Volver al foro
B
Bauer
24/11/2006 16:18

Condiciones hipotecarias

¿Alguien firmó el contrato de compra sin claúsula de subrogación a la hipoteca del Santander que suscribió Martinsa?

877 lecturas | 6 respuestas
Hola vecin@s, unas preguntas por si alguien ya se las ha formulado y nos puede ayudar, algunas son para nota


1. ¿Alguien firmó el contrato de compra sin claúsula de subrogación a la hipoteca del Santander que suscribió Martinsa? Si es así, ¿fue diferente el precio final de la vivienda?

2. ¿Sabéis cuál es el coste de no subrogarse si se ha firmado esa claúsula? ¿Es la comisión de cancelación (1%) del valor de adquisición? ¿Se vería afectada esa comisión por la reforma legislativa que entra en vigor en 2007 si firmásemos la hipoteca después de la entrada en vigor de esa reforma o no sería así porque esa comisión afecta a la que firmó Martinsa con el Santander previamente?

3. ¿Alguien va a reclamar sabiendo que la jurisprudencia considera dicha claúsula como abusiva aunque "picásemos"?

4. ¿Sabéis si al constituir una hipoteca el contrato vincula por un plazo mínimo o es posible abandonarla inmediatamente?

En fin, si sabéis algo encantados de leer vuestra respuesta, un saludo para tod@s
 
M
mcajpm
08/01/2007 08:47
Hola vecinos:

Nosotros hemos firmado con el Santander la hipoteca con las condiciones que comentas. Hemos mirado en otras entidades y se han puesto muy duros con las condiciones y no hemos visto mcuhos diferenciales más bajos del 0.60.
Por lo tanto, las condiciones que nos ofrecen no nos han parecido malas. Además teniendo en cuenta que nos ahorramos los gastos de constitución de una nueva hipoteca, que no son pocos, y nosotros en particular, que no hemos vendido todavía el piso que ocupamos, hemos tenido que pedir una hipoteca inicial muy elevada.

Luego habrá que valorar si cambiar o no de banco pero es verdad, como ya comentastéis en el foro, que tiene que ser en breve para que compense económicamente.

Saludos,
 
M
marest
07/01/2007 23:33
Buenas,

El viernes estuve en la oficina del Santander y me confirmaron que las condiciones de la hipoteca son:

Euribor + 0,6
Amortizacion total 1%
Amortizacion parcial 0% (hasta el 25% del total de la hipoteca por año, siempre que tengas algun tipo de vinculacion con ellos: planes de pensiones, fondos de inversion o algo similar)
Comision de Subrogacion a otra entidad 0,5%
Me tienen que confirmar la posibilidad de solicitar carencia de 1 o 2 años y si es posible ampliar el plazo de años.

No son malas condiciones del todo. Quizas en el mercado hay mejores ofertas de diferenciales. Para nosotros lo mas interesante es que el plazo sea de 35 años y poder tener carencia de 2 años para que la cuotas iniciales sea mas bajas y si al final del año se ha podido ahorrar algo intentar realizar una amortacion parcial.

Por este motivo si no nos amplian el plazo de años o nos amplican carencia, vamos a intentar llevarnos la hipoteca a otra entidad al segundo o tercer mes como mucho.
Los 1800 € de costes de la subrogacion se amortizan en apenas 2 años si se consigue un diferencial Euribor+0,5 o inferior.

 
B
Bauer
26/11/2006 18:50
Hola marest, Gracias por tu mensaje
No somos expertos pero hay dos puntos que nos hacen dudar.

El primero es que al principio el pago del crédito hipotecario es básicamente en intereses, no en capital. Progresivamente va aumentando el porcentaje de capital amortizado y disminuyendo el de intereses en las cuotas.

En la práctica esto supone que si decides cambiar la hipoteca cuando ha transcurrido poco tiempo desde que empezaste a pagar la primera, la nueva deberá pedirse prácticamente por la misma cantidad que la primera porque el capital amortizado es mínimo. El dinero que has pagado en intereses, si cambias de banco, se puede decir que lo "has perdido".

Así pues, creemos que arrancar con el Santander y luego pirarnos sólo es provechoso si estamos con ellos poco tiempo, aproximadamente cinco meses como máximo.

Si lees el mensaje de mcajpm, la primera respuesta, verás que le van a remitir copia del contrato del Santander porque a lo mejor exigen permanecer con ellos durante cierto tiempo ???.

Como dije al principio éstas son reflexiones de inexpertos, si cualquiera puede rebatir estos argumentos y respaldar la oferta de Santander porque es más ventajosa estaremos encantando de escucharla. Lo que queremos es la mejor solución, nos casamos con el que lo ponga más barato.

Y eso es todo, gracias de nuevo y un saludo.
 
M
marest
26/11/2006 18:06
Buenas,

Segun mis datos es mucho mas ventajoso subrogarse a la hipoteca actual y posteriormente llevarse la hipoteca al banco o caja que mas interese.

Ventajas: no hay que pagar el impuesto de actos juridicos documentados de la hipoteca (Siempre es mayor del 1,4%)

Inconveniente: hay que pagar la comision de subrogacion para llevarte la hipotece del Banco Santander al banco que se decida (es un 0,5%)

El ahorro es de un minimo de 0,9% sobre el total de la hipoteca (aprox 4.000 €)

Si teneis otras ventajas para NO SUBROGARSE os agradeceria que las expusierais porque nosotros tambien tenemos firmado el contrato si la obligacion de subrogarnos, aunque como he dicho antes a dia de hoy nos parece mas ventajoso.

Un saludo
 
B
Bauer
25/11/2006 10:29
Muchas gracias por tu ayuda.
Como seguimos haciendo gestiones por bancos, cajas y promotoras en los próximos días completaremos esta información. En cuanto tengamos respuestas las iremos publicando.
Aprovecho para animaros a que os sumeis al foro y participéis.
 
M
mcajpm
25/11/2006 09:09
Bauer,

Nosotros firmamos el contrato compraventa sin subrogación. En el momento de la firma, les pedimos que nos cambiaran ese apartado. No cambió para nada el precio final.

Los gastos de no subrogarse, según nos ha informado posteriormente Banco Santader, serían los siguientes:


Gastos cancelación total hipoteca Santander: Un 1% del valor de la hipoteca. Supongo que es la cantidad que se reflejaba en el contrato que quedaba de hipoteca una vez que se habían hecho todos los pagos anteriores.

Gastos cancelación registral hipoteca Santander: 900 euros.

Una pasada...

No sé si afectaría la reforma legislativa pero si no he entendido mal ésta hace referencia, entre otras cosas, a la comisión de subrogación, no a la de cancelación, a que el % máximo aplicable no superará el 0.5 %.

Yo creo que ningún tribunal va a considerar la cláusula de subrogación abusiva. El contrato es un ´acuerdo entre partes´(eso de que Martinsa y el comprador sean dos partes en iguales condiciones...) y se podía optar, de hecho, nosotros lo hicimos. En defecto, siempre ponen que te subrogas. Lo que sí, en algún momento, se ha considerado abusivo por los tribunales es que la promotora nos repercuta el pago de la plusvalía de los terrenos. Que a fecha de hoy lo firmamos todos y no sabemos a cuánto puede ascender esa cantidad. ¿Alguien lo sabe?

Que nosotros sepamos no hay un plazo mínimo de vinculación. Tampoco nos lo han dicho en el banco Santander dónde nosotros ya hemos firmado la subrogación pero no nos han facilitado copia del contrato. Que tenemos que pedir. Ya lo veremos.

Espero haberte podido ayudar.

Saludos.
 

Fin del hilo
Mensajes Relacionados
© 2002-2024 - HABITATSOFT S.L.U. CIF B-61562088 c/ Josefa Valcárcel, 40 bis 28027 Madrid
Contacto |  Publicidad |  Aviso Legal  |  Política de cookies  |  Blog |  Catastro |  Facebook |  Twitter
Vocento