Buenas noches,
en vista de las dudas surgidas voy a tratar de explicar las diferencias entre los gastos de subrogarse o no al prestamo promotor. Jorgecs el promotor no asume los gastos de subrogación, ya que no existe ningún gasto que sea propiamente por subrogarte. Me explico, tanto te subroges como si no el promotor tiene que asumir el gasto de la plusvalia municipal (algunas promotoras incluyen en el contrato que debe pagarla el comprador, lo cuál es ilegal). Este es el gasto que en nuestro contrato Grupo Pinar establece que se hace cargo como legalmente le corresponde. Es un gasto que se genera haya subrogación o no.
Por otra parte estan las diferencias en cuanto a gastos entre subrogarse o no. El primer gasto que se genera al no subrogarse son los gastos de cancelación de "nuestra" parte del prestamo promotor. Éste es un gasto que legalmente debe asumir el promotor (creo que también viene en el contrato como dice Jorgecs), aunque también haya promotores listos que se lo quieran cargar al comprador. La diferencia en los gastos que en la practica de debe asumir una persona que no se subroga son los siguientes:
- Tasación de la vivienda: al subrogarse no hace falta ya que al acabar la obra el tasador de la tasación hace una certificación final de obra que asume el promotor en el que indica el precio actual de mercado. Al no subrogarse la entidad que hipoteca solicitará una tasación para saber su valor de tasación (no vale la que realiza el promotor, ya que es sobre toda la obra, además la sociedad tasadora puede no estar homologada por la entidad que hipoteca, etc). En nuestro caso puede suponer un gasto de 400-500 € aproximadamente pensándolo de cabeza.
- Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: supone un 1% de la Responsabilidad Hipotecaria (Aprox. entre un 135-165% del valor de la hipoteca). Este impuesto se deriva del hecho de que hay que realizar una nueva escritura de hipoteca, que en caso de los que os subrogueís hace falta hacer, ya que es una continuación del préstamo promotor que ya tiene su propia escritura hecha. Dicho llanamente ya se ha pagado el impuesto por dicho préstamo, no es un préstamo nuevo como si sería para los que no se subroguen.
- Notario, Registro y gestoría por la nueva escritura de hipoteca. No sé el gasto exacto ya que ahora mismo no tengo las tablas de costes actuales.
- Comisión de apertura en la nueva entidad: aquí no pongo nada ya que depende muchísimo de cada entidad y casí de cada oficina, pero debería estar entre 0% y 1% del importe de la hipoteca.
Estos 5 gastos son los que tienen que asumir de forma adicional los vecinos que no nos subroguemos. Estos gastos pueden suponer una buena cantidad de dinero (básicamente por el impuesto). Por eso decía en otro mensaje anterior que tiene que ser un diferencial muy bueno para que interese no subrogarse, ya que con la diferencia en las cuotas pueden tardarse muchos años en compensarse tales gastos.
Mi consejo que hagaís cálculos entre vuestras diferentes opciones para ver cuantos años tardáis en recuperar los gastos mediante las menores cuotas y ver si os compensa. Lo más económico suele ser subrogarse inicialemente en el préstamo promotor y posteriormente subrogarte a su vez en alguna entidad que tenga mejores condiciones y que asuman la comisión de subrogación que os cobrará Cajamadrid (0,5% máximo con la nueva ley hipotecaria). Debido a la actual crisis financiera cada vez menos entidades están dispuestas a prestar dinero y si lo hacen es a un mayor diferencial, por lo que cada vez va a costar más encontrar entidades que asuman dicho gasto y den condiciones interesantes. Es un riesgo a correr, pero como todo en la vida nunca se sabe ya que todavía hay entidades que lo hacen (la mía desgraciadamente ni lo ha hecho nunca ni creo que lo haga) y no sabría decir hasta cuando la harán pero mucho me temo que por poco tiempo. Perdonadme por la deformación profesional, pero por otra parte no sólo hay que tener en cuenta el precio a la hora de trabajar por una entidad u otra, hay otros factores muy importantes como la atención que se recibe a diario, el asesoramiento, saber que os van a resolver agilmente un problema si os surge, condiciones del resto de productos, etc, porque a veces creedme que un 0,10% menos de una entidad a otra, y sin generalizar, no merece la pena.
Espero habeos ayudado un poco, la especialidad bancaria en la que trabajo en la actualidad no es el activo ni las financiaciones hipotecarias pero creo no haberme dejado nada. De todas formas repasaré un poco porque me va a tocar como a todos.
Por último, también quería decir que el comprador tiene el derecho, tanto si se subroga como si no, de elegir el notario con el que firmar. La promotora no puede obligar a nadie a firmar con el notario que aparece en el contrato.
Un saludo.
PD: ¿Aberdares2 quién te ha facilitado el número de finca de tu chalet? Yo he consultado de vez en cuando la web virtual de catastro y aún no aparece realizada la división horizontal, así que ha debido de ser reciente, y ahora mismo sólo tengo el número de finca de la finca matriz.
Página web del Banco de España relativa a la subrogación en préstamo promotor:
http://www.bde.es/clientebanca/productos/hipotecas/contratacion/pasos/subrrogacion.htm Guía hipotecaria:
http://www.ahe.es/bocms/images/bfilecontent/2006/05/04/123.pdf