniel en que buena parte de las devoluciones tiene pinta de ser cuotas no abonadas. Abundo en lo dicho más arriba, “mano dura”. Hay que hacer una comprobación más profunda, pero no tiene mala pinta.

8º) Daniel, perdona de nuevo la pregunta sobre algo que ya habéis debatido en la reunión del 17 ¿qué es ese I.V.A. que firmaste? No entiendo de qué va la cosa. ¿Me lo puedes explicar, por favor?

9º) Veo con preocupación que en el orden del día de la Junta General Extraordinaria no se incluyó un punto que creo importante: Revisión y aprobación de cuentas (previa recepción de la documentación contable pertinente) lo que obligaría a acudir a Fercler.

10º) Parece cierto que las cantidades dadas a cuenta deben estar avaladas. Lo que no tengo tan claro es que las cantidades percibidas por Fercler por servicios prestados puedan ser reclamables ; los servicios están prestados y eso no me parece posible retrotraerlo a los tiempos anteriores a la creación de la C.B. Es mi opinión. No obstante, reitero lo que ya manifesté anteriormente al igual que lo hicieron otros miembros del foro, pedir por Burofax la confirmación de la existencia de de avales o garantías, pero no a Fercler, que es la gestora de la promoción, sino a Martinsa-Fadesa que es la que vende el terreno y sus derechos y cobra las cantidades firmadas en los pagarés (no olvidemos que el pagaré “gordo” parece estar sin pagar)y las ingresadas en cuenta previo a la firma,

11º) Algunas acciones, como reclamar la deuda, me resultan dudosas porque la C.B. es una mezcla de acreedor (se pagó parte de la deuda con M-F), pero al mismo tiempo somos deudores (de un pagaré que vencía en Diciembre), pero que por precauciones que no quede, si hay que presentarse como acreedor, hágase antes de final de mes (agosto es inhábil judicialmente, no sé si para el concurso de acreedores también). Lo que me da mucho miedo son las consecuencias de la peculiar composición de la Junta Directiva en la que, es este momento, sólo hay un miembro con capacidad de firma.

12º) Supitator no dudo de tu palabra, ni de la de los demás que manifiestan lo mismo, de que no te dieron los Estatutos cuando firmaste, pero nosotros los pedimos y nos los dieron en el acto. No vale alegar ignorancia, pues “La ignorancia de las leyes no excusa de su cumplimiento” (artículo 6, punto 1 del Código Civil). Y hay más artículos relativos a los contratos y sus efectos.

13º) Finalmente, a aquellos que planeen consultar de forma privada con abogados, por favor, que consulten no sólo aquello que les interesa o les favorece, sino que consulten el sentir más o menos generalizado de los miembros del foro, aunque no se esté de acuerdo. Ésta es la forma de ayudarnos unos a otros.

La ley que trata el tema de los avales es la
Ley 57/1968, de 27 de julio, reguladora de las percepciones de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.

En la pagina http://noticias.juridicas.com/base_datos/Admin/l57-1968.html podeis ver cada uno de los articulos que la componen.

Para el que vea que no se incluyen las viviendas de protección oficial, decir que la nuetsra no es de protección oficial sino VPPL (Viviendas con Protección Pública de Precio Limitado)

El tema es que la reunión tenía que convocarse con 10 días naturales de antelación. En cualquier caso necesitamos que Danilho o la presidenta se pongan en contacto con fercler para adelantar la reunión en la medida de lo posible.

Yo puedo ir a la reunión en Julio, Agosto o Septiembre (salvo la última quincena) indistintamente.

Por cierto, otro perrito piloto de martinsa, más que nada como curiosidad:

http://www.20minutos.es/noticia/401058/0/denuncia/afinsa/valencia/

Entonces, se podría adelantar la convocatoria de reunión? Por favor, alguien de la junta que diga algo.
Dado la epoca del año en la que estamos hasta septiembre no creo que los juzgados de lo mercantil asignen los interventores, y esto a pesar de que supongo que los juzgados serán los de Galicia que no creo que tengan el volumen de trabajo de los de Madrid, pero deberíamos haber hecho algo para cuando todo eso suceda.

Un saludo.

Gracias Jasu.

Intentaré ver al abogado mañana (a más tardar el jueves, a ver si puede recibirme con toda la documentación que tenemos).

Voy a ver que me dice. En cuanto sepa algo, os lo comunico (voy a hacerle la consulta individualmente, pero también le voy a pedir su opinión para ver como podría actuar la C.B).

Respecto a la convocatoria de reunión, creo que septiembre es muy tarde (el concurso de acreedores tiene un plazo limitado, y si finalmente debemos presentarnos para defender las tierras/dinero con uñas y dientes, tendremos que hacerlo antes).

Un saludo a todos.