Que yo sepa, no he afirmado nada. Simplemente he dicho que no me parece lógico dicha sitaución y que me informaré. Por lo que no me equivocaría...

La información la puedes consultar en el Decreto 74/2009, de 30 de julio.Plan de vivienda 2009,  concretamente, la información que solicitas la encontrarás en la página 10.

Te pongo el link directo:

http://www.madrid.org/cs/Satellite?blobcol=urldata&blobheader=application%2Fpdf&blobheadername1=Content-disposition&blobheadername2=cadena&blobheadervalue1=filename%3DCMDe007409.pdf&blobheadervalue2=language%3Des%26site%3DPortalVivienda&blobkey=id&blobtable=MungoBlobs&blobwhere=1271641235775&ssbinary=true
 

Un saludo.

Se me olvidó antes:

En cualquier caso, todo el razonamiento de mi post de ayer (en el que explicaba cómo uno podría conseguir, para un piso de 70m2, una hipoteca de 20pico mil euros más que sirvieran como "colchón") seguiría siendo válido pese a mi "lapsus" acerca de la segunda plaza, ya que los cálculos estaban realizados para un piso con una única plaza de garaje y un trastero (para los cuales sí que aplican los porcentajes del 50%, no el 40%).

Esto, por supuesto, a la espera de que la aseveración dada por "mis fuentes" acerca de que nuestro piso sería tasado con precios del 2010 se vean corroboradas por "las fuentes" de CervantesN... CervantesN: Si a ti te dicen otra cosa, ¿qué hacemos para ver quién está en lo cierto? Lo mejor será que yo llamo yo a mi amigo subdirector de banco y al de la gestoría que me dijeron una cosa, tú llamas tu fuente autorizada que te diga lo contrario y que se peguen entre ellos, je, je.

Saludos

Para CervantesN:

Efectivamente, yo había dado por sentado que la segunda plaza de garaje era igual que la primera (y que el trastero) y que iba a un 50% del precio del módulo, no a un 40%. No había leído nunca nada acerca de esa diferencia, ya que todas las noticias que había leído en su momento que hablaban de la reducción del porcentaje de garajes y trasteros obviaban ese detalle. Mea culpa, más que equivocadas, mis informaciones eran incompletas y ellas me llevaron a error (al no encontrar nada que hablara de la segunda plaza, yo cometí el "abuso" de pensar que sería como la primera). ¿Podrías decirme algún sitio donde pudiera ver ese matiz en concreto?

Con respecto al ya famoso tema de "tasación con valor de módulo 2010" vs. "tasación con valor de módulo 2008", pues como tu mismo dices, también antes de comentar "me informo bien antes de hacerlo" y usando tu misma frase, créeme que tanto el asesor jurídico de la promotora el otro día en la asamblea, como la gestoría que suele llevarme ciertos temas fiscales, como el subdirector de mi oficina bancaria que tengo la suerte de que es un amigo íntimo me lo han dicho así. Puede que tú encuentres algo distinto, en ese caso tendré que decirle tanto al subdirector de mi oficina como al economista de mi gestoría como al asesor fiscal de la promotora que dimitan de su puesto, je, je. En cualquier caso, espero, por el bien de todos, que estés equivocado, y esto también, usando tu frase, te lo digo con todo el respeto y aprecio del mundo (porque sería una situación mejor para todos).

Para Tertiano:

No sé como será el préstamo promotor, pero como tú bien supones pocas hipotecas hay que, para darte las mejores condiciones, no te "empaqueten" un seguro del hogar (que por otra parte es obligatorio por ley), tarjetas de crédito, domiciliaciones y demás historias.

Saludos

Creo que para que te den la hipoteca joven de Caja Madrid al tipo de interés del que presumen tienes que domiciliar la nómina, hacerte un seguro de hogar y tarjeta de crédito y domiciliar al menos tres récibos, y además cumplir todo esto durante toda la vida del crédito. Aunque supongo que en otros bancos y cajas la situación será similar.

Todo lo que ha dicho tertiano en sus dos últimos mensajes es rigurosamente cierto.

Con todo el respeto y aprecio del mundo, el que te equivocas eres tu, comprueba el precio del módulo de los garajes y trasteros del 2008, es bastante inferior al del 2004. Te lo resumo y te ahorro la búsqueda, que parece que a veces cuesta un poco: 50 % garaje y trastero y 40 % la segunda plaza sobre el precio del módulo de 2008.

= a que la segunta plaza de garaje valdría unos 19 mil euros...

Lo que comento, suelo hacerlo porque me informo bien antes de hacerlo, y creéme, cuando sepa algo concretamente os lo haré saber. Por eso no lo hago ahora.

Un saludo. 

En relación con la segunda plaza de garaje, estoy seguro de haber leído que en el préstamo cualificado sólo entra el piso, el trastero y una plaza. Así que la segunda habría que pagarla antes de las escrituras con un plan individualizado con la gestora o, si no, habría que pedir un préstamo distinto del cualificado para pagarla (de lo que no tengo ni idea es de cómo tasaría el banco o la caja esta segunda plaza).

Hola de nuevo,

*** para CervantesN:

Sí, es en el punto (d) donde está la controversia. A tu pregunta, yo entiendo que sería como sigue:

- Si uno se acoge al préstamo promotor (el de ibercaja) es un préstamo ya concedido, un préstamo basado exclusivamente en el valor de compraventa y concedido por el 80% de dicho valor (independientemente del valor de módulo actual, aquí el que cuenta es el valor de compraventa, el de 2004). Yendo a tu pregunta concreta sobre garajes, el préstamo te cubriría un 80%  del valor 1585 x 60% x metros cuadrados de la plaza.

- Si uno se va a otra entidad, a uno le tasan el piso "desde cero" (y, a grosso modo, y por simplificar, "el valor de compraventa es indiferente"). En ese caso, puesto que la tasación se hace con los precios del 2008 (según mis informaciones de varias fuentes... a la espera de lo que investigues tú por tu parte), el préstamo te cubriría un 80% del valor 1970 x 50% x metros cuadrados de la plaza.

Aunque, efectivamente y como tú dices el porcentaje ahora es menor (50% en vez de 60%) como el precio de módulo es mayor aún así la tasación sigue estando por encima, es decir, tu frase de "según tasación del 2010, son más baratas que el 2004" no es real. Una plaza de 25 m2:

- En el 2004: 1585 x 25 x 60% = 23775 euros

- En el 2010: 1970 x 25 x 50% = 24624 euros

Es decir, las plazas en el 2010, siguen siendo más caras, la tasación más alta y por lo tanto nuestro préstamo "favorable".

Ya comentarás lo que descubres cuando preguntes, ojalá te confirmen lo que me dijeron a mí y que tus sospechas acerca de la imposibilidad de una tasación "made in 2008" para un piso con precios del 2004 no se vean convertidas en realidad.

*** Para Tertiano:

Sobre gastos al acogerse a otra hipoteca:

Vale, sea yéndose directamente a otra hipoteca, o sea acogiéndose primeramente a la hipoteca del promotor y acto seguido pedir el cambio a otra y que hagan uso del "derecho de tanteo", el caso es que es "fácil" acabar en una hipoteca libre :-)

Con respecto a la posibilidad de encontrar buenas condiciones en un préstamo libre:

- En el 99,9999% de los casos :-) , si pides un préstamo por debajo del 80% del valor de tasación no te piden avales (y si es verdad que nos tasarían con precios del 2008, tendríamos muy buenos préstamos cumpliendo dicha condición)

- La hipoteca joven de Cajamadrid, aunque es de Cajamadrid, es una hipoteca "oficial" de la Comunidad Autónoma de Madrid. Si tienes menos de 35 años "tienen obligación" de concedértela si cumples unas mínimas condiciones. Vamos, "casi" tan fácil como que te concedan el préstamo promotor.

Saludos

Estoy de acuerdo en que un "buen" préstamo hipotecario libre tiene sus ventajas, el problema es que en los próximos meses no va a ser muy fácil encontrar una hipoteca así. Y está el asunto del aval, claro: en la hipoteca cualificada no te lo pueden pedir, en la otra seguro que te lo exigen.

Sobre lo de los gastos por cambio de hipoteca, creo que en el caso de una VPO sí tiene bastante importancia: me parece que si te acoges al préstamo promotor, pagas los gastos de escrituración y poco más; el cambio creo que conlleva el gasto de cancelar una hipoteca y abrir otra nueva (otra cuestión es que el banco que te concede la hipoteca no te cobre las comisiones para animarte a hacer el cambio). Y no sé si además tienes que pagar el impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Me parece que te sale más barato si firmas el préstamo promotor y luego te buscas otro banco que te ofrece unas condiciones mejores; éste le informa por escrito de esas condiciones a la entidad del préstamo promotor y ésta tiene que igualarlas o "dejarte marchar", jeje

Como dice Vincent_ price, supongo que habrá que esperar a ver qué condiciones la gestora ha conseguido de Ibercaja y luego comparar con lo que nos ofrecen en otras entidades.

Vincent, el punto d), que expones en tu último mensaje es al que yo no le encuntro ningún sentido, he ahí la controversia... Ya te explicaré porqué... No obstante dejo en el aire una pregunta...

Si resulta que las plazas de garaje, según tasación de 2010, son más baratas que en el año 2004, ¿Te apliarán el préstamo para dicha plaza, cuando supuestamente valen menos?

Saludos.

Para CervantesN:

(Se ha intercalado antes tu mensaje en la respuesta que estaba escribiendo a Tertiano... Al final esto se va a convertir en un follón a varias bandas, quien lo lea luego todo seguido se va a hacer un lío, je, je)

Como te comenté, mi afirmación de que la tasación se hace con precios actuales a pesar de que compres con precio "antiguo" se basa tanto en lo dicho en la asamblea, como por mi propia consulta a una gestoría y a mi banco. Pero, desde luego, si encuentras nueva información que dé más luz al respecto, cuanto más sepamos, mejor :-)

Por supuesto, se trata de ser realista, lo cual, viendo que en este caso hay opciones para que los que tengan una peor situación puedan seguir adelante, se corresponde con "optimista", je, je.

Saludos

Me parece que las familias numerosas también pueden optar a ayudas en el caso de las VPPL (supongo que además tendrán un umbral máximo de renta anual).

Esto cada vez parece más una discusión entre economistas, je, je.

(Por cierto, antes de nada: poco las negritas no por falta de respeto sino por si alguien no lee los mensajes completos, que al menos le "resalte" a la vista lo importante)

Sólo dos apuntes a lo que dices:

Sobre (b): el cambiarse de la hipoteca del promotor a una hipoteca de cualquier otro banco no conlleva gastos elevados, es un porcentaje mínimo de lo que ya de por sí tienes que pagar por registro, notaría, etcétera. Es más, según nos dijeron el otro día en la asamblea, siempre "hay formas" (aprovechar resquicios legales, ya sabes) para que el cambio entre la hipoteca del promotor y una hipoteca de otra entidad implique "gastos cero". Por lo que he estado mirando en este rato desde que me descubriste su existencia :-) , lo de los préstamos cualificados tampoco parece tener tanta ventaja sobre un buen préstamo "libre" (como puedan ser los de ing, o la hipoteca joven de cajamadrid): el tipo de interés tampoco es "tan bueno en comparación", y también está lo que tú comentabas: son préstamos que sufren de falta de "agilidad" a la hora de adaptarse a la evolución (en estos últimos años, para bien) del euribor. Y teniendo en cuenta que un préstamo libre nos permitiría tener una hipoteca mayor (a esto voy más abajo) que nos permitiera asumir gastos como los provocados por las segundas plazas de garaje no vendidas, en mi opinión el buscarse un préstamo fuera del ofrecido por el promotor es una opción muy, muy a tener en cuenta, casi imprescindible para los que somos "compradores solitarios" y vamos justitos, justitos, ejem...

Sobre (d): Esto sí que puedo asegurártelo 100%: en una hipoteca "libre" te dan el 80% del valor de tasación (no el escriturado) y en casos como el nuestro en el que el valor de tasación es mucho más alto (módulo 2008) que el precio de compraventa (módulo 2004) esto nos da una ventaja tremenda a la hora de pedir una hipoteca que nos deje un "colchón" para los gastos que surjan. Y digo que te lo aseguro 100% no sólo porque el otro día nos hablaran de este "truco" en la asamblea, sino porque, como decía arriba, lo consulté hace unos meses tanto con una gestoría como con mi banco. De hecho, ya fuera de la vpo (pero para el caso, es lo mismo) un familiar que se compró una casa hace un par de años tuvo "suerte" de que el valor de tasación era mucho más alto que el valor de compraventa (y escriturado) y pudo de esa forma cubrir más del 90% del precio de la casa.

Después de esto nos contratan para que escribamos en una columna en el "Expansión" o en el "Cinco días" :-)

Saludos

Me entereraré del asunto de la tasación y por supuesto, os lo comentaré. No se trata de ser pesimista, si no de ser realista. Y aunque estamos en la recta final, también es la más decisiva,  para que luego no haya sorpresas. Explicaría porque lo de la tasación no es lógico que sea al precio del 2010, pero prefiero hacerlo cuando tenga la información de buena fuente, no obstante todo apunta a que puede ser así, mejor para nosotros.

Parece que ha calado el mensaje de la gestora  de estar animado... No hay motivos para alarmarse, la promoción seguirá adelante sin nigún problema... 

El préstamo cualificado es la única ayuda que tienen las VPPL, como ya se comentó en el foro. Consiste básicamente en que supuestamente el préstamo es de más fácil concesión y el interés lo fijan una vez al año en el Consejo de Ministros, . Dicho interés suele ser un pelín más bajo de lo normal. Hay mucha información en internet, como habreís comprobado.

Saludos.-

Esto se está complicando por momentos, jeje, a ver si aclaro algo:

a) Todas los bancos y cajas medio importantes firman siempre el convenio ése del que hablaba para los préstamos cualificados, he leído muchas veces que Ibercaja está entre ellos.

b) Creo que tienes razón en lo de que si la entidad que da el préstamo promotor no forma parte de ese convenio, puedes solicitar la hipoteca cualificada en otra entidad. Pero en nuestro caso esto no tendría mucho sentido, porque las condiciones serían como las de Ibercaja, pero además subrogarte a otra hipoteca creo que supone unos gastos bastante elevados.

c) El Consejo de Ministros fija el tipo de los préstamos cualificados según la situación del mercado, pero por lo que he leído no es muy ágil en la revisión de los tipos de las hipotecas que ya están constituidas. El año pasado sí lo revisaron (bajaron el tipo bastante) pero llevaban como un par de años sin hacerlo. Teniendo en cuenta que el año que viene hay elecciones, supongo que este año lo dejarán como está, ya que bajarlo de nuevo no sería lógico vista la evolución del Euribor en los últimos meses.

d) Lo de la ampliación de la hipoteca usando el valor nuevo del módulo me suena poco probable en el caso del préstamo cualificado, yo creo que te dan el 80% del valor escriturado, que viene dado (me parece) por el precio del módulo antiguo. En el caso de una hipoteca "libre", creo que el banco en cuestión hará lo que le convenga.

Me respondo yo mismo (personalidad múltiple, je, je) porque mira lo que he encontrado:

http://www.mviv.es/es/index.php?option=com_content&task=view&id=315&Itemid=341

Aquí dicen: "Serán concedidos por entidades de crédito que hayan suscrito convenios con el Ministerio de Vivienda."

Traducido (o eso creo entender yo): si la entidad en concreto que da el préstamo promotor (en este caso, ibercaja) no tiene un convenio con el Ministerio de Vivienda como para dar este tipo de préstamos, pues te darán una hipoteca "normal" (que me imagino que es lo que le sucede a toda la gente que conozco que vive en vpo, que tienen hipotecas "normales" con su euribor y esas cosillas :-) )

Pero, en contrapartida, a lo mejor esto también funciona "al revés", ¿no? Quiero decir: si encuentras una entidad bancaria que tenga uno de estos acuerdos con el Ministerio de Vivienda, aunque no sea la entidad que te daba el préstamo promotor, a lo mejor puedes ir tú con tu vpo y pedirles uno de estos préstamos cualificados, ¿no? No se si me explico...

Saludos

Jó, pues si a ti te supera, imagínate a mí, je, je.

Es la primera vez que oigo hablar de préstamos hipotecarios cuyo tipo de interés lo fija el Consejo de Ministros, así que imagínate mi conocimiento de estos temas...

Pero, vamos, esto que dices me sirve ya para decirte con seguridad que, de toda la gente que conozco que viven en vpo (esos cuatro o cinco casos que decía antes) ninguno tiene un préstamo de este tipo (vuelvo a preguntarme lo de arriba: ¿será que no todas las vpo's lo tienen?), porque cuando he hablado con ellos de hipotecas siempre me decían que lo suyo era un "euribor más tanto", y no me hablaban de ninguna característica especial.

En el enlace que habías enviado pone que el tipo de interés lo fija "cada año" el consejo de ministros... Eso puede ser un arma de doble filo, ¿no? Por un lado, puede evitarse eso que decías tú, que cuando el euribor esté bajo este tipo de préstamos estén en desventaja... pero, en contrapartida, cuando el euribor esté alto, el consejo de ministros actuará acordemente con este tipo de interés, ¿no?

En fin, que me supera, y habrá que ver en su momento que tipo de préstamo tenemos. Lo importante: enterarnos en su momento si es "ampliable" (teniendo en cuenta el valor de precio de módulo "nuevo"... las cuentas que eché hace unos cuantos posts, vamos), o, si no se puede hacer, si las condiciones que te dan en otro banco (como comentaba, ing, o cajamadrid con la hipoteca joven "oficial" de la comunidad de madrid, están dando tipos muy buenos) son lo suficientemente buenas como para que te merezca la pena la "ampliación" de hipoteca (tasándote con el valor nuevo del precio del módulo, etcétera) para cubrir gastos como los de la segunda plaza de garaje.

Muchísimas gracias por tus explicaciones, Tertiano. Saludos

Por lo que tengo entendido (que no es mucho, estos temas me superan), la hipoteca cualificada tiene algunas ventajas muy importantes. En primer lugar, se supone que la caja no te la puede denegar, ya que el préstamo cualificado es consecuencia de la partida presupuestaria que el Estado dedica a este fin en cada Plan de Vivienda mediante convenio con las entidades financieras. Si la Administración ya ha considerado que cumples los requisitos para acceder a una VPO, el banco o la caja ya no se mete a hacer una segunda comprobación. Por tanto, no necesitas avalista (el aval es el propio piso). Y tampoco hay comisiones por abrir la hipoteca.

Por lo que he leído, el principal inconveniente es que no puedes liberar la vivienda mientras dure el préstamo cualificado (no sé si son 25 o 30 años), y no se puede hacer una amortización anticipada para acortar el plazo de amortización (las amortizaciones anticipadas sólo valen para reducir la cuota).

Hay otra cosa que puede ser una ventaja o un inconveniente: el tipo de interés de la hipoteca lo fija el Consejo de Ministros. Si tienes un tipo alto y el Euribor baja mucho, estás en peor situación que los que tienen la hipoteca variable; si tienes un tipo bajo y el Euríbor sube deprisa, pues estás mejor (el Gobierno revisa los tipos de las hipotecas concedidas en el pasado, pero no lo hace anualmente, a veces tarda varios años).

Si he metido mucho la pata con todo eso, espero que algún alma caritativa me corrija, jeje

Pues mira, no tenía ni idea, gracias por el apunte!

Conozco lo menos cuatro o cinco personas que viven en vpo, y cuando les he preguntado por el tema hipoteca siempre me han hablado de condiciones "estándar", como las de cualquier otro préstamo.

De hecho, dos de ellos me contaron que su hipoteca promotor (la que con nosotros sería con ibercaja, para entendernos) era una mi**da, tanto uno como el otro se cambiaron a una de otro banco que le daba condiciones mucho mejores (es que yo les pregunté, pues eso, si merecía la pena quedarse con la hipoteca del promotor, o si merecía la pena buscarse la vida por ahí con otros bancos), por sus respuestas yo ya tenía más que claro que sí, que merecía la pena comparar hipotecas de otras entidades.

¿Será que eso de "préstamo cualificado" queda muy bonito sobre el papel, pero que luego al final en algunos casos te dan condiciones muy parecidas a cualquier otra hipoteca? ¿O que no todas las VPO llevan asociado ese "préstamo cualificado", que dependerá de las negociaciones que hicieran el promotor y el banco? Son hipótesis que se me ocurren, a la vista de las condiciones penosas que les daban a al menos dos de los casos que he consultado.

Será lo de siempre: ver qué nos dan estos cuando se definan las condiciones de la hipoteca, y ver si alguien de fuera nos da algo mejor :-)

Gracias de nuevo, saludos

Pues lo mismo tienes razón, pero yo juraría que me han explicado que la hipoteca que da Ibercaja es lo que se llama un préstamo cualificado y tiene condiciones ventajosas. Precisamente esa es la razón de que mucha gente se quede con la hipoteca de la caja que financia una VPO en lugar de hacerla con su banco de toda la vida. Aquí explican un poco el asunto:

http://www.euroresidentes.com/vivienda/hipotecas/diccionario/prestamo-cualificado.htm

Hola Tertiano,

hasta donde yo sé (puedo estar equivocado, claro... hablo por lo que he leído y por experiencias de conocidos que viven en otras promociones/cooperativas de VPO, pero por supuesto o puedo haberme hecho ideas falsas al leer o puedo haber entendido mal los casos que me hayan contado) no hay hipotecas "especiales" para VPO (que me corrija quien lo sepa si estoy equivocado). Es decir: la hipoteca con ibercaja es la hipoteca que acuerde la gestora con ibercaja "y punto", sin que le hecho de que esto sea VPO imponga ninguna condición al respecto. Y lo mismo aplica para otros bancos: las hipotecas que te puedan conceder tendrán las mismas condiciones que impondrían para cualquier otro inmueble... Por decirlo en una frase: que, hasta donde yo llego, las hipotecas son "igual de buenas" o "igual de malas" para una VPO que para cualquier otra vivienda. Según mi conocimiento, lo único "especial" en este caso es lo que he comentado a lo largo de estos días: que la tasación es "oficial", según el precio del módulo.

Lo de pedir la hipoteca a mi banco es lo que yo tengo pensando desde el primer momento: las condiciones no tienen por qué ser ni más buenas ni más malas que las del préstamo promotor (por lo dicho, porque no hay nada "especial" por ser VPO, si no estoy equivocado) y además, como también he explicado estos días, esto abre la puerta a perdir una hipoteca mayor aprovechándonos del mayor precio del módulo de 2008.

Saludos

Yo también me he metido en la cooperativa solo y me tranquiliza ver que no soy precisamente el único que se ha embarcado en semejante locura.

Una preguntita sobre la hipoteca, que veo que por aquí hay gente muy bien informada: ¿Creéis que nos van a perjudicar las últimas medidas que ha tomado el Gobierno en relación con las cajas de ahorro?

Me han asegurado varias veces (o al menos es lo que yo he entendido) que no vamos a tener ningún problema con la hipoteca de Ibercaja porque a cualquier cooperativista se la van a conceder casi automáticamente por el simple hecho de serlo. Tal y como están las cosas con los créditos en España, esto no me parece muy realista, supongo que Ibercaja será bastante exigente con los requisitos, aunque no tengo ni idea de cuáles van a ser: avales, que domicilies la nómina y los recibos, que suscribas seguros (vida, hogar, etc.) y, sobre todo, que el porcentaje que la hipoteca mensual suponga respecto a tu sueldo neto sea bastante bajo (pongamos que un 33-35% como máximo).

Aunque, por otra parte, siempre te queda la alternativa de pedirle la hipoteca a tu banco, supongo que será menos estricto con ese tipo de requisitos, aunque en contrapartida me imagino que te pondrá un tipo de interés mayor que el de las hipotecas de las VPO (que por ley creo que está fijado en el 2,6%, o algo por el estilo).

Saludos.

Gracias por vuestras palabras, Luisja80 e Irsan. Yo también compro solo, como en este caso hay que hacer tantos malabarismos para conseguir cuadrar las cuentas tengo todas las opciones más que estudiadas, je, je.

CervantesN: con respecto a la tasación a módulo 2010, aparte de que así lo comentó en la asamblea el propio asesor jurídico de la gestora (que es abogado), es una posibilidad en la que yo ya había pensado hace meses (lo dicho: tengo que hacer tantos "milagros" con las cuentas que he mirado y estudiado cualquier opción que se me me ocurriera, je, je), así que lo consulté tanto con una gestoría como con mi banco como con "san google" :-) y en todos los casos la respuesta era afirmativa: una tasación de una vivienda de protección oficial se hace siempre teniendo en cuenta el precio de módulo vigente, independientemente del precio de compraventa. Por supuesto, si puedes informarte más al respecto y consigues nueva información por favor compártela aqui, pero vamos, que en principio todos los sitios donde yo he consultado hasta ahora me han dado buenas noticias al respecto.

Sobre que el banco tiene que aceptar una posible ampliación de hipoteca, efectivamente, eso es así si quieres que te amplíen la hipoteca "oficial" (la del promotor, la que ya tiene acordada la gestora con ibercaja), pero si lees mi post con detalle verás que yo no hablaba de ampliar la hipoteca de promotor, sino de pedir una hipoteca completamente nueva en otro banco. En ese caso, el número con el que hace todas sus cuentas el banco es la tasación, y "le da igual" (estoy simplificando, claro, entiende por donde voy) que a ti te lo vendan por 20 o por 30, sino el valor de "real" del piso ( = tasación).

Así que, CervantesN, a menos de que descubras algo nuevo (lo dicho, por favor, comparte aquí si encuentras alguna información diferente) no hay motivo de "alarma" o de "pesimismo" con respecto a esos dos factores que comentabas. Lo que quiero decir es que, bueno, siempre hay opciones, y que antes de "tirar la toalla" (lo digo por todos los que dicen que les sería imposible afrontar cualquier gasto extra) hay qye ser positivo, constructivo y abierto con todas las posibles salidas. ¡Que ya no queda nada para tener casa y no nos vamos a hundir ahora!

Saludos

Sobre la tasación a precio de módulo de 2010, y aún siendo conocedor de la información que dio la gestora en la asamblea, debo decir que tengo mis dudas al respecto.. Antes de decir nada, puesto que no estoy seguro, prefiero consultarlo. Pero no me queda muy claro. Cuando tenga información veráz os lo haré saber.

Y no os olvideis que la ampliación de la hipoteca está sujeta a la aprobación por parte del banco etc. Las soluciones aunque son variopintas, no son muy esclarecedoras. No obstante, es importante que la gestora conozca la situación de cada uno de los cooperativistas y que así se lo trasmitamos.

Un saludo.

Hola, veo q el tema de las plazas de garaje ha dado mucho de sí,la verdad es q yo tb pensé q sería un problema el q tuviermos q hacernos cargo de ellas;pero siempre esperé q desde la gestora se nos dieran alternativas coherentes a las circunstancias actuales.Como yo tb soy una de esas locas q se ha metido en esto sola, en principio no tengo intención de comprar una segunda plaza de garaje;pero creo q es evidente q si se financian a cualquiera le resulta más accesible y habrá mucha gente q se lo piense.

Le quería dar las gracias a vincent_price por todas sus aclaraciones sobre todo el tema de la tasación de hipoteca al precio del módulo actual, creo q es algo a tener muy en cuenta.

Me he pasado por la obra esta mañana y la cosa va genial, y estoy de acuerdo con Luisja80,la fachada me encanta,creo q es un grandisimo acierto.Dentro de nada nos veo a todos haciendo cola para ir a ver el piso piloto!!

Hola.

En primer lugar, gracias vincent_price. Por tomarte la molestia de dar esas explicaciones y encima de manera tan clara. Lo cierto que es un apunte muy importante que las hipotecas y la tasación sea del precio actual. ¡¡Y nos viene fenomenal!! 

Aparte de todo esto que se está diciendo, comentar que nos quedamos hablando con ellos al terminar la reunión y nos dijeron que (palabras textuales): "La cooperativa va a seguír ahí después de dar las llaves". Es decir, "que en ningún caso va a ser darnos los pisos y pagar todo lo que no se haya vendido. En absoluto".

Además, ya nos han dicho que aportando todas las quejas y sugerencias durante estos meses de las plazas de garaje y demás, unido a los movimientos de venta que se produzcan en estos meses, para la próxima asamblea (Junio) se abordará de manera definitiva el tema con la mejor solución posible. Y nosotros decidiremos cuál será esa solución.

Por cierto, se confirmó lo que me dijo el obrero, ¡¡en septiembre terminada la obra!!  ;)

Ah, me he pasado hoy por allí y queda "ná" para terminar la fachada. Y no es porque sea la nuestra, pero creo que es la más bonita y original de todo Espartales Norte jejejeje. Además, ya están removiendo la tierra para ajardinar el parque y la rotonda que da a nuestro edificio. También los alcorques de algunas aceras para plantar los árboles   Esto marcha, vecin@s.

Un saludo.

Laudano, pues en ese caso también (es mi opinión) deberías informar de tu opinión a la gestora: "si las plazas de garaje libres me suponen un gasto superior a xxxx euros, no podría asumirlo y tendría que abandonar la promoción". A fin de cuentas, lo que ellos quieren es saber todo lo relacionado con las segundas plazas de garaje para buscar soluciones, y el saber que hay gente que si tuviera que asumir gastos relativos a las que se quedaran sin vender no podrían con ellos, también es importante que lo sepan.

De todas formas, tened en cuenta todos (los que queráis una segunda plaza y los que no) que el hecho de que nuestro piso tenga precio de módulo 2004, implica que cualquiera, quiera o no quiera una segunda plaza de garaje, puede perfectamente pedir una ampliación de hipoteca (basándose en el precio nuevo nuevo de módulo) que cubra este tipo de gastos extra sin necesidad de aportar la cantidad de golpe. Lo explico con números, si alguien tiene alguna duda que por supuesto pregunte:

Imagínate que tu piso mide 70 m2 (se pueden hacer los mismos números con cualquier otro tamaño, claro), con una plaza de garaje (25 m2) y un trastero (8 m2). Como nuestro piso nos lo venden a precio de 2004 (1585 euros por m2, computándose el garaje y el trastero al 60%), el precio de venta de este piso es:

piso: 70 x 1585 = 110.950 euros

garaje: 25 x 1585 x 60% = 23.775 euros

trastero: 8 x 1585 x 60% = 7.608 euros

Total: 142.333 euros

De este valor, uno paga (además de iva, gastos registrales, etcétera) un 20% antes de la entrega, y luego le dan una hipoteca por el 80% restante, es decir, el dueño de este piso tendría, si se acoge al préstamo promotor sin más, una hipoteca de:

hipoteca: 142.333 x 80% = 113.866 euros

Hasta aquí, todo correcto y todo sabido, ¿no?

Pero imaginemos que de pronto la gestora nos pide un pago adicional de... 15.000 euros, por decir algo, por la plazas de garaje que han quedado sin vender. ¿Tendría esta persona (por ejemplo, tú, Laudano, que eres quien has planteado el caso) que pagar esos 15.000 de golpe y con ello se vería obligado a dejar la promoción? NO, no sería necesario, y eso es porque, oficialmente, nuestro piso vale más (precio de módulo 2008) y en cualquier banco te concederían un préstamo más alto basándose en ese nuevo precio "oficial". Si tú vas a pedir una hipoteca por tu casa a cualquier banco, te lo tasarían según el precio de módulo de 2008, que es 1970 euros / m2 (computando en este caso los garajes y trasteros al 50%). Es decir, este piso de 70m2 más garaje y trastero, si va a pedir tu hipoteca a otro banco (ing está dando hipotecas a euribor + 0,49, cajamadrid lleva la hipoteca joven de la comunidad de madrid que si tienes menos de 35 años te dan euribor + 0,50, etcétera, que conste que no me llevo comisión por ninguno :-) ) te lo tasarían así:

piso: 70 x 1970 = 137.900 euros

garaje: 25 x 1970 x 50% = 24.625 euros

trastero: 8 x 1970 x 50% = 7880 euros

Tasación total: 170.405 euros

Como lo normal es que (en "condiciones normales": con un contrato de trabajo que te permita asumir la letra) te dén un préstamo del 80% del valor de tasación, en cualquier banco te concederían una hipoteca por el siguiente valor:

170.405 x 80% = 136.324 euros

En definitiva: a la entrega de llaves, a ti te quedan por pagar 113.866 euros, como he calculado arriba, pero si vas a pedir una hipoteca para este piso a cualquier banco, te concederían un préstamo de 136.324 euros. Vamos, que te "sobrarían" 136.324 - 113.866 = 22.458 euros, te sobrarían más de 20mil euros para asumir cualquier gasto imprevisto que necesitaras.

Siento el rollo, pero lo que quería decir, resumiendo, es que gracias a que nuestro piso nos lo venden a precio del 2004, al ir a pedir una hipoteca te la conceden con los precios del 2008, con lo que ahí queda un "colchón" que puede permitir a quien esté más "asfixiado" de dinero asumir los gastos extras que surjan.

No sé si me he enrollado mucho (perdón a quien haya aburrido) pero espero que la explicación sirva para toda esa gente que vería muy difícil asumir gastos extra, que vean que sería posible, que siempre hay opciones y una es fácil y clara, gracias al precio "antiguo" de nuestros pisos.

Saludos

bueno,en mi caso es que simplemente no quiero comprar una segunda plaza de garage,siento que por mi trabajo me resulta muy dificil asistir a las asambleas. desde luego, si tengo que pagar ese dineral por la plaza de garage me planteare seriamente la opcion de abandonar la promocion,despues de tanto tiempo esperando... espero que entre todos encontremos la solucion.

Hola,

Rekker: Vía Tertia es una de las promociones que miré hace un año, antes de decidirme por Villa Tertia y, aun a riesgo de equivocarme (no tengo aquí la información que me dieron en su momento) te diría que sí obligaban a la segunda plaza: como comenté el otro día, Villa Tertia (la nuestra) era la única de todas las que me informé que no obligaba a la segunda plaza. Rubén, cuando tu cuñada te dé la información confirmas o desmientes esto :-)

Y a la pregunta de si las ventas irán mejor o peor si se obliga a la segunda plaza, ayer lo que se dijo precisamente es que, por encima de todo, no iba a obligarse a nadie a comprar una segunda plaza que no quisiera (no entrecomillo porque no recuerdo las palabras exactas, pero vamos, ésa es la frase que se pronunció, con estas palabras u otras). Lo que se iba a hacer era lo explicado en un post anterior: intentar ver por qué la gente que sí que quiere la segunda plaza no la ha cogido, e intentar cambiar las condiciones (meterla en hipoteca, aplazar el pago, etc) para que esa gente, sí interesada, la coja, pero nunca obligar a quien no está interesado o no la necesita.

Por lo tanto, dejando aparte lo de la segunda plaza que no será obligatoria, si se pregunta únicamente si las ventas irán ahora a mejor, la respuesta es sí, por lo que explicaba en el post de antes: en cuanto se empiecen las nuevas medidas publicitarias (salones inmobiliarios, buzoneo, piso piloto...) y ya con la entrega de los pisos tan cerca (como se dijo, una de las cosas que suele echar "para atrás" a la gente interesada es el no ver nada "sólido", el no ver nada construido... ahora ya tenemos una fecha de entrega cercana segura en el horizonte), habrá mucha gente que se anime.

Voy a repetir esto en todos mis post aunque quede como un pesado, por si acaso alguien sólo lee los últimos posts y no ve los anteriores: el que esté interesado en una segunda plaza de garaje, pero que por las circunstancias que sea no ha podido cogerla, que llame a la gestora y le diga en qué condiciones sí que podría cogerla, para que tengan todo esto en cuenta (datos reales y sólidos de gente, no suposiciones) para la próxima asamblea que se discutirá el tema.

Saludos

Rekker,en via tertia esta mi cuñada y me suena q les obligan a las 2 plazas y no estan entregadas,me refiero al bloke q hay detras nuestra. pregunta otra vez por si acaso q yo le preguntare a mi cuñada para confirmar.

Un saludo

hola buenas

a lo referido en la pregunta de que promocion no tiene la obligacion de la 2 plaza de garaje es via tertia no es cooperativa pero si promotora

esos pisos ya los entregaron hace unos meses..

es cierto lo que decis de que las calidades son las mejores de todo espartales norte,pero una cosa me podies decir si las ventas creceran vertiginosamente teniendo en cuenta que tendremos la obligacion de la segunda plaza de garaje a 25000 euros,yo sinceramente y personalmente no lo creo

un saludo

Ayer no intervine porque, aunque me preocupa el tema de las segundas plazas, mi posición actual, no es tan desfavorable y podría afrontar los gastos que supongan. Por eso, creí más justo que otra personas intervinieran. No se puede ser tan egoista y el que algo quiere algo le cuesta.  Yo intervine en las demás asambleas, en relación al seguro de caución,  elección de constructora, comercialización etc.

La propuesta, aunque la comentaré personalmente  en la asamblea de Junio, tenía previsto enviarla en el plazo de una semana a la gestora. Sin falta.

Un saludo.

CervantesN, había mandado el mensaje anterior antes de leer el tuyo.

Sí, era yo el "tocapelotas intransigente" :-) que sacó el tema cuando vi que nadie se animaba, muchísimas gracias por tu comentario. Como decía antes, habría agradecido mayor intervención de más gente (no sé si fue porque LuisJa y yo monopolizamos los turnos de preguntas y no os dejamos tiempo a los demás, je, je), pero rollos aparte, lo importante, en mi opinión, es lo que ponía al final de mi post anterior: el compromiso de la gestora (se me olvidaba y tienes razón, CervantesN: por encima de todo, agradecer su buena disposición dialogante y constructiva, preocupada por encontrar soluciones, una vez se les comentó nuestra inquietud) de buscar las causas, y con ellas en la mano intentar encontrar soluciones. Así que, CervantesN, no esperes a junio: habla con ellos cuanto antes, expón tu propuesta de forma "oficial", y que la tengan en cuenta desde el principio.

Y repito lo del post anterior, que es importantísimo: haced todos lo mismo: si realmente queréis una segunda plaza, y hay alguna circunstancia (por ej., posibilidad de ampliar hipoteca para incluirla, que no haya que pagarla a "tocateja" en el momento de la entrega de llaves y se pueda aplazar, etcétera) que os lo impide, llamad a la gestora y decirlo. Cuanto más se sepan las causas, más fácil será encontra las soluciones.

Saludos

Hola,

haré un resumen de lo que se dijo ayer. Seguro que se me olvidan cosas, así que cualquier otra persona que asistiera al "saro" que complete o rectifique lo que digo yo aquí sin problemas:

- La obra va muy, muy avanzada. Tanto que incluso se dejó caer que para octubre o así incluso podría estar terminada (muy optimista me parece, je, je, pero si fuera verdad... ¡co**nudo! :-) ), luego habría que esperar a todo el tema burocrático (que si cédula de habitabilidad y todas esas cosas que hacen el ayuntamiento y la comunidad), que suelen durar unos meses, pero vamos, la idea general es que a principios del año que viene estamos viviendo allí. ¡En menos de un año somos vecinos!

- Hay 105 viviendas vendidas (diez pesonas han solicitado su baja, con lo cual serían en realidad 95). A partir de ahora, se espera que el ritmo crezca vertiginosamente: la obra se va a publicitar llevándola a salones inmobiliarios como el SIMA, se empezarán campañas de publicidad en los buzones, estará lo del piso piloto (a eso voy luego con más detalle), etcétera. Según comentaron, uno de los "problemas" que tenían las ventas para despegar hasta ahora es que cuando alguien se interesa por nuestra promoción, lo primero que pregunta es: "¿y cuándo se entrega?". Hasta hace nada, esa respuesta era nebulosa: "bueno, dentro de nada empezamos a construir...", ahora ya hay algo fijo: puedes enseñar fotos reales (no simulaciones) de cómo va la obra (¡ya está la fachada casi completa!), tienes una fecha (menos de un año), cosas que hacen que la gente se lo plantee en serio y se anime de verdad. Además, no hay que olvidar que nuestra vivienda se vende a precio de módulo de 2004, baratísima... y que nuestras calidades son, nunca me cansaré de repetirlo, las mejores calidades de todo espartales norte (siempre pongo el mismo ejemplo: somos la única promoción, al menos de la docena que conozco, que tiene paredes de separación entre viviendas de ladrillo "de verdad" y no de pladur). En fin, que viendo ya la obra casi completa, con tan buen precio, con tan buenas calidades, es normal que las ventas suban.

- Sobre el piso piloto: estará en un mes o así, y por supuesto todos podremos visitarlo, Nessy_lovely, je, je. Nos aseguraron que nos encantará: desde la gestora se ha "presionado" a Dragados para que nuestros pisos tengan las mejores calidades posibles: azulejos, sanitarios, grifería, carpintería... Quien vea el piso piloto quedará "enamorado", y eso repercutirá en las ventas. Y, claro, esas calidades no son sólo para el piso piloto, por supuesto, ¡son las calidades reales, de alto nivel, que tendremos en nuestras casas!

- Una vez más, y como siempre, se dijo que nosotros somos los que mejor podemos vender los pisos: hablándoles de ellos a conocidos, etcétera. Lo repito siempre y lo diré una y mil veces: cuando conozcáis a alguien que dude de si meterse en nuestra promoción o meterse en otra, enseñadle la memoria de calidades, y que la compare con cualquier otra promoción. Somos LA MEJOR OBRA, en cuanto a calidades, de la zona.

- Un tema importante: aunque nuestros pisos tienen precio de módulo del 2004 (1500 y pico euros/m2) si uno quiere pedir una hipoteca distinta a la del promotor, cuando te tasen el piso, te lo tasarían a precio de módulo actual (1900 y pico euros/m2) ¿Qué quiere decir esto? Que uno podría siempre pedir una hipoteca más alta (unos 25-40mil euros, dependiendo del tamaño del piso... esta es una cuenta rápida que he hecho yo) para estar más desahogado (por ejemplo, para comprar una segunda plaza de garaje, je, je).

- Yendo ya al tema de las segundas plazas: algunos socios (aunque eché de menos a gente que se quejó del tema aquí y luego en la asamblea no se pronunció) hicimos hincapié en que nos parecía un asunto peliagudo y, tras varias preguntas, respuestas y proposiciones, se decidió que, para la próxima asamblea (en junio) intentarían tenerse estas dos cosas: (a) un estudio de las razones por las que la gente no está comprando las segundas plazas y (b) un conjunto de posibles soluciones para decidir. Así que os animo a todos los que os gustaría tener una segunda plaza, pero por unas razones o por otras no la habéis cogido: ponéos en contato con la gestora y explicadles la razón por la que, queriendo coger una segunda plaza, no la habéis cogido, que lo sepan, tengan claras las razones y así puedan estudiar soluciones que se basen directamente en esas razones "reales", no suposiciones. Por ejemplo, Nessy_lovely, dices que si se pudiera meter en la hipoteca... Pues bien, que no se quede aquí "en el aire", llama a la gestora y díselo "oficialmente", que lo tengan en cuenta, y así, para junio, podrá tomarse una decisión que sea la mejor para todos.

Seguramente se me olvidará algo importante pero ahora mismo no doy más de mí :-) Lo dicho, el que quiera, que complete lo que falta o que rectifique en lo que me he confundido.

Saludos

Antes de opinar sobre el tema de la venta de las segundas plazas de garje, me gustaría felicitar a Vincent,  que si no me equivoco, intervino en relación a este tema y además, con mucho criterio, en la asamblea de ayer.

Se puede hablar libremente de los temas que nos preocupan, faltaría más, no obstante estoy de acuerdo con la gestora en que la información que se plantee en el foro se debe basar en la realidad, no en suposiciones etc. Por lo que yo seguiré hablando sobre este tema, pues para mi es el más preocupante. Además, doy por hecho de que las viviendas, tarde o temprano se venderán. Tengo el convencimiento de que la oferta es atractiva y que a medida que se estrechen los plazos la venta se acelerará.

En cuanto a las dischosas plazas, estoy de acuerdo en que los cooperativstas asumamos parte del gasto de las mismas para rebajar el montante total y abaratarlas, acelerándo su venta, pero yo os pregunto; ¿solo nosotros debemos asumir ese gasto?. Mi planteamiento, que así se lo haré saber a la gestora y que lo propondré en la asamblea de Junio es que parte de la reducción del coste de las plazas la asumamos nosotros y otra la gestora, en detrimento de los beneficios de la promoción.

Dicho esto, rompo una lanza a favor de la gestora, que me parece que ha actuado siempre con total profesionalidad, pero el problema no es solo nuestro si no de ambos y así se ha de solucionar.

No sé que opinareís pero a mí, me parece lo más justo.

Un saludo.

Pienso lo mismo que Ruben3 hay que animarse y ser más positivos joe!!! Hasta el momento todo nos esta saliendo bien y cada vez queda menos para ver como nuestras ilusiones por las que llevamos casi 3 años esperando se hacen realidad!! Seguro que hay solución!!
En mi caso no tenia pensado comprar la 2ª plaza porque es mucha pasta y porque se tendría que pagar antes de las escrituras o pedir una 2ª hipoteca. Si se puede negociar con el banco para que nos incluyan los 25000€ en la hipoteca y la letra no queda muy alta yo podría planteármelo y cogerla. Espero que con lo del piso piloto y lo avanzada que va la obra se consigan vender los pisos que quedan. Alguien pregunto en la reunión si podríamos nosotros ver el piso piloto?? Yo quiero verlo jajajajajaja

¿Alguien que haya estado presente en la Asamblea sería tan amable de resumir qué se ha dicho y decidido? Muchas gracias.

Venga hoombreee q se anime la gente!!!! vereis como tiramos palanteee, en cuanto pongan el piso piloto esto va para arriba seguro.De momento van cumpliendo y tienen experiencia,hay q confiar y sobre todo hablar con gente conocida para q se apunten.

Un saludo

Estoy totalmente deacuerdo contigo CervantesN. Ese sobrecoste que supondría hacerse cargo de las segundas plazas de garaje a ese precio desorbitante nos pondría en apuros a más de uno (recordar que no se aprobaron las mejoras). Supongo que para la Gestora tan importante es encontrar nuevos clientes para las viviendas que quedan sin adjudicar como no perder clientes de las ya adjudicadas.

No os equivoqueis, el problema no lo tenemos nosotros, lo tiene la gestora. Solucionarlo es fácil, lo único que tienen que hacer es asumir la comercialización de las segundas plazas, tal y como hicieron con los locales comerciales. O bajar el precio de las mismas, así algunos nos animaríamos.

La solución que vayan a adoptar, la deben asumir cuanto antes, pues debemos saber el dinero que nos va a costar la vivienda. Tener en cuenta que estamos prácticamente  a un año de desembolsar una cantidad de dinero que, hoy por hoy, es incierta, amén de la hipotéca. Y eso, vecinos, es preocupante.

Vincent, no trataba de ofenderte con el comentario, simplemente, creo que a nadie le debería interesasr una plaza de garaje por casi 5 millones de las antiguas pesetas. Considero  un milagro que se hayan vendido 4, pues realmente me parece abusivo. Es más, aun suponiendo que tuviera la pasta, no la tiraba de esa forma. Aunque esta es mi opinión.

Saludos.