yorchi dijo:
En teoría, esto es si cancelas la hipoteca de Fadesa, porque vas con dinero de otra entidad y en esta última entidad has creado una hipoteca nueva, desde cero. En este caso si que tienes que pagar el impuesto de AJD...
Puede que lo haya yo entendido mal, pero si el banco que te ofrece los mejores tipos de interés, hace una OFERTA VINCULANTE al banco donde ya existe la hipoteca, éstos deben igualarte las condiciones o dejarte ir. Se trata de una novación del cotrato, que por lo que tengo entendido, no está sujeta a IAJD, ni debes ir con notarios ni nada.
Una vez hecho esto, el siguiente paso es (si no tenemos el dinero suficiente) hacer una ampliación de hipoteca. Esta ampliación si que está sujeta a IAJD y requiere notario y todos los que le acompañan.
Quedarte con un banco o con otro, si es de esta forma y lo he entendido bien, lo más que te ahorras es el gasto de la tasación de la vivienda.
Lo que tu comentas es una novación, y para poder realizar una novación debes de tener la hipoteca con dicho banco, es decir, renegociar una hipoteca ya creada:
La novación permite al usuario que desee renegociar las cláusulas originales de su hipoteca ya creada, cambiar la modalidad de ésta, por ejemplo, de interés variable a fijo, sustituir su índice de referencia por otro -Euribor o MIBOR, entre otros, o reducir el diferencial del préstamo. Además, con esta fórmula el usuario puede acordar una extensión o disminución del plazo de amortización de la deuda contraída o un aumento del importe prestado.
La subrogación es un proceso más caro y complejo que la novación. De hecho, a los gastos fijos de notaría y Registro de la Propiedad hay que añadir las comisiones de cancelación de la hipoteca inicial y, según los casos, de la nueva. Esta comisión de cancelación puede llegar al 1% del capital pendiente si el préstamo es a tipo variable y a un máximo del 2,5% (negociable) si es a tipo fijo. Siempre que el capital pendiente sea muy elevado o la tasación antigua, es probable que se exija una tasación nueva. A diferencia de la novación los gastos de gestoría y de registro son más elevados. Por 10.000 euros de capital debido pueden llegar a cobrar cerca de 21 euros.
Plazos legales
Una vez creada la hipoteca con una entidad, y una segunda entidad te realizase una mejora de las condiciones, está última estará en la obligación de dejar constancia de su oferta a través de escritura pública en siete días. Ésta será de carácter vinculante. Pese a ello,
el banco inicial tiene un plazo de 15 días naturales para ejercer su derecho a igualar la oferta de la segunda entidad y formalizar así con su cliente la novación del préstamo que les une . Así lo determina la legislación vigente.
Si no se produce el derecho de tanteo, la hipoteca pasará a la nueva entidad que se hará cargo desde ese momento del importe de lo adeudado, con las condiciones anteriores, más el añadido de los tipos de interés de la nueva oferta.
Esta modalidad está también exenta del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados. Además, la operación está bonificada con la reducción a la mitad de los gastos que devienen de los honorarios de los notarios y registradores.
Con todo esto, lo que yo entiendo, es que la oferta viculante te la puede realizar un segundo banco, cuando ya tienes una hipoteca firmada con un primer banco, a partir de ahí, si que puedes realizar la novación.
En nuestro caso, creo que solo podemos hacer una subrogación con el banco de la promotora, o cancelar la hipoteca y crear una nueva en otro banco.
En cualquier caso, seguro que Lucía nos puede sacar de dudas.
Saludos,