Cuando un constructor o promotor va a realizar una serie de viviendas y pide dinero para ello a un banco, lo que la entidad financiera le concede es un préstamo con garantía hipotecaria, denominado “préstamo promotor”. En la escritura del mismo se fijan las condiciones a las cuales se le presta el dinero y, además, las condiciones que tendrán los compradores de los pisos en caso de que se quieran subrogar en la figura del constructor, es decir, que quieran acogerse a las condiciones pactadas en esa escritura que se acaba de firmar en nombre del promotor.
Esta sustitución es lo que se denomina subrogarse al promotor o subrogación de parte deudora y no implica que se realice una escritura de préstamo hipotecario nueva (que tienen mayores gastos) sino que se realiza una escritura de subrogación en la que se sustituye el promotor por el cliente como deudor del banco. Con lo cual, de escoger esta opción nos estaremos ahorrando gastos ya que esta escritura tiene un coste menor en comparación con la de constitución de un nuevo préstamo hipotecario. Los gastos de la escritura de compra-venta no varían, se subrogue uno al préstamo promotor o firme un nuevo préstamo hipotecario con otra entidad financiera.
Ahora bien, subrogarse al promotor supone solamente cambio de titularidad y no modificación de las condiciones financieras de la escritura. Por ejemplo, si en la escritura del préstamo promotor se determinó que al promotor se le cobrase el préstamo al euribor 2, el cliente que se subrogue pagará el mismo al euribor 2, este último será el tipo de nuestra hipoteca para el cálculo de las cuotas mensuales.
Lo que sí se suele hacer es ampliar la cantidad solicitada, para financiar la nueva compra-venta al promotor. El promotor se ahorra pagar los gastos de cancelación de su préstamo, con lo que suele intentar convencer a sus clientes de que en lugar de contratar una nueva hipoteca, se subroguen a la suya.
Es importante saber que no hay nada que nos obligue a ello, ni aunque lo hayamos firmado en el contrato privado de arras. Se consideraría una cláusula abusiva. Podemos contratar la hipoteca con la entidad que queramos; nos conviene hacerlo con la del promotor sólo si por condiciones financieras y gastos nos sale más rentable.