En respuesta a tu pregunta currel sobre las hipotecas multidivisas creo que puedo responderte y mostrarte ventajas y riesgos de este tipo de hipotecas.
Antes de explicarte porqué yo te diría que ahora mismo yo no lo haría. Si hubieses hecho la misma pregunta hace dos años o incluso algo menos te hubiese respondido que ni te lo pensaras pero ahora la cosa a cambiado.
En primer lugar uno debe tener muy claro en que consiste una hipoteca multidivisas. Es una hipoteca en la cuál el comprador no tiene su deuda en euros sino denominada en otra divisa o moneda, es decir, si necesitas 400.000 € de hipoteca lo que se hace es que en el momento de constituirla se realiza una compra de X cantidad de divisa por el contravalor de dichos 400.000 €. El que se hipoteca tiene que tener claro que no debe 400.000 € sino que debe 64 mill. de yenes (por poner el ejemplo más habitual) y va a tener que pagar sus cuotas en yenes. Ninguno de nosotros tenemos ingresos en yenes sino en euros, así que cuando toca pagar cada una de las cuotas (usualmente son trimestrales y no mensuales)el banco nos carga en la cuenta la cantidad necesaria en euros para que con el tipo de cambio que haya en ese momento entre las dos divisas pueda cubrir la cuota que realmente pagamos en yenes. Explicándolo más fácil: si tienes una cuota trimestral de por ejemplo 1.000.000 yenes como el tipo de cambio esta a 160 Y/€ se te tiene que cargar en la cuenta el contravalor en €, es decir, aproximadamente 6.250 €.
Lo anterior a mucha gente que contrata una hipoteca multidivisas sólo se le explica muy por encima y justamente debido a ello radican muchos de los problemas que se pueden generar.
Ahora paso a las ventajas. La ventaja fundamental es que te permite jugar con los mercados financieros de cara a pagar mucho menos por tu casa. En una hipoteca multidivisas puedes jugar con el tipo de interés, con el tipo de cambio y consiguientemente con las distintas divisas:
- Tipo de interés: normalmente siempre se elige una moneda en la que el tipo de interés sea muy bajo.
ACTUALMENTE de las grandes divisas internacionales las que tienen el tipo de interés más bajo son el yen japonés (LIBOR 3M: 0,90%) y el franco suizo (LIBOR 3M: 2,90%). Debido a esto a igualdad de tipo de cambio tu cuota es bastante menor
ACTUALMENTE que si tuvieras una hipoteca en euros.
- Tipo de cambio: si eliges una moneda que se esté depreciando respecto a tu moneda local lo que sucede es que en cada cuota cada vez necesitas menos euros pagar tu cuota en yenes (como en el ej anterior). Casí todas las divisas importantes se han depreciado los últimos años respecto al €.
La combinación de estas dos características es lo que ha hecho que tanto franco suizo como yen japonés hayan sido dos divisas muy interesantes para endeudarse, pero todo cambia y ahí está el riesgo.
En los últimos años se ha producido un efecto en los mercados financieros conocido como "carry trade". El carry trade no es ni más ni menos que endeudarse en una moneda con un tipo de interés muy bajo para invertir en otra moneda que tiene una tipo de interés más alto. En los últimos años los grandes inversores del mundo lo que han hecho ha sido endeudarse en yenes y francos suizos para invertir en € y $ (en realidad invertían importantísimas cantidades en dólares neozelandeses y australianos ya que su tipo de cambio es mucho mayor que en USA y Europa). Es decir, pedían préstado en yenes pagando un tipo de interés ridículo para invertir en bonos o en bolsas de países con tipo de intereses mucho mayores. Los más conservadores pedían un préstamo en yenes pagando un 1% y hacian "depósitos" en € al 2-5%: ganancia segura con poco riesgo. Además como estos inversores cuando tenían los yenes los vendían para comprar euros o dólares lo que provocaban es un exceso de oferta de yenes que ha provocado la continua depreciación del yen respecto a las otras monedas: doble ganancia.
Sucesivamente los inversores han ido asumiendo más riesgos y esos préstamos en yenes los invertían en bolsa para aumentar la ganancía. Y aquí es cuando estalla la actual crisis de los mercados financieros en el meses de julio-agosto del pasado año. Si la bolsa empieza a tener una tendencía bajista como la actual y además los tipos de interés en USA se reducen a niveles muy bajos y en € empiezan a vislumbrarse también futuras bajadas de tipos, provoca que todos estos inversores que están endeudados en yenes deshacen sus posiciones y devuelves sus préstamos. Se produce la situación inversa que describía antes, ahora se venden € y $ para comprar yenes y amortizar por lo que el tipo de cambio se da la vuelta de forma brusca, es decir, el yen se revalua. Esta es la situación actual y para ellos fijaos en los gráficos que os pongo:
http://finance.yahoo.com/q/bc?t=5y&s=USDJPY=X&l=on&z=l&q=l&c= http://es.finance.yahoo.com/q/bc?s=EURCHF=X&t=5y&l=on&z=l&q=l&c= http://es.finance.yahoo.com/q/bc?s=EURJPY=X&t=5y&l=on&z=l&q=l&c= En los gráficos podéis ver como desde el inicio de la crisis el tipo de cambio de las monedas más utilizadas para el carry trade (yen y franco suizo) se ha dado la vuelta de forma clara.
Todo esto traducido a las hipotecas multidivisas significa que si tu debías 64 mill de yenes y al cambio de 160 Y/€ son 400.000€ y dentro de tres meses cuando te toca la siguiente cuota el tipo de cambio para a ser de 145 y/€ resulta que tu deuda en contravalor ya no son 400.000 € sino 442.000€, y eso teniendo en cuenta que eso es sólo una revalorización del yen de un 9%. Al principio de la tendencia alcista de la bolsa, por mediados del 2003, el tipo de cambio era aproximadamente 130-125 Y/€, así que os podéis imaginar la potencial pérdida en caso de que se volviera a aquellos niveles, que tampoco es nada descabellado, pero lo que si es seguro en un % muy alto es que tanto el yen como el franco se van a revalorizar.
Éste es el mayor riesgo de las hipotecas multidivisas, por eso es muy importante que si os decidís a hacer una tengáis una comisión muy baja por cambio de divisa y que entre las divisas que puedes elegir estén todas las más importantes del mundo, incluido el euro.
El segundo inconveniente de estas hipotecas es que debido al riesgo que pueden tener los criterios para optar a ellas son mucho más estrictos y restringidos. Normalmente no se suele hipotecar más alla del 60-70% del valor de tasación, aunque últimamente muchas han llegado al 80% e incluso algunas al 100%. Con la actual crisis de líquidez las del 100% me imagino que ya no las dan y las del 80% se cuidarán mucho. También son más restrictivas en cuanto a endeudamiento, teniendo que ser menor que el habitual 40%, aunque como en la tasación en los últimos tiempos también se han cometido muchas locuras respecto a esto. Y por último el plazo no suele ser de 30-40 años sino menor.
Muchos expertos consideran los excesos que se han producido en estas hipotecas los 2-3 últimos años como una parte importante de las "hipotecas subprime" españolas.
Con todo este rollo que he soltado sólo intento decir que mucho cuidado con este tipo de hipotecas, ya que el ahorro inicial se puede convertir en una desagradable sorpresa. Yo sólo la recomiendo para expertos en economía o personas que estén o vayan a estar muy atentos a los mercados financieros porque sino el riesgo es demasiado alto y además que ahora mismo empiecen en € porque el riesgo de yenes o francos no es desdeñable. Algunas entidades te ofrecen contratar un seguro de cambio (con lo cual el ahorro de un sitio lo pierdes por otro) o contratar un servicio por el cual el banco te avisa de cuando es el momento adecuado para cambiar de divisa (yo sinceramente no me fio nada de estos servicios, la responsabilidad de una equivocación es demasiado alta).
Así que si al final os decidís por una de estas hipotecas aseguraos de que os informar de absolutamente todos los pormenores ya que el peligro es grande.
Un saludo,