La banca no se fía del ladrillo: exige a cooperativas que vendan todos sus pisos sobre plano
La banca no está dispuesta a correr ningún riesgo más con el ladrillo. Por ello, al poco crédito que se destina a la promoción inmobiliaria se le exige mayores garantías. En esta situación se encuentran las cooperativas de viviendas que ahora sólo logran financiación bancaria si venden el 100% de las viviendas sobre plano.
El cerco al ladrillo sigue estrechándose. Y la banca es quien más presiona al negocio promotor. Así, las entidades financieras reclaman ahora a las cooperativas de vivienda como condición sine qua non para lograr financiación la venta sobre plano de todos los pisos de una promoción. “Lo que pasa ahora es que los bancos exigen que el 100% de la cooperativa esté cubierta. Si tiene el 100%, la cooperativa obtiene el préstamo promotor”, señalan desde una gestora de estas agrupaciones.
Las mismas fuentes explican que antes este requisito rondaba el 70%, ya que tradicionalmente las propias cooperativas se imponían un mínimo para llevar a cabo el proyecto. “Era una forma de fijar unas garantías de viabilidad y de obtener un respaldo a la promoción”. La misma idea repite el director de negocio residencial en Jones Lang LaSalle, Carlos Ferrer-Bonsoms. “Los bancos no quieren riesgos y exigen a las cooperativas de vivienda un porcentaje de casi el 100% de las ventas comprobadas, es decir, aquellas que no se pueden caer”.
Y si no hay dinero para la edificación, mucho menos para la compra de suelo. “En el contexto actual, el desembolso que hay que hacer para adquirir el terreno corre a cargo de la cooperativa porque, generalmente, las entidades ya no dan préstamo para cerrar ese tipo de operaciones”, destacan desde la gestora.
Además, la firma de asesoría subraya que los cooperativistas están encontrando dificultades financieras en la fase final de la compra, cuando se va a subrogar el préstamo hipotecario. “A lo largo de este proceso, la situación laboral de los participantes en la cooperativa puede haber cambiado y es aquí cuando el banco rechaza concederles la hipoteca, pese a haber desembolsado ya una parte importante el importe”.
Las cooperativas de vivienda cuentan con un plan de pagos establecido que varía en función de la promoción. Normalmente, sus miembros desembolsan el 20% del coste de la vivienda antes de recibir las llaves de su piso. Si un miembro de la cooperativa no puede afrontar los pagos, la organización cuenta generalmente con sus propios criterios para resolver la situación. El consejo de la cooperativa puede retener un parte del importe para posteriormente devolverlo, una vez que se haya cubierto la baja. Aunque la resolución varía en función de cada agrupación y las circunstancias que hayan llevado a la salida del cooperativista.
Además, en el caso de las cooperativas de VPO los préstamos que conceden los bancos están convenidos, es decir, que las entidades firman un convenio con el ministerio para financiar las promociones de pisos protegidos que forman parte de los planes estatales de vivienda. “La ayuda estatal va directa a la entrada cuando el socio de la cooperativa solicita el crédito. Por tanto, el adjudicatario paga menos cuota de su hipoteca, algo que también beneficia a la entidad al conceder un hipoteca de menor cuantía”, explican desde el negocio de las cooperativas.
Esta misma fuente reconoce que para comprar actualmente sobre plano hay que asumir “cierto riesgo” o “tener un plus de confianza”. En este sentido, matiza que si el comprador posee ahorros y no quiere esperar, puede buscar una casa dentro de un amplio stock de pisos.
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