ann29 dijo:
hola!!
tengo 4 parejas de amigos y un familiar de mi novio que tienen la hipoteca multidivisa y se estan ahorrando una media de 400-500 euros al mes..tiene su riesgo pero creo ke la vamos a mirar pk vale la pena la verdad, de ke me sirve tener un piso si no puedo vivir en el?? me refiero al agual luz gas la comida seguros coches...etc... se lo lleva todo la hipoteca, la gente que conozco ke la tiene estan muy contentos!!! será cuestion de mirar a ver ke tal me han dicho ke el mejor en este tema es el banco popular.. tb nos hemos enterado ke el bbva compra el dinero a otros bancos al precio de euribor + ,040 por eso nos lo ponen a nosotros al 0,75... vaya tela...nosotros solo pedimos la mitad de lo ke vale el piso y nos sale una letra de 900 euros al mes.. y con la multidivisa creo ke rondan los 550 euros...asi ke es para pensarselo..
saludos!
Con permiso,
No quisiera molestar. He llegado a este hilo casi por casualidad, pero me gustaría aportar un granito de arena.
He leido que algunos estais valorando la posibilidad de contratar hipotecas multidivisas. Se trata de un producto con MUCHO riesgo. Mucho más del que se ve a simple vista. Han funcionado muy bien estos últimos años, pero es algo que puede cambiar con mucha rapidez. Las condiciones para conceder una hipoteca de este tipo son muy rígidas precisamente por el riesgo que conllevan.
Siempre que se firma un contrato por una gran cantidad de dinero hay que entender a la perfección lo que se está firmando, pero esto es especialmente crítico en productos tan complejos y cambiantes como las hipotecas multidivisas. Pueden ser una buena opción, pero es imprescindible dedicar las horas que hagan falta para estudiar y aprender todas las implicaciones (algunas bastante sutiles) que pueden tener.
Yo no soy un gran experto en multidivisas, pero hasta donde yo las entiendo básicamente funcionan así (lo simplifico a una única moneda, pero los principios básicos son los mismos):
- Yo necesito un préstamo de 200.000 euros. En europa me los dan a un interés del 6%.
- En lugar de pedir 200.000 euros, pido 200.000 yenes (para simplificar, asumamos que 1 euro = 1 yen). En Japón los tipos de interés son del 2% y ese es el tipo de interés al que yo tengo que ir devolviendo LOS YENES. Aquí es donde está el ahorro, pero no perdamos de vista que mi deuda no es en euros sino en yenes.
- Con los 200.000 yenes compro 200.000 euros (la constructora no acepta yenes sino euros) y con ellos compro el piso.
- A partir de ahora, cada mes tendré que comprar 500 yenes (o los que salgan) para ir devolviendo el préstamo.
Algunas cuestiones a tener en cuenta:
- Lo primordial: las monedas fluctúan mucho, y en ocasiones de forma rápida y brutal (mirad lo ocurrido con el dolar/euro, dos monedas fuertes y estables). Alguien ha sugerido que si las cosas van mal siempre se puede cambiar al euribor... Cierto, pero potencialmente muy dañino. En el momento en que te quieres cambiar, lo primero que tienes que hacer es cancelar tu deuda en yenes. Si el yen ha subido, automáticamente habrá subido la cantidad adeudada en euros. Es decir, que si el yen se revaloriza tú sigues debiendo la misma cantidad de yenes, pero ahora necesitas más euros para comprarlos. Tu deuda es en yenes, y no en euros.
- Tipos de interés: Lo bueno de que en Japón (por ejemplo) los tipos estén tan bajos es que comprar dinero es muy barato. Lo malo es que estando tan bajos lo único que pueden hacer es mantenerse así o subir. Hay muchas razones que los empujan a estar tan bajos, pero el contexto económico podría cambiar y entonces podrían subir con rapidez. En caso de ocurrir esto, además de tener que pagar unos tipos de interés más altos, lo normal sería que se revalorizase el yen con mucha rapidez, algo muy dañino como ya os he contado.
- Cada vez que se cambian yenes por euros o viceversa, nos van a cobrar una comisión. Esto incluye el cambio de los 200.000 yenes iniciales por 200.000 euros, así como el cambio que habría que hacer mensualmente para comprar los 500 yenes.
Una situación que puede ser muy jodida sin parecerlo es que el yen se vaya revalorizando poco a poco pero sin pausa. Nuestra cuota se irá incrementando, pero seguirá bastante por debajo de lo que pagariamos en euros. La cuota puede parecer que sigue estando baja, pero en realidad estamos empobreciendonos. Pasados digamos tres años, puede que ya hayamos devuelto 20.000 yenes (más intereses, aunque sean bajos) y que nuestra cuota siga siendo inferior a la que pagariamos en euros. La cuota ha ido subiendo, pero aún no es demasiado alta. Pero cuando echamos cuentas, vemos que para comprar los 180.000 yenes que aún debemos son necesarios 200.000 euros. Si en ese momento empieza a subir el yen fuertemente, o suben los tipos de interés en Japón, y nos queremos cambiar a una hipoteca referenciada al euribor, resulta que todo lo que hemos pagado se ha esfumado. Y si contamos comisiones y otros gastos, habremos hecho una inversión ruinosa. Este escenario se daría con una variación en tres años de un 10% o un 12% en la valoración del yen. Sólo como ejemplo, pensad que el euro se ha revalorizado más de un 70% con respecto al dolar en unos pocos años. No es un ejemplo extremo ni muchísimo menos.
Por otra parte, podría ocurrir lo contrario y es que el yen se devalue. En ese caso habremos obtenido una buena ganancia. Pensad que una hipoteca multidivisas son dos "negocios" simultaneos. Por un lado está el préstamo para la compra de un piso y por otro la compra-venta de moneda, con sus importantes riesgos asociados.
Financieramente es una muy buena opción. Tiene riesgos elevados que pueden verse compensados con los beneficios potenciales. Lo malo es cuando los riesgos nos pueden llevar a la bancarrota. Si a mí me dicen que me juegue mil euros a cara o cruz de forma que si gano me dan tres mil y que si pierdo se quedan con mi dinero, no dudaría en jugar. Si me ofrecen lo mismo apostando 200.000 euros, no jugaría porque los efectos de perder serían devastadores para mi economía. Esto sí es un ejemplo extremo, pero evidencia de algún modo por qué siendo tan beneficiosas las hipotecas de este tipo los bancos son muy reacios a concederlas a clientes que no consideran suficientemente "solventes".
Menudo rollo os he soltado. Conclusión: por favor, antes de contratar ninguna hipoteca multidivisas tenéis que estudiar muy a fondo el producto. Mucho excel, mucha simulación, mucha historia de la evolución de los tipos de interés, de los tipos de cambio de las monedas que vayais a contratar (francos suizos y yenes, normalmente)... Tenéis que entender la fórmula del interés compuesto (no tanto la fórmula en sí como sus efectos), comprender muy bien cómo vais a ir amortizando el pago del préstamo (interés, capital)... Conocer bien la fiscalidad que aplica a la compra de viviendas... En fin, un montón de cosas. La mayoría dedicamos 40 horas o más a la semana a trabajar. Todas las semanas. Hemos dedicado miles y miles de horas a formarnos en el colegio, instituto... Las horas que uno dedica a conocer en profundidad los entresijos de la inversión más importante que va a hacer en su vida no son nada en comparación con todo esto, y nos pueden ahorrar mucho dinero y mucho sufrimiento.
Mis disculpas de antemano si a alguno de vosotros os ha molestado la intromisión. He empezado a postear pensando escribir un par de líneas y se me ha ido de las manos.
Un saludo, y mucha suerte para el futuro.