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Patricia1969
14/08/2009 11:46

HIPOTECA MULTIDIVISA

¿que hacer en caso de subida del euro vs yen?

8.639 lecturas | 57 respuestas
Hola a todos,
He encontrado este foro de casualidad y veo que hay muchos entendidos en economía y divisas pero no veo ningún foro sobre Multidivisas.
Yo tengo una HMD desde Abril de 2008, con entrada triunfal euro/yen 160.
Me estoy planteando volcer al euro consolidando unos 30000 euros de pérdidas pero tengo dos dudas.
1- Subirá el euriboe en breve?
2- Será cierto que la crisis a tocado fondo?

Os agradecería mucho vuestra ayuda.
Un saludo.
 
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Drawman
03/10/2009 17:59
El que gana con la diferencia entre precio de compra y de venta es el intermediario, pero si tú compras yenes, alguien te los vende. Te garantizo que el banco es un mero intermediario, busca otro que te lo venda y se queda un porcentaje. El riesgo no lo asume el banco al que pides la multidivisa.
 
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kurkuma
kurkuma
03/10/2009 14:29

Hola de nuevo:
Como he comentado anteriormente, creo que hay aspectos técnicos del mercado forex que si son importantes conocer, de hecho Drawman ha ido señalando en este hilo algunos.
Otra cosa que ha dicho Mano es cierta que en la Multidivisa tiene doble riesgo: el tipo de interés y el cambio, evidentemente nosotros cobramos en Euros y no en yenes.
El hecho es que es un producto complejo con riesgos y oportunidades donde hay que saber y estudiar antes de entrar y donde no se puede entrar por pagar menos intereses simplemente. Por eso decía lo de que el hehco de que ahora este el Euribo al 1% no es un argumento suficiente.
Lo que comentas Drawman respecto a la proporción entre los tipos de interés A y B, es una de las explicaicones que me han dado los que están en multidivisas para calcular los posibles riesgos y el posible ahorro de un hipoteca frente a la otra (hacen simulacione scon diferentes escenarios posibles para calcular posibles riesgos dependiedno del momento de entrada en una moneda),

También me han comentado que esa proporción es mas costante respecto a ciertas monedas y que para otras, el caso del Franco Suizo suele ser así, pero con el yen hay mucha mas variabilidad en la proporción aunque la tendencia suel ser la misma.
 Según tengo entendido últimamente ocurre esto mas puesto que los Bancos Centrales de las principales economía suelen tender a tomar  medidas frente a los tipos de manera coordinada por lo que se supone que esa tendencia cada vez será mas constante??
Otra cosa que no termino de entender es lo que dices Drawman de que el que te vende  divisa no va a perder dinero: el que te vende gana dinero con el tipo de cambio comprador y vendedor, y es el cliente el que asume el riesgo de la evolución del tipo de cambio y el que decide cuando vuelve a vender la moneda ¿no es así? quiero decir que si tu compras yenes ahora puedes venderlos en un mes.
En un multidivisa los puedes vender en 2 años si te interesa o no venderlos hasta que sea para tí beneficioso, de hehco  hay gente que no cambia de moneda mas que un par de veces o ninguna en 10 años de su hipoteca. O sea que en una multidivisa no tienes que comprar y vender tu deuda continuamente esto sería realmente una locura.
Un saludo:
Daviz


Editado por kurkuma 03/10/2009 14:33
 
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El Mano
El Mano
02/10/2009 19:18
Eso es lo malo, que la gente se va a la multidivisas cegado por el tipo de interes bajisimo sin tener en cuenta que a largo plazo las divisas se aprecian para compensar el diferencial de tipos.

Y si al menos el euribor estubiese al 5% como hace un año aun podria entender (aunque no este de acuerdo) que a alguien se le hichiese la boca agua, pero con el euribor a 1%? Que es lo que ve la gente de atractivo en estas hipotecas?
 
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Drawman
02/10/2009 10:54
Pues que si una moneda A tiene un tipo más alto que otra B, la evolución del tipo de cambio esperada es que la moneda de A se aprecie con respecto a la de B en la misma proporción, lo cual se puede ver con la cotización de los forward. En caso contrario sería posible arbitraje (ganar pasta con riesgo 0).

Pero vamos, el que se meta en multidivisa sin siquiera saber esto está jugando con fuego. El mercado de divisas es el que más pasta mueve del mundo. Es como jugar en bolsa, si vendes euros y compras yenes ¿sabes más que el que te los vende? Uno de los 2 la está cagando.
 
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chiquitor
chiquitor
02/10/2009 10:31
drawman dijo:

No se puede hacer arbitraje, pues en principio tras un año el beneficio del tipo de interés se pirará por el perjucio en la evolución del tipo de cambio. Lo único que puede hacer que te vaya mejor o peor es un cambio en las expectativas.

.


hola Dawman, ¿que quieres decir con ese parrafo?

Gracias
 
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Drawman
02/10/2009 09:51
El Mano dijo:

kurkuma dijo:

Pero el argumento de que ahora el euribor está al 1 % no me parece suficiente para elegir una hipoteca normal en vez de una multidivisa


¿No te parece argumento suficiente? Dime una sola ventaja de hacer una hipoteca multidivisas cuando el euribor está al 1%. ¿El euribor puede subir? Por supuesto. ¿Y quien te dice que el Libor de la moneda que tengas no sube tambiém? Es que con el euribor tienes riesgo pero en otra divisa lo tienes al cuadrado: puede subir el interes y se puede apreciar esa divisa.


Bueno, vamos ver. Es ridículo decidir hacer multidivisa porque el euribor está bajo, pero tanto como porque el euribor está bajo. La evolución del tipo de cambio está correlacionado con los tipos de interés. No se puede hacer arbitraje, pues en principio tras un año el beneficio del tipo de interés se pirará por el perjucio en la evolución del tipo de cambio. Lo único que puede hacer que te vaya mejor o peor es un cambio en las expectativas.

Ahora el que quiera puede seguir diciendo barbaridades y el que después de leer esto se meta en una multidivisa en el pecado llevará su penitencia.
 
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Floquet
01/10/2009 22:14

Muchas gracias a todos por vuestra opiniones, y en especial a tu Kurkuma por las direcciones que me has dejado, las he estado mirando con atención.

No se, soy neofito en esto, pero despues de haber leido bastante y de opiniones como las vuestra, gente que lleva mas tiempo, puedo empezar a ver como va esto.

Nuevamente muchas gracias por vuestros consejos.
 
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El Mano
El Mano
01/10/2009 22:10
kurkuma dijo:

Pero el argumento de que ahora el euribor está al 1 % no me parece suficiente para elegir una hipoteca normal en vez de una multidivisa


¿No te parece argumento suficiente? Dime una sola ventaja de hacer una hipoteca multidivisas cuando el euribor está al 1%. ¿El euribor puede subir? Por supuesto. ¿Y quien te dice que el Libor de la moneda que tengas no sube tambiém? Es que con el euribor tienes riesgo pero en otra divisa lo tienes al cuadrado: puede subir el interes y se puede apreciar esa divisa.
 
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kurkuma
kurkuma
01/10/2009 21:49
No creo que en estos momento sea una tontería hacer una multidivisa. Posiblemente dentro de los posible momentos para hacela sea uno de los menos malos.
Lo que si es importante es conocer bastante bien donde te metes.
Mi recomendación es que la gente se informe, creo que los foros que he recomendado , especialmente el de euribor-multidivisa son foros con mucha calidad e  información de gente que lleva muchos años estudiando , hay hilos donde se lleva años recopilando información y está al alcance de quien la quiera y hay varios hilos donde se siguen la evolución tanto de las monedas como de las estrategias.
Yo no me siento capacitado para animar a nadie y creo que no es un momento adecuado para hacer ninguna nueva hipoteca (seguramente era mucho peor hace dos -  tres años ), no animo a nadie a que se meta en ningún fregado .
Pero el argumento de que ahora el euribor está al 1 % no me parece suficiente para elegir una hipoteca normal en vez de una multidivisa puesto que el euribor también tiene sus riesgos, y una hipoteca se suele hacer a 30 años.
Ahora sí es uno de los momentos mas difíciles para que alguien consiga una Multidivisa, por lo que es un debate un poco estéril, quien pueda entrar tiene que tener un perfil bastante poco corriente para la mayoría de los mortales: 4 mil euros de ingresos demostrables en rendimientos del trabajo mas 60 mil euros de fondo, mas 35 % de endeudamientomas un 65% de préstamos sobre la tasación (Barclays), o bien si no tienes 60 mil euros pero ganas 6 mil euros al mes la puedes hacer en BBK. (además de demostrar estabilidad y antigüedad en el puesto de trabajo , no valen los ingresos por alquiel o en negro, etc....)
En fin que si algún interesado en multidivisas tiene este perfil , es entonces cuando le merece la pena estudiar en profundidad el producto, para el resto de los mortales es una dicusión estéril.
Un saludo:
Daviz
 
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El Mano
El Mano
30/09/2009 23:56
En estos momentos es tontería hacer una multidivisas. Con el euribor al 1%, ¿cual es la ventaja de estas hipotecas? Pagas comisiones en el cambio de divisas y no beneficias practicamente nada.

Lo mejor es hacerla en euros.
 
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Drawman
30/09/2009 20:17
Yo te recomiendo que no lo hagas. Si pides consejo en este foro es que no tienes ni idea por lo que es prácticamente seguro que palmes mucha pasta.
 
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Floquet
30/09/2009 19:26

Hola a todos, soy nuevo en este foro y escribo para que me digais que os parece la opcion de hacer una HMD en yenes en este momento, esta bajo. La idea no es para especular a corto sino poder ahorrar a largo plazo. Por eso tengo la duda de empezar con yenes o CHF.

Gracias por vuestros comentarios.
 
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El Mano
El Mano
29/09/2009 23:51
Yo no haría una multidivisas en yenes ni loco. Mi consejo al forero que empezó el hilo es que cambie a euros cuanto antes aunque sea perdiendo dinero. El que piense que el yen a la larga volverá a los 160 por € lo lleva claro, al menos es lo que pienso yo. La única ventaja de las hipotecas en yenes era cuando el euribor estaba al 4 o 5%, pero hoy por hoy es una ruína. Aun con el Libor del yen más bajo que el euribor, cuando sumamos las comisiones de cambio de moneda y los diferenciales (que suelen ser más altos en el Libor que en el euribor) acabamos pagando más cada mes.

A tener una multidivisas las únicas que recomendaría es en dolares o en libras. El Libor está igualmente bajo pero la probabilidad de que estas monedas bajen es mayor.
 
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J
juan sanchez
23/09/2009 10:20
hola Pepe123,

en Materializa te consiguen la hipoteca multidivsa, yo la firme atraves de ellos, te dejo el telefono pregunta por Marcos o Borja 91 689 4134.

saludos
 
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P
PEPE123
19/09/2009 21:26
Como ya dije en un post anterior, en verano de 2007 decidí hacer la hipoteca en euros, descartando la HMD, porque la situación financiera empezaba a estar "rara".
No obstante, tal y como explico en mi escrito anterior, si finalmente la hubiera hecho en yenes, ahora no estaría demasiado preocupado, sino desilusionado porque me habría pillado la bajada del euro/yen de 160 a 135, y expectante esperando a ver cuando las cosas se volve´rían a poner favorables.
De hecho, estoy estudiando la posibilidad de cambiar a HMD, siendo el principal problema el coste de cancelar una y hacer otra, que es considerable.
 
 
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P
PEPE123
19/09/2009 21:16
Efectivamente, Kurkuma, ahora puede ser un buen momento de hacer una HMD, si es que los bancos te la conceden, claro.
bajo mi punto de vista, hay 3 temas fundamentales en una HMD
Primer tema. El riesgo de cambio euro/yen siempre existe, pero sobre los 130-135 que está ahora puede ser un buen momento, pensando siempre en el futuro y viendo la evolución euro/yen de los últimos años, como apuntas.
Segundo tema. En cuanto al tipo de interés se refiere, pensando asimismo en el futuro, no solo en el presente, las perspectivas parecen bastante favorables. El libor yen trimestral, que es el que suele aplicar, está por los suelos actualmente, al 0,35 por lo que con el diferencial típico del 1,una HMD saldría sobre 1,35, frente al 1,75-2 en euros (euribor 1,3 más diferencial 0,5-0,75), pero las perspectivas para el futuro ¿2 años, 3?, es que el euribor repunte algo, con lo que la hipoteca en euros bien podría ponerse en 3,5-4%, mientars la del yen no parace que vaya a irse más allá del 2%.
Tercer tema. Este es, según mi opinión, muy importante, y es pensar en el largo plazo, no "preocuparse" demasiado si durante 1 o 2 años las cosas van mal, siendo una hipoteca a muy largo plazo. He hecho algunos cálculos, sobre una hipoteca hecha hace 2 años, de 180.000 euros con euro/yen a 160, y nos encontramos con algunos datos interesantes:
- la deuda actual habría subido a 204.000 euros en la hipoteca en yenes, mientras en euros hubiera bajado a 175.000. Aqui es donde uno se preocupa, cuando se da cuenta de estos datos, pero ..... sigamos calculando
- el ahorro en cuotas en yenes en estos dos años habría sido de aprox. 5.000 euros (950 al mes en euros frente a 680 en yenes el primer año con euro/yen de media a 160 y 815 el segundo año con euro/yen de media a 135)
- la cuota actual sería de unos 55 euros más en la hipoteca en yenes (760 frente a 715). Con los tipos y cambio euro/yen actuales durante dos años, se pagaría 55*12*2=1320 euros más en yenes (tenemos un ahorro previo de 5.000)
- si el euribor sube entre 1,5-2 puntos, como es previsible, supongamos que pasados esos dos años, manteniendo el 2% de interes en la HMD y el cambio euro/yen en 135, a partir del quinto año la hipoteca en euros pasa a ser de unos 60 euros más que la de yenes (820 frente a 760), con lo que cad año se produciría un ahorro de 60*12=720 euros.
Es decir, que a partir del quinto año volverían los ahorros en cuotas, a pesar de que la deuda sigue siendo mayor, por el efecto del bajo tipo de interés del libor yen.
Y si el cambio euro/yen sube de 135, bajan las cuotas y, sobre todo, disminuye la deuda.
Por esto decía que el tercer tema es pensar a largo, que al final las cuentas cuadran, si los mercados se tranquilizan y vuelve una relativa calma.
Evidentemente hay un peligro, que las aguas no vuelvan a su cauce, se modifiquen por completo los equilibrios económicos (cambio euro/yen, sobre todo), no solo durante dos o tres años, sino durante muchos más, y en ese caso, las cosas se pondrían muy feas para los poseedores de una HMD.
 
 
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kurkuma
kurkuma
19/09/2009 15:51
Has dado en la clave Pepe, el gran tema para los hipotecados en yenes es el tipo de cambio, en la anterior crisis de 1999 el yen bajo (se pareció) a 115 yenes el Euro hasta situarse paulatinamente en 2008 por encima de los 165. Hace unos meses con la decalración ofical de recesión el yen se situó en 118. Por lo general cuando hay aversión al riesgo el yen suele apreciarse, y conicide que siempre que hay crisis el yen se aprecia.  Este es el problema de los que entraron hace 2 años a 165 yenes el Euro.
Aunque me imagino que kimky lo que querría subrayar es la advertencia del final del artículo, que quizás cuando hay que hacerl este tipo de advertencias es  precisamente en los momentos de crecimiento descontrolado como hace unos años. El motivo por el que no entré hace dos años en yen fué ese tipo de advetencias de gente que trabajaba en banca, que sin embargo consideran mucho mas prudente (pese al riesgo que ya hemos explicado en este foro) entrar ahora que cuando el yen estaba a 165, por un motivo obvio los márgenes de apreciación de la moneda teniendo en cuenta los cambios históricos es menor, eso no significa en realidad que no pueda vovler a apreciarse ; pero la tendencia desde que tocó los 118 es claramente ascendente y paulatina (muy parecida a la evolución del yen desde1999 hasta 2007). Por lo que si que creo que es un buen momento para entrar ahora, o al menos es uno de los momentos en donde tienes menos riesgos. 
Un saludo:
Daviz
 
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PEPE123
19/09/2009 12:51
kimky dijo:

PARA LOS QUE SABEN LEER...

http://www.cincodias.com/articulo/D/momento-amargo-hipotecas-multidivisa/20090919cdscdicnd_6/cdspor/

SALUDOS

La verdad es que el artículo no me dice absolutamente nada, salvo constatar una cosa obvia, que no es buen momento para los que hicieon una HMD hace un par de años, y otra cosa, que es previsible que en un cierto tiempo las cosas se arreglen algo para estos mismos hipotecados.
Bueno, en realidad el artículo sí me dice algo, me dice que los periodistas son muy poco rigurosos, pues para un par de cifras que da, son totalmente erróneas.
Dice que el yen se ha apreciado un 25% frente al euro, pasando de 160 a 134 yenes/euro, hace falta saber pocas matemáticas para saber que eso en un 19%.
Y con esa cifra calcula que si hubiera entrado con una hipoteca de 180.000 euros, esa deuda ahora equivaldría a 225.000 euros. Evidentemente no es así, serían 215.000 ( muy facil 180.000x160/134=215.000), y si se tiene en cuenta lo que se ha amortizado durante esos 2 años, serían aproximadamente 204.000 euros. Evidentemente en euros la situación sería más favorable ahora, pues habría amortizado unos 4.800 euros, con lo que su deuda sería de 176.200. Este es el gran tema de las HMD, el cambio euro/yen en este caso, pero quizá si hacemos números denro de 2 o 3 años las cosas vuelvan a ser diferentes.

 
 
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kimky
kimky
19/09/2009 08:55
PARA LOS QUE SABEN LEER...

http://www.cincodias.com/articulo/D/momento-amargo-hipotecas-multidivisa/20090919cdscdicnd_6/cdspor/

SALUDOS
 
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kurkuma
kurkuma
18/09/2009 23:26
OK Drawman, pones el listón muy alto, creo que hace falta conocer en profundidad el producto , pero no ser necesariamente un experto en finanza, pero me parece bien la invitación a la prudencia.
Aún así como te comentaba, no hace falta plantearselo mucho, el producto está realmente difícil si no eres piloto, médico, o profesiones con altos ingresos y bajo indice de paro, al menos de momento, desde luego es más lógico que cuando los bancos ofrecían estas hipotecas  a todos los públicos.
En la actualidad los ingresos que necesitas son de unos 5 mil euros mensuales, no mas de 35% de endeudamiento y no mas de 60% de tasación, lo que deja fuera a la inmensa mayoría de los españolitos, además los bancos (ahora sí) insiten en que el cliente ha de conocer en profundidad el producto e incluso en el raro caso que la concedan (como ha sido algún caso reciente que conozco) te hacen firmar un documento en el que mas o menos indican que ellos no consideran que el cliente conozca en profundidad el producto pero que no se hacen responsables, no sé si has oido algo parecido y si sabes porque lo hacen.
Un saludo
 
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Drawman
18/09/2009 11:17
Lo siento, trabajo con fondos de inversión.

Creo que ha quedado meridianamente claro que de forex controlo algo y aún así no tengo los conocimientos adecuados para invertir en multidivisas. Por ello recomiendo a todo el que sepa menos que yo que NI DE COÑA CONTRATE UNA MULTIDIVISA.
 
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kurkuma
kurkuma
18/09/2009 00:15
Correcto pepe
Por eso no es recomendable estar cambiandose de moneda , en todo caso aprovechar los cambios muy favorables para reducir tu capital pendiente, quiero decir que si entras a 130 y te sales a 160, aún con el spread ganas 30 yenes por 200.000 Euros, unos 36 mil euros (aprox), o mejor dicho consolidarías en Euros una deuda de unos 36 mil euros menos del capital pendiente.
. De la misma manera si has entrado con 130 y el yen se pone a160, las letras que tienes que pagar serán mas baratas que cuando entrastes y lo que hasta ahora ha ocurrido es que el libor yen es significativamente inferior al Euribor , de hecho cuando el Euribor mensual estaba a 4,2 el libor yen mensual estaba a 1,2 por lo que además pagas bastantes menos intereses. Esta relacción entre tipos de interés y cambio de moneda evidentemente varía pero el interés del yen ..por ahora.. es siempre significativamente inferiror al Euribor, quizás este sea el momento en que mas se aproximan.
Como dice drawman en cualquiera de los casos el banco no pierde puesto que no arriesga nada y siempre está cobrando comisiones, ganes o pierdas tú. La gente que está metida en este tema y muchos de los foreros del hilo de multidivisa de euribor http://www.euribor.com.es/foro/hipoteca-multidivisa/ lo que hacen es simular diferentes situaciones para establecer estrategias.
Es muy importante lo que dices, es un producto muy complejo, donde no se debe entrar sin conocer y con el objetivo de pagar menos, puesto que como dice Drawman es una inversión donde dependes de diversas variables, y por lo tanto el riesgo es grande.
Yo pese a llevar mas de un año leyendo y aprendiendo sigo aprendiendo cosas nuevas ahora en este hilo gracias a aportaciones como la tuya o como las de Drawman que son bienvenidas. Como comenté anteriormente hay mucha información en el hilo antes comentado que me parece de los mas serios que existen sobre el tema , desde luego es uno de los mas visitados.
Un saludo:
Daviz

Drawmam por lo que imagino eres profesional de la banca o del sector financiero, querría preguntarte si tines idea de como está actualmente las previsiones respecto a la apertura del producto de la Multidivisa, por lo que se está en vía muerta.
Editado por kurkuma 18/09/2009 0:25
 
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Drawman
17/09/2009 23:53
Pero eso no es una comisión. Si tú vas a tu banco y compras en bolsa 1.000 acciones de Telefónica tienes un spread. Incluso en la Bolsa de Madrid hay acciones con un spread del 4%. Y a eso le tienes que sumar depositario, corretaje y liquidación.

A Kurkuma: Es que en mi curro veo operaciones de estas todos los días (y no me refiero a las hipotecas) y si los gestores de vez en cuando la cagan, los particulares no te cuento
 
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PEPE123
17/09/2009 23:19
Lo que yo llamo comisión encubierta (por decirlo de alguna manera) no es el fixing, sino el spread.
Supongamos el caso de empezar la hipoteca en yenes con euro/yen a 160, 200.000 euros, sería una hipoteca 32.000.000 yenes.
Al cabo de un año, supongamos que el euro/yen está a 133 como dice la persona que ha abierto este foro, y que la hipoteca pendiente es de 30.500.000 yenes, aprox.
Si se decide a cambiar a euros, deberá 30.500.000 / 133 = 229.323 euros, y si al cabo de un tiempo se decide a volver a yenes, tendrá que volver a cambiar, pero aplicando el spread compra/venta en vez de 135 aplican 135, con lo cual sería 229.323 x 135 = 30.958.646 yenes, por lo que en el doble cambio ha perdido la diferencia con los 30.500.000, es decir, 458.646 yenes, unos 3.400- 3.500 euros
A eso me refería con la comisión encubierta, cuando te cuentan que una de las ventajas de la hipoteca mitidivisa es poder cambiar cuando quieras de moneda, lo que no te cuentan es que como hagas muchos cambios esta diferencia producida por el spread compra/venta te cuesta una pasta considerable. Que me expliquen esos que defienden combinar mutidivisa con Forex como compensan estas pérdidas.
Que conste que es un producto que me gusta, y en el post original de la multidivisa escribi varias veces y dije sobre el verano del 2007 que no hacía una hipoteca multidivisa (al final hice la clásica en euros) porque no me parecía el momento oportuno, con lo movida que empezaba a estar la situación financiera mundial, pero lo más importante es tener toda la información, y el que quiera meterse en este producto debe conocer los pros y los contras, pero muchas vences los contras no se cuentan, o se cuentan mal, y luego vienen las sorpresas.
 
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kurkuma
kurkuma
17/09/2009 15:02
Me quito otra vez el sombrero Drawman:
Los bancos cuando te cobran el cambio de moneda e incluso en alguna ofertas de condiciones multidivisa, indican que te cobran una comisión que es la diferencia entre el precio de compra y de venta y que en el caso del yen suele oscilar sobre el 0,1%, la realidad es que finalmente cuando te cobran la cuota mensual o el cambio de divisa de lo que falta por amortizar los bancos dicen que te incluyen fijo un 0,1 % de fixing ( en el caso del yen) yo sabía que esto era una práctica incorrecta, y había leido con anterioridad que si es un porcentaje fijo se llamaba de otra manera, pero no me acordaba, gracias por ilustrarnos nuevamente Drawman.
Un saludo:
Daviz
 
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D
Drawman
17/09/2009 11:51
El fixing es la media entre los precios de oferta y demanda de una moneda en un momento dado y no es un porcentaje fijo de la diferencia antre ambos precios (spread). El spread es variable y es indicativo del riesgo de la divisa, probablemente el spread es mucho más amplio en el ran sudafricano que el dólar americano.

No sé cómo es posible que el fixing sea una comisión encubierta.
 
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kurkuma
kurkuma
17/09/2009 00:39
PEPE123 dijo:

Un simple detalle-pregunta para Kurkuma, y como bien dice él, sin ánimo de polémica, solo para aprender algo mas de como funcionan todas estas cosas, que los bancarios no nos cuentan casi nunca, y luego vienen las sorpresas.
Dices que en el cambio de divisa se aplica una comisión del 0,2%, unos 400 euros para el ejemplo de 200.000 euros. Correcto, eso es lo mismo que yo conocía.
Mi duda es en la segunda parte, dices que a veces usan el fixing o diferencia entre compra y venta, que suele ser el 0,1%, en este caso unos 200 euros. Lo que yo tengo entendido es que te aplican unos cambios, según vendas o compres divisas, que pueden tener diferencias superiores a la unidad (133 frente a 135 en eruro/yen, por ejemplo), al menos eso es lo que creo que hacen los bancos en las compras-ventas de mondeda clásicas, no sé si en las hipotecas será así. Por eso decía que se puede hablar de "comisiones encubiertas" de unos 4.000 euros en ida y vuelta. Eso es lo que yo tengo entendido,Saludos.


El fixing lo pagas directamente en cada compra de divisa que hagas, pero a la hora de cambiar de moneda, por ejemplo en el caso de los 200 mil euros o el pago de una cuota mensual (y en cualquier caso de compra venta) hay un precio para comprador y otro para vendedor, con lo que evidentemente siempre beneficia al banco que es  justamente en el caso que tu dices de 2 yenes por cada Euro que compras. En teoría el banco se escuda para cobrarte el 0,2 mas el fixing en que ellos no ponen el precio de compra venta sino lo pone el mercado interbancario, generalmente usan como referencia el de Londres. En el caso de la multidivisa la comisión encubierta es el famoso fixing. Quiero decir que es dinero que directamente te cobran, sumándole a la comsión del 0,2 por comprar o vender moneda independientemente del precio de compra o venta que es público.
Claro está si fuera el mismo precio el de compra que el de venta sería estupendo para el usuario. La pérdida posible de dinero ( o la ganacia) cuando cambias todo el capital pendiente a amortizar es el precio en el que entrastes una moneda (pongamos que entrastes en yenes a 160 yenes el Euro como el caso de la persona que inició este hilo) y te sales a 130, pierdes 30 yenes por Euro o mejor dicho debes 30 yenes mas por cada Euro del capital pendiente a amortizar. En el caso contrario (que hayas entrado a 130 y hayas salido a 160) ganas 30 yenes por euro, o mejor dicho debes 30 yenes menos por cada Euro que te quede de capital pendiente. Pero en principio tu eliges que mes te puedes cambiar de moneda y lo lógico es evitar cambiar cuando vallas a aumentar tu deuda.
Un saludo:
Daviz
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A
ACUFI
16/09/2009 11:35
drawman dijo:

¿Pero entonces sólo se lo recomiendas a la gente que compra para especular o también a la gente que la compra para vivir en ella?

No, no son puntos de vista. Es tremendamente irresponsable recomendar hipotecas multidivisa a gente sin ningún conocimiento de forex. Espero que por lo menos te saques pasta por ello.


Yo no recomiendo nada, ni saco pasta, ni siquiera dicto dogmas de fé, ni mis opiniones son la verdad absoluta. Eso lo dejo para otros. Considero (opinion personal ) que una hipo multidivisa es un producto con su riesgo, por supuesto, pero que debe ser visto a largo plazo y que se debe estudiar antes de contratarlo.




 
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P
PEPE123
15/09/2009 23:42
Un simple detalle-pregunta para Kurkuma, y como bien dice él, sin ánimo de polémica, solo para aprender algo mas de como funcionan todas estas cosas, que los bancarios no nos cuentan casi nunca, y luego vienen las sorpresas.
Dices que en el cambio de divisa se aplica una comisión del 0,2%, unos 400 euros para el ejemplo de 200.000 euros. Correcto, eso es lo mismo que yo conocía.
Mi duda es en la segunda parte, dices que a veces usan el fixing o diferencia entre compra y venta, que suele ser el 0,1%, en este caso unos 200 euros. Lo que yo tengo entendido es que te aplican unos cambios, según vendas o compres divisas, que pueden tener diferencias superiores a la unidad (133 frente a 135 en eruro/yen, por ejemplo), al menos eso es lo que creo que hacen los bancos en las compras-ventas de mondeda clásicas, no sé si en las hipotecas será así. Por eso decía que se puede hablar de "comisiones encubiertas" de unos 4.000 euros en ida y vuelta. Eso es lo que yo tengo entendido,Saludos.
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kurkuma
kurkuma
15/09/2009 22:37
Buenas Drawman: Pues al final te voy a tener que pagar las clases, la verdad es que no sabía nada respecto al mifid, acabo de leer esto:

http://es.wikipedia.org/wiki/MiFID

A nosotros lo que nos han contando es que las centrales de los departamentos de riesgos de los  bancos habían cambiado las directivas a lo largo de este año respecto a los productos hipotecarios y en concreto habían elevado el nivel de riesgo de las multidivisas  a prácticamente niveles de hace 10 años.
Gracias por la información:
Daviz
 
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D
Drawman
15/09/2009 22:18
La ignorancia es muy atrevida. Si los bancos tienen vedadas las multidivisas es por el mifid, creado precisamente para proteger a los ignorantes de los abusos de bancos y supuestos asesores. Los bancos siempre querrán hacer multidivisas porque siempre ganan los diferenciales entre compra y venta de divisas más el diferencial.

Y no entro ya en lo coger la moneda con el tipo de interés más bajo porque eso es para mear y no echar gota. Probablemente en un libro de macroeconomía básica te explican la relación entre diferencias entre tipos de interés y la evolución de tipos de cambio .
 
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chiquitor
chiquitor
15/09/2009 18:27
Estoy totalmente de acuerdo con PEPE123.
El riesgo de tipo de cambio (y por lo tanto, riesog de tipo de interés) en una hipoteca mulidiv es muy elevado. Considero que es un producto altamente especulativo y no es aconsejable para nadie, incluso sabiendo del tema

Donde pongas la olla.... Aversión al riesgo: las inversiones especulativas las realizo con mis excesos de ahorros. (osea,q ue naaaaa)

Otro tema: por pura logica, una inversion de multidivisa es más cara que una en propia divisa ya que existe un doble coste de conversión, primero de la divisa externa a la propia en el momento de la solicitud y en segundo lugar, por cada pago de manera inversa.
Otro tema, el juego de suma nula que por ahí apuntaban, no es tal, existe la "banca" ((como en el casino)) que gana por la conversión de divisas y por la coordinación de los dos jugadores.
 
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NV75
NV75
15/09/2009 18:09
Hola,

Cuando ofrezcan hipotecas multidivisa a tutiplen = momento para no cogerlas.

Cuando no quieran dar multivisas = momento para cogerla.

Lo que te ofrece el banco es malo para ti  y bueno para el banco.

Saludos.

Editado por nv75 15/09/2009 18:09
 
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kurkuma
kurkuma
15/09/2009 17:27
La mayor ventaja de este tipo de hipoteca, puede ser el tipo de interes de otras monedas, el libor mensual del yen mientras el euribor estaba a 4,5 se ha mantenido a 1, ahora el libor yen está a 0,17.
Una hipoteca multidivisa es una carrera de fondo, (como cualquier hipoteca) la diferencia con las de Euro es que tienes el riesgo del cambio de divisa además del tipo de diferencial.
Hay mucha gente que le ha ido muy bien con esta hipoteca y han amortizado hasta un 30% mas al cabo de los años.
Ha habido otra gente que le haido incluso mejor haciendo una cambio de moneda sobre la que están hipotecados,
Y en los últimos años ha habido un grupo de gente que entró en Multidivisa porque estaba muy ahogada por el Euribor y es ha ese gente a la que le ha ido muy mal, ya que entró en el peor momento con el tipo de cambio mas arriesgado , mal de tasación y de ingresos.
Pepe respecto a la compra de moneda inicial según una circular dle banco de España la primera compra de divisa es gratuita, por lo que el precio de bería ser de 0 €, aunque muchas sucursales y clientes no conocen esta cláusula, en teoría el primer cambio se incluye en la comisión de apertura, que suele ser elevadita por otro lado.
El  porcentaje de cambio de divisa mensual (para pagar la letra) y el del cambio de divisa del total de la hipoteca para posteriores cambios también es del 0,2 % por lo que para una hipoteca de 200.000 € supondría 400 €,  si bien es cierto que todos los bancos aplican el fixing(la diferencia entre el cambio comprador y vendedor de la divisa) que suele ser del 0,1; por lo que finalmente pagarías unos  600 € (no 6 mil, hecha cuentas)
En cualquier caso esta discusión solo nos sirve para conocer un poco mas las ventajas y riesgos de este producto ya que en la actualidad esta vedado y que solo clientes con un "peazo de perfil" pueden sacar hoy por hoy (da la casualidad que  este años quizás sea el mejor año para entrar desde hace 10 años) los bancos no son tontos y siempren barren a su favor.
Un saludo:
Daviz
 
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P
PEPE123
15/09/2009 14:27
Lo que yo recomiendo de una forma clara es no mezclar la compra de vivienda, intentando aprovechar las condiciones económicas que ofrecen otras divisas, con la especulación en el mercado de divisas (Forex).
Es muy bonito decir que puedes cambiar de divisa cuando quieras, si la divisa va mal, te pasas a euros, y cuando vuelva a estar bien vuelves a la divisa, y así sucesivamente.
A los posibles adquirentes de una hipoteca multidivisa hay que decirles claramente que cambiar de divisa unos 200.000 euros puede salirte por unos 3.000 o 4.000 euros, como mínimo. Eso sí, te dirán que no existen comisiones de compra/venta, o son muy pequeñas, pero hay que tener en cuenta los diferentes precios, de compra y de venta que te aplican.
Una inversión en vivienda es algo muy serio, para muchos la mayor inversión de su vida, y hay que pensarlo muy bien antes de ver qué hipoteca contratar. Pero, mezclar la hipoteca con la especulación en el mercado de divisas, me parece una barbaridad, salvo para gente muy muy muy experta, que quieran aprovechar el préstamo del importe de la hipoteca para especular, pero eso son casos aislados.
 
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D
Drawman
15/09/2009 10:20
¿Pero entonces sólo se lo recomiendas a la gente que compra para especular o también a la gente que la compra para vivir en ella?

No, no son puntos de vista. Es tremendamente irresponsable recomendar hipotecas multidivisa a gente sin ningún conocimiento de forex. Espero que por lo menos te saques pasta por ello.
 
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A
ACUFI
15/09/2009 09:39
Y no lo es pedir un prestamo o crédito en euros para comprar una casa que posiblemente luego vendas?

Son puntos de vista
 
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D
Drawman
14/09/2009 09:56
NV esa cláusula es lógica, similar a la de los mercados de forex y derivados en los que a partir de cierta caída hay que aumentar las garantías.

ACUFI, con los argumentos que das podrías estar hablando de derivados o warrants, bastante peligrosos por otra parte.

¿Acaso no es especular pedir un préstamo para una casa e invertirlo en forex?
 
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A
ACUFI
14/09/2009 09:43
Un poquito de por favor, pleaseeeee

En cuanto a que es muy peligroso tener una multidivisa..., y que viene el demonio, y que nos quitan las pensiones, me hace mucha gracia.

Estamos hablando de un producto con bastantes años en el mercado, con gente que ha perdido dinero y con otra mucha que se ha ahorrado, con su riesgo, que libremente algunos usuarios han decidido asumir, con información o sin ella, como en muchas cosas en la vida. Pero es indudable que es un producto interesante, que hay que informarse antes de emprender esta aventura, y desde mi humilde opinión de "no experto" mirarlo a largo plazo SIEMPRE, y no especular con tu casa.

Un saludo
 
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Fin del hilo
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