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A
AlbertoJovellanos
18/04/2008 18:22

Forma Cálculo Precio Final

¿Cómo calcular el precio final de la opción de compra de una vivienda?

6.600 lecturas | 26 respuestas
Vecin@s,

Abro este hilo para que cada uno ponga su manera de calcular el precio final de la opción de compra. Yo os lo pongo con cifras (no me importa), y lo he hecho a partir de las explicaciones y ejemplos de la propia Oficina de la Vivienda. Debéis usar para el cálculo concreto de vuestro caso los datos del Contrato y de la Cédula de Calificación Definitiva cuya copia nos dieron el 19-10-07. Espero que os sea útil. Intentaré de todas formas confirmarlo con INPAFER.


Cálculo Precio Final Opción Compra

(1) Precio Máximo Legal Venta (PMLV) Zona B (Rivas-Vaciamadrid) = 1012,41€

Nota: este precio no varía por el Decreto del BOCAM de 04-04-2008 porque la Cédula de Calificación Definitiva del bloque de C/. Jovellanos, 1A se otorgó el 31-08-2007

(2) PMLV Vivienda = 53,66 m2 útiles * 1012,41 = 54325,92€
Nota: Coincide con el importe en la Cédula de Calificación Definitiva para vivienda tipo V1

(3) PMLV Garaje = 14609,17€
Nota: Coincide con el importe en la Cédula de Calificación Definitiva para garaje de 24,05 m2 útiles

(4) PMLV trastero = 4404,01€
Nota: Coincide con el importe en la Cédula de Calificación Definitiva para trastero de 7,25 m2 útiles

(5) PMLV Total = 73339,10€ = (2)+(3)+(4)

(6) Alquiler Anual (inicial) = 7% de (5) = 0,07 * 7339,1 = 5133,74€ / año
Nota: Coincide con el importe que figura en el Contrato Arrendamiento (sin IVA)

(7) Alquiler Mensual (Inicial) = (6) / 12 = 5133,74 / 12 = 427,81€ / mes
Nota: También figura este importe figura en el Contrato Arrendamiento (sin IVA)

(8) Alquileres Total = 5133€ / año * 7 años = 35936,18€

(9) Precio Final Venta = ((5) * 2) – ((8) / 2) = (73339,1 * 2) – (35936,18 / 2)
= 146678,2 – 17968,09 =
= 128710,11€ (21415560,4 pts)


Notas Precio Final Venta:
Este precio no incluye ningún tipo de impuestos ni gastos de escrituración, etc. (Quizá haya un IVA o impuesto de transmisión del 7%, más gastos notario...)
En el cálculo no se ha tenido en cuenta que el precio anual de alquiler se irá incrementando el IPC correspondiente a cada año vencido a partir de Octubre de 2007 (no está claro si debe considerarse dicho incremento)
Los pagos por alquiler que actúan minorando en la fórmula final tienen que ser sin IVA
 
M
monteatos
29/10/2010 23:50

Hola Alberto.

Te paso el enlace de lo del cheque vivienda, por cierto el plazo se amplia como podras ver en 5 años.

Info cheque vivienda

http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVIV_Generico_FA&cid=1142482623460&language=es&pageid=1142492849500&pagename=PortalVivienda%2FPVIV_Generico_FA%2FPVIV_pintarGenerico

 

Info Viviendas plan joven 2005-2008

http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVIV_Generico_FA&cid=1142482623460&language=es&pageid=1142492849500&pagename=PortalVivienda%2FPVIV_Generico_FA%2FPVIV_pintarGenerico

 
A
AlbertoJovellanos
26/10/2010 14:56

Hola Monteatos, hola a tod@s,

Efectivamente la protección son 10 años desde la fecha del documento de calificación definitiva (31/08/2007) por lo que no podemos vender de forma libre hasta 3 años después de la compra (otoño de 2017). ¿Podrías darme una referencia donde se indique cuánto se aumenta este plazo por optar al cheque-vivienda? (Esta información no la encontré en el Portal Vivienda de la Comunidad de Madrid).

Hoy INPAFER me aclaró mejor las fechas claves para 2014:

- Desde 1 de Septiembre de 2014 y con un plazo de UN MES debemos comunicar si tenemos intención de ejercer la opción de compra.

- A partir de ahí, dispondremos de TRES MESES para todos los trámites con Banco, Notaría, etc. Se recomienda por tanto empezar a preparar esto con unos meses de antelación. Por tanto, todo el proceso puede alargarse hasta Diciembre de 2014.

Esto es importante tenerlo en cuenta en caso de que penséis constituir una cuenta ahorro-vivienda pues su duración máxima son 4 años hasta la compra. No sería por tanto recomendable abrirla y hacer la primera aportación hasta al menos Diciembre de 2010 no vaya a ser que por poco tiempo debáis devolver a hacienda todo lo desgravado. Como sabéis lo máximo desgravable son unos 1500 euros al año (corresponde a 9015 euros de aportación cada año) más 1500 en el momento de la compra.

Otra cosa que me han dejado clara, es que si no compramos en esa fecha se perderá la opción de compra y las cantidades aportadas a cuenta hasta esa fecha por los alquileres. Además, la empresa se reserva la potestad de continuar los alquileres o no (esto último intentaré contrastarlo con la Comunidad de Madrid).

Saludos,

Alberto

 
M
monteatos
12/10/2010 22:42
Hola Alberto, efectivamente el cheque vivienda lo dan después de la compra,tienen hasta 6 meses o algo así para darlo, una vez firmada la escritura pública, no obstante, el cheque lo que también hace es que alarga la protección del inmueble. Es decir, una vez que compramos estas viviendas, no se podrian vender como libres hasta que no transcurran 3 años mas después de la compra, ya que la protección dura 10 años, (7 de alquiler y 3 años desde la adquisición del inmueble en compra), y el cheque alargaría entre tres y cinco años mas la protección..... por lo que tener cuidado con el cheque, por que quizás en algunos casos no compense demasiado.
 
A
AlbertoJovellanos
11/10/2010 14:50

Muchísimas gracias Monteatos.

Hice una consulta sobre el cheque vivienda al Portal de Vivienda de la Comunidad de Madrid pero en espera de que me contesten, aquí explican requisitos, limitaciones, plazos, etc. para solicitarlo (hasta 4 meses a partir de otrogamiento de escritura así que entiendo que esta subvención de entre 10-15% no nos va a evitar pagar la totalidad en el momento de la compra-venta):

http://www.madrid.org/cs/Satellite?c=PVIV_Generico_FA&cid=1142482623460&language=es&pageid=1142492849500&pagename=PortalVivienda%2FPVIV_Generico_FA%2FPVIV_pintarGenerico

Saludos.

 
M
monteatos
01/09/2010 23:38

 

 

Hola Alberto.

 

Te paso el enlace de una pag, bastante completa sobre este tema.

http://www.habitaclia.com/simulador/calcgastos.htm

 

Donde pone impuestos de actos juridicos documentados, ten en cuenta que en madrid ronda el 0.5% y el 1%, así que calcula con ambos tipos.

 

Espero que te ayude.

 

 

 

AlbertoJovellanos dijo:

Volviendo a este tema y a lo que tendremos que pagar dentro de ahora 4 años por nuestras viviendas.

Como faltan 4 años puede ser interesante para quien tenga ya claro que hará la compra, constituir una cuenta ahorro-vivienda que permite desgravar cada año un máximo de 1500 euros (para aportaciones de un máximo de 9015 euros) más otros 1500 euros en el momento de la compra (en total como máximo 7500 euros). Además distintos bancos ofrecen distintos intereses para estas cuentas (en realidad puede ser cualquier cuenta que se destine a este fin si se notifica a Hacienda en la declaración de la renta y no se saca dinero de ella para otro fin y a los 4 años como máximo se compra la vivienda porque si no hay que devolver todas las deducciones).

¿Alguien ha mirado ya en qué banco puede interesar más hacerlo? Posiblemente sea bueno hacerlo en aquel en que se solicite hipoteca.

Por otro lado, al precio final que estaba en torno a 128000 euros para un piso de dos habitaciones, ¿sabéis cuanto puede subir considerando otros gastos como notaría, impuestos, etc.?

Agradeceré vuestros comentarios.

 
A
AlbertoJovellanos
01/09/2010 16:39

Volviendo a este tema y a lo que tendremos que pagar dentro de ahora 4 años por nuestras viviendas.

Como faltan 4 años puede ser interesante para quien tenga ya claro que hará la compra, constituir una cuenta ahorro-vivienda que permite desgravar cada año un máximo de 1500 euros (para aportaciones de un máximo de 9015 euros) más otros 1500 euros en el momento de la compra (en total como máximo 7500 euros). Además distintos bancos ofrecen distintos intereses para estas cuentas (en realidad puede ser cualquier cuenta que se destine a este fin si se notifica a Hacienda en la declaración de la renta y no se saca dinero de ella para otro fin y a los 4 años como máximo se compra la vivienda porque si no hay que devolver todas las deducciones).

¿Alguien ha mirado ya en qué banco puede interesar más hacerlo? Posiblemente sea bueno hacerlo en aquel en que se solicite hipoteca.

Por otro lado, al precio final que estaba en torno a 128000 euros para un piso de dos habitaciones, ¿sabéis cuanto puede subir considerando otros gastos como notaría, impuestos, etc.?

Agradeceré vuestros comentarios.

 
M
meryux
26/05/2009 13:49
En eso tienes razón, que inversión poca. Mi duda es pensar que estoy viviendo en una zona porque me ha tocado y porque es lo unico que puedo pagar en estos momentos que no sea un zulo en el centro...Mi ilusión era, por lo menos el poder sacarle algo de partido a futuro...pero pinta que no...
Muchas graciasssssssssssss
 
M
monteatos
26/05/2009 12:46
Vamos a ver dentro de 7 años lo compramos y dentro de 3 mas despues de la compra, se pueden vender a precio libre, pero la situacion es la siguiente que ahora mismo hay pisos en rivas de 3 dormitorios por 170.000€. Por lo q como inversión desde luego yo no lo veo. (pero es mi punto de vista)
 
D
doggeres
26/05/2009 11:50
Revalorizar no lo se, peropiensa que tienes Metro, lineas de autobuses directos a Madrid, un centro comercial bien cerca, colegios, y guarderias tambien, estas a tiro de piedra de la A-3. Esto es como todo depende de lo que busques, nos estan estafando con ciertas cosas pero desde luego los pisos estan bien comunicados y tenemos una gran gama de servicios.
 
M
meryux
26/05/2009 11:07
Muchisimas gracias a todos por vuestra ayuda. Estoy un poco agobiada ya que estoy aempezando a plantearme si realmente vale la pena la compra de esta casa. En 7 años, segun el PSOE, cuando accedamos a la compra tam,poco va,mos a poder deducirnos los 1500€. Y lo que realmente no se es a cuanto esta un piso de estas características en Riva...Creis que en un futuro nuestras casas se van a revalorizar..lo digo porque cada vez están haciendo mas y mas casas por Rivas y creo que nuestra promotora es una gran estafadora....que encima somos los unicos del mundo de la proteccion oficial que pagamos el 16.....
 
A
AlbertoJovellanos
26/05/2009 09:15
Por desgracia, no creo que se nos vaya a devolver nada automáticamente. Habrá que reclamar, aportar documentación y probablemente necesitaremos algún tipo de asesoramiento legal para hacerlo correctamente. Hay la posibilidad de que el Gobierno admita la Proposición No de Ley de la Asamblea de Madrid que pedía rebajar este tipo del 16% pero no sé si tendría efectos retroactivos. También se ha reclamado al Ayto. de Rivas pero creo que no habían contestado (puede que no tengan competencias). En cualquier caso, debemos seguir encima de este tema si no queremos seguir pagando este dineral durante más de 5 años todavía (y con esta situación de crisis) y sin garantías claras de recuperarlo alguna vez...
 
A
AlbertoJovellanos
26/05/2009 08:48
Pues la verdad es que no creo que nos vayan a devolver nada automáticamente. Probablemente no será fácil, tendremos que reclamar y aportar documentación que demuestre que tenemos razón pero no tengo nada claro el procedimiento necesario a seguir (necesitaremos asesoramiento legal probablemente). Ahora bien, si el Gobierno admite la Proposición No de Ley de la Asamblea de Madrid para que no se nos cobre ese 16% quizá se solucione antes aunque tampoco sé si con efectos retroactivos (sería lo mejor porque estar pagándolo otros 5 años es una carga pesada y más con la crisis que padecemos). Sé que se ha presentado también el tema al Ayuntamiento de Rivas pero creo que no hay respuesta aún (quizá no tengan competencia).
 
M
monteatos
25/05/2009 19:04
Pongo esto para q la persona q pregunta sobre el precio vea los calculos que en su día hicimos.
 
A
AlbertoJovellanos
07/05/2008 17:43
Hola quesuerte,

no te se responder pero quizá te interese también lo publicado sobre la Proposición No de Ley aprobada por la Asamblea de Madrid sobre reducción del IVA: puedes verlo en el hilo llamado "IVA visto bueno en la asamblea ya queda menos". Sobre este tema en concreto varás que también existen bastantes dudas que el texto de dicha Proposición no deja claro.
 
A
AlbertoJovellanos
30/04/2008 16:18
Muchas gracias, monteatos, esa es exactamente la explicación.
 
M
monteatos
30/04/2008 15:46
1.012.41€ es el precio máximo legal de alquiler por m2, y el precio para garaje y trastero es el 60% de esa cantidad, ya que no tiene el mismo coste el precio del m2 para una vivienda que para sus anejos como son el garaje y el trastero, no sería normal que el precio fuese equitativo a los m2 de una vivienda, puesto que no está destinado su uso como tal, de hay que por ejemplo el precio del m2 para un local comercial sea inferior al precio de una vivienda.
 
A
AlbertoJovellanos
29/04/2008 23:31
Para los trasteros y garajes, los metros cuadrados no se multiplican por los 1012,41€ sino por el 60% de esa cantidad, es decir 607,45€ (no recuerdo ahora el motivo) pero si lo haces verás que coincide con el precio que aparece en la Calificación Definitiva, que es lo que va a misa.
 
M
monteatos
24/04/2008 10:13
Ves alfonsito que bien te explico yo las cosas. jejejejeje. Me ha costado ehhh.
 
A
alfonsomg
23/04/2008 20:47
Pero como me encanta k me explikes las cosas asi de bien... asi da gusto!

El tema es k no captaba ese dinero "perdido" k regalamos. Ahora si te entiendo y toy deacuerdo contigo :P ;)


Gracias salá :)
 
M
monteatos
22/04/2008 23:09
[quote=AlbertoJovellanos>Vecin@s,


Cálculo Precio Final Opción Compra

(1) Precio Máximo Legal Venta (PMLV) Zona B (Rivas-Vaciamadrid) = 1012,41€

Nota: este precio no varía por el Decreto del BOCAM de 04-04-2008 porque la Cédula de Calificación Definitiva del bloque de C/. Jovellanos, 1A se otorgó el 31-08-2007

(2) PMLV Vivienda = 53,66 m2 útiles * 1012,41 = 54325,92€
Nota: Coincide con el importe en la Cédula de Calificación Definitiva para vivienda tipo V1

(3) PMLV Garaje = 14609,17€
Nota: Coincide con el importe en la Cédula de Calificación Definitiva para garaje de 24,05 m2 útiles

(4) PMLV trastero = 4404,01€
Nota: Coincide con el importe en la Cédula de Calificación Definitiva para trastero de 7,25 m2 útiles

(5) PMLV Total = 73339,10€ = (2)+(3)+(4)

(6) Alquiler Anual (inicial) = 7% de (5) = 0,07 * 7339,1 = 5133,74€ / año
Nota: Coincide con el importe que figura en el Contrato Arrendamiento (sin IVA)

(7) Alquiler Mensual (Inicial) = (6) / 12 = 5133,74 / 12 = 427,81€ / mes
Nota: También figura este importe figura en el Contrato Arrendamiento (sin IVA)

(8) Alquileres Total = 5133€ / año * 7 años = 35936,18€

(9) Precio Final Venta = ((5) * 2) – ((8) / 2) = (73339,1 * 2) – (35936,18 / 2)
= 146678,2 – 17968,09 =
= 128710,11€ (21415560,4 pts)



A ver según las cuentas de Alberto, me voy al punto 6.

(6) Alquiler Anual (inicial) = 7% de (5) = 0,07 * 7339,1 = 5133,74€ / año
Nota: Coincide con el importe que figura en el Contrato Arrendamiento (sin IVA)


alquiler anual(SIN IVA). 5.133.74 €
alquiler mensual (SIN IVA): 427.81 €
IVA mensual: 68.44 €
alquiler anual (con IVA): 821.39€
TOTAL ALQUILER ANUAL CON IVA: 5.955.13 €



PUNTO 8 DE LAS CUENTAS DE ALBERTO:
(8) Alquileres Total = 5133€ / año * 7 años = 35936,18€

ALQUILER TOTAL CON IVA: 5.955.13 € (año) X 7 años= 41.685.96 €

PUNTO 9 DE LAS CUENTAS DE ALBERTO:

(9) Precio Final Venta = ((5) * 2) – ((8) / 2) = (73339,1 * 2) – (35936,18 / 2)
= 146678,2 – 17968,09 =
= 128710,11€ (21415560,4 pts)


Precio final de venta: 146.678.20 € - (la mitad de lo pagado en 7 años sin IVA*)
41.685.96 € alquiler con IVA en 7 años
*CUANDO EJERZAMOS EL DERECHO A COMPRA SOLO NOS DESCONTARAN LA MITAD DE LO ABONADO EN CONCEPTO DE RENTA SIN TENER EN CUENTA EL IVA PAGADO EN ESE PERIODO. ES DECIR NOS DESCONTARAN LA CANTIDAD DE 17.968.09 €
146.678.20 €(precio final de venta) - 17.968.09 € = 128.710.11 € (precio final de compra)

LA DIFERENCIA ESTÁ EN LO QUE NO NOS DESCUENTAN, PERO QUE COMO INDIQUÉ HEMOS PAGADO DURANTE 7 AÑOS:
Y DURANTE 7 AÑOS HEMOS PAGADO ; 41.685.96 € alquiler con IVA en 7 años
COMO SOLO NOS DESCUENTAN 17.968.09 € EL RESTO ES DINERO PERDIDO QUE HEMOS SACADO DE NUESTO BOLSILLO: ES DECIR 23.717.87 €

POR LO QUE EL PRECIO DE LA VIVIENDA, O MEJOR DICHO LO QUE NOS HA COSTADO NUESTRA CASA ES UN TOTAL DE:146.678.20€(precio final de venta)+ 23.717.87 € = 170.396.07 €
 
A
alfonsomg
22/04/2008 18:31
Pero las cuentas de Alberto estan hechas año por año, osea los 7 años y creo que lo unico que le falta es el iva y la subida correspondiente del ipc... y eso son casi 50.000€???? es mi unica duda...
 
M
monteatos
22/04/2008 10:24
Alfonso, es tan sencillo como que si entiendes mejor las cuentas de Alfonso, pues con lo que el te ha puesto le vas añadiendo el IVA, tan simple como eso.Es calcular lo que pagas en 7 años, mas lo que te van a cobrar cuando ejerzas la compra.

Es decir, los 128.710 €, que pagaras para comprarla, mas lo que has pagado anteriormente.No hay formulas raras, ni sumas duplicadas.Solo eso.
 
A
alfonsomg
21/04/2008 17:21
Alberto, toy contigo y tus cuentas.

Monteatos, no veo clara tu exposicion de las cuentas :S que varian en casi 50.000€, las cuentas de alberto esta sumado ya todo y descontado los 17.000€ que nos devuelven del alquiler. Vamos, que si los desglosas como Alberto te entendere... pero veo k sumas varias veces lo mismo... creo...
 
A
AlbertoJovellanos
21/04/2008 17:14
Gracias, Monteatos. Sí, estoy de acuerdo en que lo que nos cuesta la casa es no sólo lo que tenemos que pagar al final sino lo que estaremos pagando en estos siete años. Tengo la esperanza de que pronto dejemos de pagar ese 16% de IVA (ya sea por la proposición No de Ley de la Comunidad de Madrid y/o porque Hacienda nos acabe dando la razón) y que logremos que nos devuelvan el importe pagado de IVA en estos meses. Pero es cierto que teniendo en cuenta todo pues estas casas no son baratas ni mucho menos (también hay que comparar con el precio del mercado libre pero a saber dentro de 7 años cuál será el precio de referencia en mercado libre...).

Para facilitaros a todos los cálculos tenéis ya la calculadora en la zona de descarga (http://www.nuevosvecinos.com/parcela18-1a-2/descargas/CalculadoraViviendaJoven.xls.zip).
 
M
monteatos
19/04/2008 23:23
Ok. Alberto, indicarte que tus cuentas están en la linea de lo que yo calculé, pero con unos datos de diferencia, yo lo que me refiero no es lo que tendremos que pagar dentro de 7 años, si no el total que nos va a costar la vivienda, y a esto le tenemos que añadir algunos puntos.
PRECIO ALQUILER MENSUAL: 427.81 € (sin IVA)
PRECIO ALQUILER MENSUAL (con IVA): 496.25 €
Diferencia mensual: 68.44€
abonado renta anual: 5.955€
abonado renta en 7 años: 41.685€ 16% de IVA incluido)
de esta cantidad efectivamente nos deducen el 50% sin IVA: 17.968.09 €

PERO LOS 41.685€ YA LOS HEMOS PAGADO DE NUESTRO BOLSILLO.

POR LO QUE EL PRECIO REAL DE LA VIVIENDA ES DE 146.678.20€
Pero tenemos que sumarle la cantidad pagada en 7 años (aquella que no nos descuentan pero que hemos pagado , es decir tenemos que sumar los 17.968.09 € (mas el IVA), MAS EL IVA DEL 50% QUE NOS DESCUENTAN, POR QUE NO OLVIDEMOS QUE ES UNA CANTIDAD QUE HEMOS PAGADO.
En total hay que sumar 23.716.91 €

TOTAL PRECIO REAL DE LA VIVIENDA :146.678.20 € + 23.716.91 € = 170.395.11 € (por supuesto no he añadido los costes de notaria, impuestos de compra, ni el IBI que nos toca pagar anualmente.

Esto es lo que vamos a pagar por nuestras viviendas de en el mejor de los casos 53 m2.útiles.

No se si lo he explicado claramente,lo importante es saber lo que nos cuesta en total la casa, si que es cierto que la compraremos por 128.710 €, pero ya hemos pagado mucho dinero anteriormente y eso no lo tenemos que olvidar.

CON RESPECTO AL CHEQUE VIVIENDA:

EL CHEQUE VIVIENDA ES UN CHEQUE POR VALOR MAXIMO DE 6.000 €, QUE TODA PERSONA QUE LO SOLICITE Y LE SEA CONCEDIDO VERÁ INCREMENTADA LA PROTECCIÓN DE SU CASA, DURANTE 5 AÑOS MAS, NO PUDIENDO VENDER LA VIVIENDA NI ALQUILAR A PRECIO DE MERCADO, Y SIN CONSENTIMIENTO DE LA COMUNIDAD DE MADRID, TENIENDO DERECHO EN CASO DE QUERER VENDER EL INSTITUTO DE LA VIVIENDA A SER EL COMPRADOR DE LA MISMA AL PRECIO ESTIPULADO PARA UNA VIVIENDA PROTEGIDA, POR LO QUE LAS VIIVENDAS PASARIAN DE TENER LA PROTECIÓN EN VEZ DE A 10 AÑOS A 15 AÑOS.
 
A
AlbertoJovellanos
18/04/2008 19:34
He enviado para que suban a la sección de Descargas la calculadora oficial de la Oficina de la Vivienda (que no está disponible ahora en dicha web por estar actualizándose). Supongo que aparecerá en breve en dicha sección de descargas. Metiendo los datos de metros cuadrados y zona me sale el mismo resultado que el cálculo a mano que he enviado (bueno con una discrepancia de 0,20 € ;-)) En el cálculo por cierto no puse el tema del Cheque Vivienda que como sabéis supone un descuento interesante si cumplís (en 2014) las condiciones para solicitarlo.
 

Fin del hilo
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