Creo que entre todos nos estamos haciendo un lio, estoy leyendo cosas que creo que no están bien expresadas y me gustaría dar mi punto de vista sobre el tema. Como podéis ver es mi primer post ya que aunque he leído este foro, para solucionar algún problema (como el dar de alta la luz que fue un poco complicado) pero vamos que nunca me había decidido a registrarme, pero quiero dejar claro que aunque sea mi primer post no vengo de parte del presidente ni del administrador (por si alguno lo pensáis al leer mi comentario).
En primer lugar, lo que decís de las cuotas de “participación” no es más ni menos que la relación de nuestra casa, garaje y trastero con relación al total del valor del inmueble. Estos datos no los saca el administrador sino que vienen dados por el colegio de arquitectos de Madrid. Y es por ley que esta cuota sirve de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios de la comunidad. (Esto viene en la LPH en el capítulo II, articulo 3) Estas cuotas no es que sirvan para la votación como si tuviesen más importancia en el voto, sino que tiene que cumplirse la doble mayoría simple. Me explico, cada propietario de una vivienda en la comunidad tiene, por definirlo de alguna manera, dos tipos de votos:
1.- Un voto simple por ser dueño de una vivienda en la comunidad.
2.- Una cuota de “participación” en la comunidad.
En las juntas para que un acuerdo sea valido la mayoría simple tiene que ser por los dos tipos de votos tanto por votos simples como por la suma de cuotas de participación entre las votaciones. Pero se tiene que cumplir ambas condiciones, no una sola condición. Por poner un ejemplo, en una comunidad de vecinos que se componen de 10 viviendas tienen una votación en la que siete personas votan a favor y tres en contra, si las cuotas de participación son de 10% de la comunidad por cada uno, la votación seria valida porque cumple los dos requisitos que es mayoría en voto simple y es mayoría en cuota de participación de la comunidad. Pero insisto y es muy importante por lo que estoy leyendo en este foro, SE TIENEN QUE CUMPLIR LOS DOS REQUISITOS.
La votación por cuota de participación no es del todo representativa ya que puede representar un abuso de poder en la votación y por eso la ley “fabrico” la votación por voto simple. Esto es debido a que, si por ejemplo en la comunidad que nos ha servido de ejemplo antes, un solo propietario tiene seis viviendas por cuota de participación en la comunidad no podría hacerse lo que el propietario no quisiera o se tendría que hacer lo que el propietario eligiese. La ley en una de sus modificaciones aplico la votación por voto individual ya que en el caso anterior el propietario de seis viviendas sólo podría aplicar un voto simple aunque tuviese seis casas ya que sólo se tiene un voto simple por propietario y no por propiedades. Ahora llevándolo al caso de nuestra comunidad, creo (y lo digo de cabeza por lo que puedo errar) más de un 80% de la comunidad son de tipología 3 y tiene la misma “cuota de participación” (sé que algunos de tipología 3 tenemos más cuota de participación y eso es debido a que no tenemos bajo en nuestro portal y tenemos más porcentaje porque ese “hueco” lo rellenamos todo el portal) así que es muy complicado que cumpliendo la norma por mayoría simple en la condición de voto simple no se cumpla la otra condición. Todavía no se ha dado el caso pero estoy seguro que cuando haya votaciones que estén ajustados se medirá las “cuotas de participación” de cada uno.
Por otro lado también he leído que la instalación del aire acondicionado tiene que ser por unanimidad en la votación. Esto no es así, si bien es cierto que la ley dice que para cambios de fachada se requiere unanimidad en la votación también es cierto que la ley en su última reforma indica en el preámbulo que “la unanimidad es en exceso rigurosa, en cuanto obstaculiza la realización de determinadas actuaciones que son convenientes para la comunidad de propietarios”. De hecho ya sólo se pide unanimidad cuando se altere la fachada exterior de la comunidad, pero ya hay excepciones a este tema:
- La obra a realizar sea permanente. Aunque con matices, por ejemplo, la instalación de un toldo es permanente pero no requiere obra ya que sólo va atornillado en la pared de la fachada.
- Si se trata de aparatos de aire acondicionado, cuando no se perfora el muro exterior más que para introducir el cableado, la jurisprudencia está entendiendo que es suficiente con la mayoría, pues prima más el confort de la familia que la estética de la vivienda.
En el caso de la comunidad en la que vivimos en la que hay viviendas que por construcción de la casa SOLO pueden poner el aire acondicionado en la fachada exterior prevalece el confort a la estética de la casa. Es cierto que la promotora aconseja otra colocación del aire acondicionado pero también es cierto que la promotora debería haber instalado una pre-canalización del aire acondicionado para las casas aunque solo fueran para las cosas que solo tienen salida a la fachada exterior.