Ahí va vecinos! Tranquilidad, que no me había olvidado, es sólo que ando un poco liada.
Dudas del contrato de adhesión:
1º En 2011 la cooperativa compró un derecho de adquisición del solar, que va a ejercerse en noviembre de 2012, por lo que, adquirimos la totalidad (suelo y vuelo) y por lo tanto va a ser de plena propiedad nuestra (ni 75 años de GV ni nada de lo que se ha oído por ahí).
2º IVA de los garajes libres: si se escrituran el mismo día que la vivienda (que sería lo normal y más lógico), se escriturarían en dos escrituras diferentes correlativas (una para el pack de vivienda+garaje+trastero, y otra para el garaje libre) pero se considera que es la misma operación, por lo que se aplica el mismo tipo de IVA que si fuera vivienda. A efectos de IRPF y las deducciones por adquisición de vivienda habitual, no contaría dentro del importe, ya que en la declaración hay que introducir el número fijo (aparecerá en la escritura) y nosotros tendremos 2 números fijos (uno por escritura).
3º Tema de cumplir los requisitos durante todo el tiempo que se permanezca en la cooperativa (previsiblemente hasta 2016): el requisito de límites económicos según la ley (lo desconocía, nos lo explicó la chica) es cumplir los requisitos en el momento de la calificación de la VPO, en nuestro caso 2012, pero como la última declaración presentada hasta ese momento es la de 2011 (presentada en 2012), pues es esa la que se tomará como referencia hasta 2016. [Confirmado, artículo 22 del decreto 39/2008, BOPV de 4 de marzo>
No habría problemas por ascensos, subidas de sueldo, etc. El único caso en el que se revisaría serían cambios de situación civil (parejas de hecho, matrimonios, etc.), en los que sí que se revisaría la situación para comprobar que de manera conjunta se cumple con el límite (siempre con la declaración de 2011), y también en el caso de que, aunque no haya cambio de situación civil, se vaya a escriturar entre los dos miembros de la pareja (tendríais que cumplir el requisito también entre los dos, con la declaración de 2011 como referencia).
4º Contratos firmados por la cooperativa con anterioridad a nuestro contrato de adhesión: En la primera asamblea que tengamos se pueden solicitar y entonces se nos facilitarían.
5º Seguro decenal: el coste de los seguros está contemplado en los cálculos de los precios de folleto. Aunque la cooperativa sea quien contrate los seguros, porque ya existan los contratos, si hay problemas estructurales o defectos de construcción, la responsabilidad sería de la UTE, y por lo tanto, aunque la cooperativa se disuelva, la responsabilidad se mantiene.
6º Tema de los 11k€ y salida de socios de la cooperativa: En caso de que un socio salga de la cooperativa, recuperaría los 11k€ y las aportaciones que haya realizado hasta ese momento (IVA que pagó en cada momento incluido). El nuevo socio que entre en su lugar tendría que aportar los 11k€ + los pagos a cuenta que había hecho el anterior (estos al IVA vigente en el momento en el que este nuevo socio los desembolse). Aunque la cooperativa haya soportado gastos o tenga ingresos por venta de garajes, eso no se ve repercutido en las salidas o entradas de socios porque no se repartirá hasta que se liquide la cooperativa (salvo que en las asambleas se decida que se quieren repartir resultados, en cuyo caso, los beneficios estarían individualizados). En principio, los gastos de la cooperativa están valorados y se supone que, al vender los garajes a precio de mercado, se deberían conseguir resultados positivos, por lo que deberíamos recuperar un importe mayor a los 11k€.
7º Fechas del sorteo y procedimientos: Todavía no está claro porque depende de la rapidez con la que se puedan hacer los trámites principalmente con las personas que estaban en reserva y han sido llamadas recientemente. Se prevé que se haga a finales de septiembre y quieren intentar respetar eso.
En cuanto al procedimiento, dependerá de los cupos que se alcancen, es decir, si cuando finalicen los recuentos de qué personas han solicitado como preferencia 2 habitaciones y cuáles han solicitado 3 y se puede cuadrar, se intentará hacer un sorteo inicial para esas personas de 2 habitaciones y después entre el resto. Si se ve que es muy complicado, habrá directamente 2 bombos, uno con nombres y otro con pisos y se irá sacando una bola de cada uno. (No lo preguntamos, pero entiendo que habrá un sorteo por cooperativa). A partir del sorteo el plazo será de aproximadamente un mes para firmar la aceptación de la plaza y hacer el pago del primer 10%.
8º Salida de socios y derecho de preferencia frente a nuevas incorporaciones para cambiar la vivienda del que sale por un socio preexistente: Nos han dicho que no se pueden hacer cambios, el que entra a ocupar ese piso es el primero que esté en la lista de espera, sin cambios ni nada. Nos ha comentado que sería una locura y creo que tienen razón, porque una vez sorteado el piso entre los interesados, habría que sortear la casa del que se hubiera quedado con la otra, y así sucesivamente… así que esperemos tener suerte a la primera o en los intercambios iniciales antes de firmar el contrato…
9º En el caso de que una persona quiera abandonar la cooperativa, no recibe el dinero hasta que se encuentre un sustituto, y no sólo eso, sino que debería continuar con el desembolso de los pagos que correspondan según el calendario de pagos durante el tiempo que transcurra hasta que se encuentre el sustituto. En principio, las listas de espera son bastante numerosas como para creer que no va a suponer periodos muy largos, pero es algo a tener en cuenta.
10º Los 8k€ por diferencias en metros: Confirmado que la única diferencia es por metros cuadrados, aunque sí que es cierto que puede ser algo más que 8k€ (hemos estado haciendo cálculos con ella con la vivienda que más metros hemos visto en su fichero, unos 87 coma algo, y salía 8.000 poco, pero sí que nos ha dicho que si coincide que una casa tiene más metros y le tocan dos garajes o el trastero que sean algo más grandes, puede que sea algo más, pero que no debería diferir mucho de los 8k€ que nos han dicho).
El precio máximo según legislación de VPO es de 1.629,32€/m2, os he colgado en descargas el doc. de GV.
Por lo que nos ha comentado la chica de DB, los metros se ponderan del siguiente modo: 100% para los metros de vivienda, 50% para los de terrazas, 28% para trasteros, (garajes no nos ha dicho pero creo que será un porcentaje bajo). (Por cierto, en los garajes, los metros que se computan no son exactamente los que hay entre nuestras cuatro rayas, sino que se considera también una pequeña parte de accesos, lo digo por si alguien después quiere hacer la cuenta de la abuelita y no le sale).
11º En relación con el punto anterior, en los planos, los arquitectos pusieron los metros computables para calcular el precio de la vivienda, por lo que los metros que aparecen en el plano hay que duplicarlos para calcular los metros útiles reales de la terraza (la distribución del plano es correcta, por lo que no cambiaría la “forma” de la misma).
12º Los pagos a cuenta que se realicen hasta 2016 están avalados, siempre que no se supere el 20%. Los 11k€ no están avalados, y los pagos adicionales que se hagan para “ahorrarse” el IVA del incremento tampoco. Nos ha comentado que la cooperativa ha hecho un aval del 20% porque es lo que aparece en la ley, que el coste de formalizar un aval para por ejemplo el 30%, considerando que no todo el mundo va a hacer pagos adicionales, supondría un coste que no compensaría. El que quiera aportar más cantidad del 20% puede plantearse hacer un aval a parte con su entidad financiera, pero tendrá que sopesar si el ahorro de IVA le compensa sobre el coste que le suponga la formalización del aval…
13º Posteriormente a 2016, el 100% está avalado, y en principio, aparecerá en el contrato de compra-venta el aval, importe, entidad financiera avalista, etc.
14º Los metros de los trasteros son entre 4 y 6 metros aproximadamente.
15º La construcción de las viviendas se va a realizar en dos fases. Una de las fases corresponde a nuestra cooperativa y al edificio de al lado y la otra fase son los otros dos edificios, aunque todavía no se ha designado cuál es la fase 1 y cuál es la fase 2. La primera en comenzar a construirse es la fase 1 y seguramente, escriturarán antes que la fase 2. En el peor de los casos, suponiendo que seamos de la fase 2, nos han dicho que no debería demorarse en el tiempo.
Dorre Barriak ha dado como fecha de entrega 2016, pero esperan poder entregarlas en el segundo semestre de 2015. La chica nos ha indicado que Bilbao Ría 2000 es bastante riguroso en los plazos y que las penalizaciones a las que habría que hacer frente por no entregar a tiempo son muy duras, por lo que como muy tarde tendrían que entregar en el plazo pactado con Bilbao Ría 2000 (VPO:2016, VPT:2017).
16º En el contrato deberá aparecer de alguna manera que el precio de la vivienda no puede tener sobrecostes.
17º Si alguien no quiere que sus datos se cedan a otras entidades (que no estén relacionadas con la construcción de las viviendas), puede solicitarlo por escrito a DB.
ESTATUTOS DE LA COOPERATIVA
18º En principio no debe haber necesidad de hacer aportaciones adicionales a la cooperativa, ya que los términos de la financiación están cerrados, además, esto tendría que hacerse vía decisión de la asamblea, es decir, con el consentimiento de la mayoría de los socios.
19º En septiembre será necesario el ok de la entidad que avala la obra. En caso de que en nuestro caso, Sabadell no te dé el Ok, necesitarías un aval a primer requerimiento del 80% de otra entidad de reconocido prestigio (y no vale, como nos dijeron en la primera reunión colectiva en la que estuvimos, que BBK por ejemplo te diga que OK, necesitarías que BBK te haga el aval del 80%).
20º La penalización del 15% en caso de baja por expulsión ó del 10% en caso de baja voluntaria, se aplica sobre los 11k€.
21º En el art.22 aparece remuneración del capital aportado a la cooperativa. En nuestro caso no aplica. Se han cogido unos estatutos tipo y hay temas que no nos aplican. No se va a remunerar el capital porque se entiende que no hay más ánimo de lucro que lo que se obtenga por la venta de los garajes.
22º Si queremos, tendremos acceso a la contabilidad de la cooperativa.
23º Cambios en la vivienda: Si el 10% de los socios (126x0,10=13 personas) solicitamos por escrito que se incluya un punto en el orden del día, se puede hacer. Éste es el caso de las ventanas abatibles, puerta blindada, etc. El procedimiento tendría que ser, una vez se ha adquirido la condición de socio (con la firma del contrato de adhesión y el pago de los 11k€), ponernos de acuerdo 13 personas como mínimo, pedir por escrito que se incluya como punto del día la propuesta de modificar elementos de la memoria de calidades. Después, en la asamblea se votará si la gente quiere que se plantee a la constructora la opción de poner las ventanas abatibles, la puerta blindada o lo que sea. (En principio, con mayoría sirve, pero yo me plantearía que para un tema de éste tipo, tenga que ser casi unanimidad…). Una vez decidido que sí, hay que plantearlo a la constructora, ver cómo se podría pagar la diferencia, porque en principio, en el precio de la vivienda creo que no podría ir por lo de los precios máximos. En caso de que nos digan que ok, y encontremos el modo de poder arreglar el pago, habría que plantearlo en la siguiente asamblea, que se vote para aceptar o rechazar lo que nos haya propuesto la constructora y entonces, firmar el acuerdo que corresponda con la constructora… Un poco largo, no? Pero yo creo que merece la pena, ya me diréis…
24º En el Consejo Rector hay 3 representantes y los 3 sustitutos. Uno de ellos y su sustituto lo elige DB/Constructora, los otros dos nosotros en la asamblea. Después, en el Consejo Rector hay que decidir quién es presidente. Teniendo en cuenta que en caso de empate el voto del presidente vale doble, ES NECESARIO QUE EL PRESIDENTE SEA UNO DE LOS DOS SOCIOS DESIGNADOS POR NOSOTROS.
25º En el anexo 4,letra c, aparece que en el caso de los otros elementos libres, el abono se hará al final. Esto se refiere al pago que la cooperativa desembolsará en 2016 por el tema de los garajes. Son los 11k€ que cada socio deposita al inicio.
Otros temas
26º Diferencia entre punto de luz en techo y punto de luz para aplique: esto con pinzas, porque es lo que creía ella, el primero es para focos alógenos (es decir, el techo está bajado) y en el otro caso es el punto de luz para que pongas una lámpara, aplique para fluorescente o lo que quieras. (En este punto, la única diferencia con los de VPT es la cocina, que ellos tienen el techo bajado y nosotros no).
27º La caldera es común pero los contadores son individuales y cada uno tiene sus mandos individuales para poner o quitar la calefacción. Otro tema es que las horas a las que esté puesta la caldera sean sólo ciertas horas del día para que el gasto no se dispare.
28º En el sorteo van todos los elementos ya vinculados, por ejemplo, la casa 5ºC del extremo va con el garaje 13, el garaje 14 y el trastero 12 (es un suponer). DB ha intentado que los 2 garajes vinculados a una vivienda estén al lado uno de otro, pero hay casos en los que no ha sido posible (imaginaros por ejemplo el garaje que está en el último puesto en una planta, razonablemente, el otro tendrá que estar en otra planta).
Los 70 garajes de la cooperativa cree que están juntos (mejor para nosotros, es mejor que tengas siempre al mismo vecino en la plaza de al lado, que si está alquilada cada mes a una persona diferente, vaya cambiando y tema rayones y demás….)
Por otra parte, los garajes están comunicados para todas las parcelas, aunque aún no se sabe si hay más de una entrada o no. Lo que sí que nos han dicho es que los garajes de la parcela 1 intentan estar bajo la parcela 1 (para evitar que tengas el garaje debajo de la parcela 6 por ejemplo y tengas que llevar maletas o lo que sea hasta tu ascensor de la parcela 1)…
Los accesos del garaje a viviendas tendrán puertas con llave (mayor seguridad respecto a todas las personas externas que van a tener acceso a los garajes por la venta de los libres).
29º Para tema de obras a posteriori, hemos consultado la posibilidad de tener los planos de las instalaciones de agua, luz, etc. (si tienes que picar para hacer una puerta corredera, tirar tabiques o lo que sea, saber por dónde van…) y nos han dicho que si lo pedimos cuando nos entreguen las viviendas, lo pedirán y nos lo darán. (En vivienda libre es obligatorio que lo den, aquí no lo tengo muy claro, por lo que os recomiendo que os acordéis de pedirlo).
Nada más, como lectura para no dormir no está mal, ¿no?
He intentado explicarlo lo más claro que he podido, pero hay cosillas que pueden ser complicadas de entender si no se trata con ello a menudo, por lo que si he dejado algo lioso, o queréis más aclaraciones, aquí estamos!
Por cierto, me encanta el buen rollo este de la cooperativa 1!!! Estamos en lista de espera de VPT, pero me da que como siga esto así, no voy a querer cambiar aunque nos llamen! 