Aprovechando que estoy repasando el tema de "cláusulas abusivas", he visto un articulito interesante. Está en la revista "estudios sobre el consumo", de abril del año pasado.
El núm. 22 de la disp. adicional 1.ª de la LGDCU dispone que serán abusivas las cláusulas que impongan "al consumidor los gastos de documentación y tramitación que por Ley imperativa corresponda al profesional."
De entre todos los gastos abarcables, sin lugar a dudas, el más relevante es el de la comisión de cancelación del préstamo hipotecario suscrito por el promotor para financiar la construcción. La cláusula que imputa al comprador los gastos derivados de la cancelación del préstamo hipotecario suscrito por el promotor para financiar la construcción puede tener distintas variantes. La más gravosa para el consumidor es la que obliga al comprador, sin más opción, a subrogarse en este préstamo hipotecario, ya que al pago de la eventual comisión de subrogación debería sumarse el de la cancelación llevada a cabo con posterioridad en caso de que se quiera concertar un préstamo hipotecario con otra entidad distinta. Frecuentemente considerada abusiva aquella cláusula que obliga al comprador a subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito por el 1-promotor para financiar la construcción y consecuentemente a satisfacer la comisión de cancelación en caso de querer concertar el préstamo con otra entidad financiera.
Otra hipótesis es la de la cláusula que permite al comprador optar entre subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito por el promotor para financiar la construcción o concertar un préstamo con otra entidad , debiendo en este último caso satisfacer la comisión de cancelación del préstamo originario. En este caso, la posibilidad de optar entre subrogarse o pagar la comisión de cancelación no hace devenir la cláusula lícita, ya que la licitud requeriría una opción entre subrogarse o concertar un préstamo con otra entidad, sin coste alguno de cancelación para el comprador.
Últimamente, la imposición de los gastos de cancelación del préstamo suscrito por el promotor para financiar la construcción se enmascara bajo cláusulas más sutiles, que en apariencia dan plena libertad al comprador para subrogarse o no en el referido préstamo hipotecario, pero que de hecho están imponiendo la subrogación en el mismo.
Últimamente, la imposición de los gastos de cancelación del préstamo suscrito por el promotor para financiar la construcción se enmascara bajo cláusulas más sutiles , que en apariencia dan plena libertad al comprador para subrogarse o no en el referido préstamo hipotecario, pero que de hecho están imponiendo la subrogación en el mismo ; Cláusula que dispone que el comprador puede optar entre subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito para financiar la construcción o concertar un préstamo con otra entidad financiera cualquiera, siendo en este último caso los gastos de cancelación de cuenta del vendedor, en combinación con otra cláusula que dispone que el comprador dispondrá de un plazo de diez o quince días para el otorgamiento de la escritura pública , a partir del momento de la obtención de la licencia de primera ocupación o de cualquier otra fecha que le señale el promotor. Como se observará, l a imposición de un plazo tan breve para otorgar la escritura pública obliga al comprador de facto a subrogarse en el préstamo hipotecario suscrito por el promotor , ante la imposibilidad de gestionar en ese plazo un préstamo hipotecario con otra entidad, por lo que en la práctica, la posibilidad de optar entre subrogarse o no, se convierte en papel mojado, no disponiendo el comprador de más opción que la de subrogarse y pagar la consiguiente comisión de cancelación posteriormente en caso de querer concertar un préstamo con otra entidad.
Teniendo en cuenta que en la valoración del carácter abusivo de una cláusula se deberá tomar en consideración el resto de pactos o estipulaciones del contrato, la cláusula que obliga a otorgar el pago de la escritura pública en tan breve lapso de tiempo debería considerarse abusiva por suponer la imposición de la obligación de subrogarse en el préstamo suscrito por el promotor para financiar la construcción.
¿y si ya nos han "engañado"?, no me refiero a Fadesa, por ejemplo en la compra de nuestra anterior vivienda, o si no hemos alguien lee este mensaje después de haberse visto obligado a subrogarse, ¿se puede hacer algo?
Si, tranquilos, pero no hay que dormirse... a pesar de que la acción de nulidad de las cláusulas abusivas no está sujeta a ningún plazo de prescripción especial, se aplica el general para las obligaciones contractuales: 15 años (art. 1.964 CC), el ejercicio extemporáneo de la acción de nulidad de la cláusula que impuso la subrogación, puede considerarse realizado en abuso del derecho...