Me he pegado una paliza leyendo y buscando información contractual y creo que puedo deciros algo:
1º.- El contrato de arrendamientos de servicios con FERCLER, S.L. es leonino. Es una auténtica “carta blanca” para que haga y deshaga a su antojo, llegando incluso a parecer que tiene poder sobre la Junta Directiva en lo referente a gestión. En mi opinión hay que hacerles un marcaje severísimo, y pedirles rendimiento de cuentas de manera continuada. Y encima ha cobrado un pagaré de nada menos que 375.946 € el 15 de octubre de 2007 a cuenta de los servicios prestados hasta la fecha de la firma del contrato de arrendamiento de servicios (27 de junio de 2007). ¡Y vaya honorarios!
2º.- Del contrato de compraventa se pueden extraer algunas conclusiones:
a) En el Expositivo I se indica: “Que la parte vendedora es propietaria del pleno dominio [de> varias parcelas entre las que corresponde una futura parcela de vivienda protegida resultante del Proyecto de Reparcelación P. 926 …”
b) En el Expositivo III se indica: “Dicha Comunidad de Bienes, según consta en su propio título constitutivo, tiene como finalidad hacer posible la compra de una futura parcela de vivienda de protección pública resultante del Proyecto de Reparcelación …”
c) En el Expositivo IV se dice: “Que estando la parte vendedora interesada en vender los derechos edificatorios futuros de vivienda protegida …” “… y la parte compradora interesada en adquirirlos convienen el presente contrato de COMPRAVENTA DE APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO …”
d) En la Estipulación Primera se hace constar: “La parte vendedora vende y transmite a la parte compradora que compra y adquiere la edificabilidad necesaria …”
e) En la Estipulación Segunda se indica el precio: 2.891.895,58 € (IVA incluido) y la forma de pago: dos pagarés, uno de 86.756,87 €, con vencimiento 15 de octubre de 2007 ; y otro de 2.891.895,58 €, con vencimiento 15 de diciembre de 2007. También indica que el pago se hará “ … a través de la “Comunidad de Propietarios Los Pocillos”, como entidad promotora de la construcción de los correspondientes inmuebles del edificio para su posterior adjudicación a los comuneros, y que va a realizarse sobre la parcela objeto de esta compraventa …”
f) En la Estipulación Tercera se habla de reajustes de precios “ … en el plazo máximo de 15 días desde que se inscriba en el Registro de la Propiedad el Proyecto de Reparcelación donde se materializarán los referidos aprovechamientos, debiendo devenir la parte compradora único titular registral de la finca resultante P-926 … “
g) La Estipulación Sexta indica en su punto 1 “La transmisión de la posesión y de la plena propiedad de la parcela objeto de compraventa por parte de Fadesa Inmobiliaria, S.A. que se describe en el Exponen primero del presente contrato tendrá lugar mediante el otorgamiento de la escritura de compraventa. El otorgamiento de la escritura pública tendrá lugar cuando ésta lo requiera, una vez concurran todas y cada una de las siguientes condiciones: …
a. “ Que se apruebe definitivamente y se inscriba en el Registro de la Propiedad, el Proyecto de Reparcelación P. 926 …
b. ¡OJO AL CRISTO! “Que FERCLER tenga encomendada la gestión de la promoción como garantía del buen fin de la misma.”
h) La Estipulación Octava (Derechos políticos) dice: “A pesar de la transmisión de la totalidad de los derechos edificatorios futuros efectuada en virtud del presente contrato, la parte vendedora mantendrá todos los derechos políticos dimanantes del hecho de ser titular registral de las fincas referenciadas en el Expositivo I …”
i) No existe la Estipulación Decimoquinta.
j) La Estipulación Decimosexta determina como domicilio de notificación a la Comunidad de Bienes el de Paseo de Castellana, 120
3º - Las conclusiones que saco son:
a) Que considero que no se puede responsabilizar a los comuneros que firmaron los contratos (parte de la Junta Directiva) del contenido, bueno o malo, de los mismos, ya que son contratos preestablecidos en los que los comuneros no tienen capacidad para negociar ni la posición de una coma. Son un trágala. Se conocen como contratos de adhesión. Lo mismo que los de los bancos: si lo quieres lo tomas como te lo dan, y si no lo dejas.
b) Que lo que se ha comprado por medio de contrato privado es una parcela indeterminada con derecho a edificar viviendas de protección pública. Una especie de nebulosa urbanística. Según algunos, la C.B tiene el terreno (o el dinero), pero ¿qué terreno? ¿qué parcela? ¡si no está aún hecha la reparcelación oficialmente pues no la aprobó todavía el Ayuntamiento!
c) Que, con toda seguridad, Martinsa-Fadesa ha cobrado los pagarés, por lo que el grueso del dinero ya no está en el banco.
d) Que en ningún sitio aparece que el dinero entregado y el que se siga entregando esté avalado de forma alguna. Y esto es muy serio aunque no estoy seguro de si es ilegal.
e) Que es difícil de entender que casi siete meses después del vencimiento del último pagaré, la Junta Directiva no sepa si los pagarés se han cobrado o no, y si hay o no hay dinero en el banco. Es increíble que para saber esto se dependa de una contable de Martinsa-Fadesa. ¿Tan difícil era pedir un extracto bancario periódicamente con los movimientos habidos y conocer así éstos y el saldo?
f) Que no se sabe a dónde va el dinero de las mensualidades ni qué clase de gestión se está haciendo con él. Habida cuenta del desconocimiento que de este tema tiene la Junta Directiva, es de suponer que lo está manejando FERCLER a su antojo, que, probablemente, no coincide necesariamente con los intereses de la Comunidad.
g) ¿Cuánto hace que no se pide una rendición de cuentas a FERCLER? ¿La ha presentado alguna vez?
h) En la Estipulación Octava se declara taxativamente que la propiedad del terreno es de Martinsa-Fadesa por ser la titular registral, pues al no haberse aprobado en el Ayuntamiento aún el Proyecto de Reparcelación, no se pudo elevar el contrato privado a escritura pública y, en consecuencia, no se ha podido inscribir en el Registro de la Propiedad a nombre de la Comunidad de Bienes la parcela que le correspondiese. Y Martinsa-Fadesa qué va a decir, qué nos va a contar, ¿que la C.B. está en este momento sin nada tangible?
i) Si nadie de la Junta Directiva se preocupa de averiguar si hay comunicaciones, etc. en Castellana, 120, FERCLER puede llegar a hacer lo que quiera considerando que la aquella se desentiende. Esto, en realidad, es una conclusión que yo saco al ver el domicilio de las notificaciones.
j) No vale decir que a los de la Junta Directiva les cayó “el marrón” ; es cierto que les “tocó la china”, pero si alguien de dicha Junta se veía incapaz de cumplir con su cometido, lo lógico hubiese sido presentar la dimisión y comunicarlo a los comuneros para que se eligiesen sustitutos. No se podía permitir que, por omisión de control, FERCLER, o sea, Martinsa-Fadesa actuase a su antojo. Por otro lado dicha Junta, como está demostrado, ha empezado a trabajar a partir de la noticia de la solicitud de concurso de acreedores, antes no parece que haya hecho nada, ni siquiera convocar una Junta General de Propietarios, elegir al miembro que falta para tener “quórum” y mucho menos mirar las cuentas bancarias.
k) No sé de dónde saca algún forero que no se investigó y se pidió información de forma más o menos continuada a Martinsa-Fadesa , a FERCLER y al Ayuntamiento. Alguno lo hizo, pero en el tema que podía preguntar, o sea, en conocer en qué situación estaba la operación, la aprobación del Ayuntamiento, etc. Lamentablemente, las respuestas, excepto las del Ayuntamiento, eran poco concretas, según se preguntase en FERCLER o en la oficina de Martinsa-Fadesa de Villanueva de la Cañada (aquí un chico llegó a afirmar que el suelo estaba calificado como rústico) eran diferentes. Lo que no podía preguntar cualquier comunero era por la situación económica de la C.B., cosa que, claramente, era responsabilidad de la Junta Directiva que, por cierto, según ya se manifestó en el foro está compuesta en la actualidad por tres personas, no por cuatro como debiera ser su número mínimo.
l) Y lo más descorazonador, que parece que lo único que tenemos es un derecho de reclamación a Martinsa-Fadesa y a FERCLER por lo que parece que va a ser un incumplimiento de contrato. En la situación actual, estando todo en manos del Juzgado, habrá que saber si la C.B. debe presentarse en su momento como acreedora (no prferencial) de Martinsa-Fadesa y de FERCLER.
m) Habría que convocar cuanto antes una Junta General Extraordinaria para, así, forzar a acudir a ella a FERCLER y pedirle cuentas de todo, económicas y de la situación actual y tomar acuerdos vinculantes. Eso sí, hay que tener un orden del día muy claro y preciso. Hay que tener en cuenta también que las vacaciones están encima y que, dados los plazos de preaviso (10 días naturales), y que las notificaciones debieran mandarse por correo con acuse de recibo, la Junta se iría a Agosto, y no sé si eso sería bueno o sería mejor dejarlo para Septiembre cuando está aquí la mayoría de la gente. No es de recibo hacer una citación general en Castellana, 120.
n) El hecho de la suspensión de pagos de FERCLER creo que, en principio, no significa suspensión de actividades, por lo que se le puede pedir que rinda cuentas y dé explicaciones ; lo que no se le puede pedir es que toque sus bienes. Esperemos que el dinero que se ha ido pagando no esté en cuentas de esa sociedad, sino en las de la C.B.
o) Tampoco nos vale de mucho intentar correr en busca de soluciones inmediatas, ya que en primer lugar hay que esperar que el juez determine si da lugar al concurso de acreedores de ambas empresas y, a continuación, y caso de ser aceptado tal concurso, ver que determinan los administradores judiciales para actuar luego en consecuencia.
p) Veo un resquicio de esperanza si Fadesa se ve obligada a recomprar la parte que vendió a Martinsa
http://www.nuevosvecinos.com/general/verNoticia.asp?id=2354 o si el Ayuntamiento aprueba rápidamente la dichosa reparcelación y los administradores judiciales o el juez deciden que Martinsa-Fadesa cumpla con el compromiso adquirido. Son esperanzas remotas, pero esperanzas al fin y a la postre.
q) Entiendo que este mensaje es muy largo, pero creo que es mejor explicar todo de una vez que hacerlo a trocitos. E incluso podría servir de guía de debate y deliberación de actuaciones futuras.