Sobre los defectos en el interior de las viviendas, de nueva adquisición. como es nuestro caso, y cuando se comprueba que su recién estrenada edificación no reúne las condiciones contratadas, o simplemente, sufre daños materiales debidos a defectos o vicios constructivos, hay que seguir, en general unas pautas. Estas pautas de comportamiento son muy generales, dependerá en cada caso concreto qué acciones de mediación o judiciales se deberán adoptar, porque en cada edificación la solución final va a depender de muchos factores, y sobre todo, de las respuestas de reparación ofrecidas por los responsables de los daños. Simplemente son unos consejos prácticos que cada vecino deberá interpretar y utilizar a su situación o problema particular.
Una vez entregada la vivienda (edificación), el propietario debe examinar la construcción, realizando una detallada inspección del inmueble. No debemos alarmarnos cuando tomamos posesión de nuestra finca porque existan pequeños defectos de remate o terminado en la construcción, éstos suelen ser normales en todas las edificaciones. El propietario realizará una lista concretando las anomalías detectadas, o conforme vayan surgiendo, que deberá comunicar de forma fehaciente a la EMV. Repetimos, la comunicación debe ser fehaciente,y en general se recomienda burofax (en nuestro caso se presentan los defectos en la EMV y se solicita sellen el recibi), y en ella deben constar todos los datos identificativos: fecha, promoción, vivienda, titular…
Estos defectos de remate o terminado suelen ser, en general, reparados por los promotores o constructores. Son vicios constructivos que alarman al propietario, pero en realidad y normalmente son de fácil solución técnica y de bajo coste de reparación para los responsables, que, normalmente, se apresuran a solucionar. No obstante, en caso contrario, cuando el promotor o constructor ni siquiera se digne a reparar estos daños, debemos tener en cuenta que estos vicios constructivos tienen un plazo de garantía de un año (art. 17 L.O.E.).
Mucho más grave y decepcionante será cuando el usuario/adquirente una vez recibida la obra y realizada la primera inspección de su nueva vivienda descubra vicios constructivos que afecten a la habitabilidad o estabilidad del edificio. Normalmente estos vicios constructivos son descubiertos por el usuario con posterioridad a la entrega de la vivienda, ya que son defectos que suelen aparecer meses después de finalizada la obra. Problemas de impermeabilización, insonorización, aislamientos térmicos y otros defectos de habitabilidad suelen ser comunes en la forma actual de construir, donde los promotores y constructores incumplen por norma la reglamentación básica de edificación de obligado cumplimiento. Para ellas prima el ahorro de costes en estos elementos constructivos, a sabiendas, que son defectos difícilmente detectables por el usuario y de complicada acreditación dentro de los plazos legales de garantía. En cualquier caso, si el adquirente descubre en su edificación daños materiales relativos a la seguridad o estabilidad debe comunicarlo fehacientemente (anteriormente descrito o por burofax) a la EMV. Recordar que en esta comunicación fehaciente debemos hacer constar todos los datos identificativos, incluida fecha de reclamación.
Estos daños constructivos suelen ser de difícil y costosa reparación. Seguramente, la constructora y promotora utilizarán toda clase de maquinaciones intentando disuadir al cliente de la existencia del vicio constructivo, y más cuando el defecto ruinógeno provoque un daño intangible (aislamiento acústico, térmico…). En defensa de sus intereses éstas aportarán maquillados informes técnicos firmados por la misma dirección facultativa de la obra, o colaboradores, igualmente responsables de los daños. En otras ocasiones, se presiona al perjudicado remitiéndole directamente al equipo jurídico de la EMV, para que el usuario conozca su interesada visión judicial del asunto. Ahora bien, suele ser mucho más común que la EMV (que nos nos pase) hagan caso omiso a las múltiples quejas de vicios constructivos, conociendo que la mayoría de los perjudicados terminan por resignarse y aburrirse, y no suelen demandar amparo ante los Tribunales de Justicia, quedando impune su defectuosa ejecución de obra.
Mi opinión es que todo aquel propietario que padezca un daño material debido a cualquier tipo de vicio o defecto constructivo, que, después de haber comunicado el mismo a los responsables de forma fehaciente sin obtener solución, se informe y asesore ante un abogado especialista en derecho de la construcción, quien apoyado en un dictamen o certificado técnico emitido por un arquitecto (aparejador, ingeniero) acredite el daño material, determine el vicio constructivo y el grado de responsabilidad entre los agentes de la edificación, además, muy importante, cuantifique el coste de reparación e indemnización. Este informe es imprescindible para intentar solucionar el problema, ya sea, vía negociación o judicialmente.
El afectado, usuario de nueva edificación, debe conocer que probado el daño en plazo, tiene todas las garantías de éxito para defender sus derechos ante un arbitro o juez. Además, en la actualidad, no existe el riesgo de insolvencia de los responsables intervinientes en la edificación, por tanto, la futura sentencia condenatoria podrá ser ejecutada y cobrada la indemnización estimada.
No olvidemos que la Ley de Ordenación de la Edificación obliga a constructores y promotores a contratar un seguro para garantizar los posibles vicios de una edificación.
Los arquitectos y aparejadores deben tener un seguro de responsabilidad civil que garantice su actuación profesional en un edificio.
Con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley de Ordenación de la Edificación (mayo de 2000), conforme al artículo 1591 del Código Civil y jurisprudencia, el plazo de garantía (decenal o quincenal) se aplicaba con independencia del tipo de defecto o vicio de la edificación, siempre y cuando el daño material se pudiera enmarcar dentro del concepto de ruina, en sentido material o simple ruina funcional. La nueva Ley de edificación, por el contrario, ha establecido en su artículo 17 tres plazos de garantía en función del tipo de daño.
10 años para los defectos o vicios que afectan a la cimentación, soportes, vigas, forjados, muros de carga u otros elementos estructurales que afecten a la estabilidad del edificio.
3 años para los defectos o vicios que afecten a la habitabilidad del edificio.
1 año para los defectos que afecten a elementos de terminación o acabado del edificio. Este daño será de responsabilidad única del constructor.(la EMV)
El cómputo del plazo de garantía comenzará desde la fecha de recepción de la obra, sin reservas o desde la subsanación de éstas. Este es un plazo de caducidad (no de prescripción) que no admite interrupción ni suspensión
Los defectos de pintura, puertas, falta de linea al enfuche de la luz, etc.etc., que se vienrm exponiendo en el Foro, cada vecino debe comunciarlo a la EMV quedandose con resguardo de la comunicación. EL PLAZO PARA COMUNICARLO ES DE UN AÑO Y NO LOS QUINCE DIAS QUE DICE MAR (este plazo debe ser para que ellos puedan funcionar rapidamente).
Si vemos que en un plazo prudencial, por ejemplo, despues de vacaciones, mes de septiembre, la EMV no ha dado solución a los defectos en principio yo me iria a cualquier organización de defensa de los consumidores para que les plantee un arbitraje.
Otra cosa son los defectos comunes en los que debe intervenir la Comunidad y deberá ser el Presidente de la misma el que debe llevar estos temas en defensa de los intereses generales, pero en general los pasos son los mismos.
Y se tiene que tener la convicción de que cualquier defecto de construcción acreditado, si hay que llegar a juicio se gana sin dificultad. Otra cosa es el coste y eñ tiempo a emplear del mismo, pero a veces la satisfacción moral compensa y en otras, habrá que hacer de tripas corazón y arreglarlo o sollucionarlo por tu cuenta.
Para la hora que es, el rollo ha quedado "fino"