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M
MACADI
17/07/2007 11:25
Pample
Ya estás en uno de los sitios donde mejor te puedes informar.
Si pones en google "hipotecas multidivisas euribor" tb tendrás mucha información en un foro parecido a este.

Saludos
 
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P
pample
17/07/2007 11:14
VAMOS A VER ROCCA, A QUE TE REFIERES CON VENDER? A CAMBIAR DE DIVISA? OTRA CUESTION, NADIE SABE DE UN BARCLAYS O UN BBK EN MADRID QUE TE INFORMEN BIEN?
 
R
Rocca
16/07/2007 13:43
Jeje,

Formas de expresarse.....

Lo que quería decir con mis dos comentarios, es que si tu nivel de endeudamiento es de 1200 euros y bajas a 800 por ponerla en yenes, si en los próximos años progresivamente el yen se aprecia frente al euro hasta los 110 yenes ( más o menos )/ euro, entonces se volvería a estar en la misma situación que se esta ahora. Con la ventaja de haberse ahorrado ese período una buena cantidad de intereses.

O también puedes utilizar ese ahorro y seguir pagando 1200 euros, por lo que se bajaría más rápido en tiempo de amortización restante.

Desde luego si tu nivel es 800 euros y coges esta hipoteca en yenes, y se va a 1200 euros, entonces Titi, tienes un problema. Y en este punto es donde viene el tema de que tienes más hipoteca, y la gente se arruina, etc. Porque como ya dije, mientras no vendes, no pierdes.

Es solo cuestión de tener las ideas claras.

Un saludo.
 
R
Rocca
14/07/2007 21:04
Buenas otra vez,

La economía Japonesa ha empezaso ultimamente( 2-3 años ) a recuperarse gracias a una moneda debil. Su indice bursatil, bajo de 30000 a menos de 10000 y por eso para reactivarla se fueron los tipos de interes a 0 %.

Si su moneda se aprecia, son menos competitivos.

Por mucho que suba el tipo de interes en Japon, nunca va a estar en los niveles del euribor, y tendiendo en cuenta que la moneda de referencia en el mundo ahora es el euro, el euro por ahora no se va a 110 yenes / euro ni de coña.

Solo otra opinion.

Un saludo.
 
K
Kaneda
13/07/2007 14:26

Yo creo que euro no interesa en ningún caso si tienes una HMD. Ahora mismo el LIBOR EURO 1MES está al 4,1 más 0,60 que tu banco te pueda aplicar de diferencial, te pones en el 4,7. Con eso, una cuota de 1.000€/MES te implica 745€ de intereses (el 75% de la cuota se ´pierde´en intereses). La misma deuda con Francos que están al 3,21 (incluído diferencial) supone 855€/MES(incluído fixing y comisión de cambio) y de éstos, unos 523€ son intereses + comisiones (el 62% de la cuota).
Sigue siendo menos cuota y más capital amortizado.
 
C
contratosprivados
12/07/2007 15:17
Y con los francos? es que te sale más a cuenta los yenes pero lo veo bastante peligroso, no?
 
G
GloriJoni
12/07/2007 14:45
Estás suponiendo que los tipos de interés se mantendrían estables...

Rocca dijo:

Hola,

Muy interesante todo lo que he leido.

Pienso que este tipo de hipotecas esta dirigido a personas que puedan soportar un cambio en la evolución de la divisa.

Si yo por ejemplo, estoy pagando 1200 euros y por pasarla a multidivisa, pago 870. Tengo que pensar que para yo volver a pagar esos 1200 euros necesito una depreciación del yen de un +- 25-30 % .

Esto significa que si yo solo me puedo endeudar por 870 €, no deberia coger esta hipoteca.

Por otro lado, como se ha comentado y como se dice en la bolsa, mientras no se vende , no se pierde. Quiere decir
que aunque el yen se fuera a 110 como hace 5-6 años, mi cuota seria de 1200 ( más o menos ) y yo seguiria pagando igual que ahora.

Pienso que nos quedan un par de años de tipos de interes altos, pero aqui ya hay que meterse en temas más macroeconomicos, y si vamos en recesión , el primero que va a caer va a ser Japón, que tiene una economía bastante debil, por lo que al fina. tendrían que bajar también los tipos.

Espero vuestras opiniones.

Un saludo.


 
R
Rocca
12/07/2007 14:03
Hola,

Muy interesante todo lo que he leido.

Pienso que este tipo de hipotecas esta dirigido a personas que puedan soportar un cambio en la evolución de la divisa.

Si yo por ejemplo, estoy pagando 1200 euros y por pasarla a multidivisa, pago 870. Tengo que pensar que para yo volver a pagar esos 1200 euros necesito una depreciación del yen de un +- 25-30 % .

Esto significa que si yo solo me puedo endeudar por 870 €, no deberia coger esta hipoteca.

Por otro lado, como se ha comentado y como se dice en la bolsa, mientras no se vende , no se pierde. Quiere decir
que aunque el yen se fuera a 110 como hace 5-6 años, mi cuota seria de 1200 ( más o menos ) y yo seguiria pagando igual que ahora.

Pienso que nos quedan un par de años de tipos de interes altos, pero aqui ya hay que meterse en temas más macroeconomicos, y si vamos en recesión , el primero que va a caer va a ser Japón, que tiene una economía bastante debil, por lo que al fina. tendrían que bajar también los tipos.

Espero vuestras opiniones.

Un saludo.

 
M
MACADI
11/07/2007 10:00
Hola Glori,
Comentas que el libor yen en los 90 estaba al 8%, me parece recordar que el mibor estaba al 14% más o menos en los 90.

Las HMD no son la panacea, en principio son más costosas que las tradicionales y tienen un riesgo añadido ; y como comentas si la divisa se mantiene o deprecia todos contentos, pero si se revaloriza y está revalorización es continua y duradera la cosa puede ponerse fea.
Sobre lo que comentas de cambiar de divisa, es una opción que casi nunca se hace, dado que es muy costosa, además de la comisión la deuda total aumenta entre un 2 y un 3 %, es una opción para anticiparse a un cambio de tendencia importante despues de haber estado beneficiandote de una devaluación de la divisa durante unos años, por ejemplo los que han entrado hace unpar de años a 140.

Saludos


 
G
GloriJoni
11/07/2007 08:38
Macadi, no estoy del todo de acuerdo contigo.
La apreciacion de una divisa conlleva una subida del tipo de interes. No creas que si el yen se aprecia hasta 125 va a mantener el tipo de interes en el 0.5%. (a principios de los 90 el libor yen rondaba el 8%)

http://www.economagic.com/em-cgi/data.exe/libor/day-jp3m

Lo que es realmente importante en este tipo de hipotecas es el momento en el que entras.
Siempre que la divisa que hayas elegido se siga depreciando por encima del valor en el que tu has comprado es todo maravilloso, un chollo, el problema es cuando la divisa se comienza a apreciar. Si cuando esto pase tienes un "colchoncito" (compraste por un valor mas bajo que el actual)perfecto, pq te cambias de divisa, pagas una pequenya comision y no hay problema. Pero si esto pasa al poco de hacerte la hipoteca estas jodido, porque ya estaras perdiendo dinero desde el primer dia, intentaras mantenerte para no perder dinero, y eso puede llevarte a una espiral de perdidas si el ciclo bajista es muy largo.
Debemos recordar que una hipoteca es a muyyyy largo plazo, no nos podemos fiar de la "bonanza" actual.

Un saludo
 
M
MACADI
10/07/2007 22:46
Hola Pample.
Decirte que lo interesante de los prestamos hipotecarios multidivisa es la diferencia de interes que se paga, y no la posible devaluación de la divisa.
Por este motivo los europeos hacen la HMD en Yenes y Francos Suizos, y no en otras monedas de paises en los que el tipo de interes son superiores a la zona euro.

El 3% de diferencia que existe actualmente entre europa y japon, hacen la operación muy atractiva y nos dan un margen de revalorización de la divisa de un 20% aproximadamente. Si entras ahora a 170 € podría ponerse a 140 € y seguiria siendo interesante.

Saludos

 
P
pample
10/07/2007 13:48
Bueno, de todos modos, quien me puede decir en que sucursales de Madrid te informan bien (abstenerse interesados por favor) BBK, Barclays, Bankinter....
 
P
pample
10/07/2007 11:55
ARTICULO EN MI CARTERA DE INVERSION Nº 643. "Hipotecas en divisas: jugada con riesgo. Riesgo Ilimitado...con beneficio limitado. Inversion recomienda ; No se arriesgue con las divisas. Las hipotecas en divisas están de moda. Permiten aposta por un eventual descenso en la moneda en que se contrata el préstamo, lo que nos ahorrará dinero. Pero, ¿qué pasa si, en vez de bajar, la divisa se dispará? ¿Quién puede prever la evolución a largo plazo del mercado de divisas, el mayor y más agitado del mundo? El riesgo potencial es enorme". Sacado textualmente de un articulo de la revista. Yo creo que me voy a retirar, ayer me estuve informando y solamente pensar en el hecho de que si se aprecia el Yen con respecto al Euro, por ejemplo de 1,66 a 1,60 pueda incrementar mi deuda en 15.000€ me da mucho miedito, a quién no?
 
M
MACADI
09/07/2007 15:08
pample dijo:

En Barclays he preguntado en varios sitios en Madrid y me han dicho que no hacian ese tipo de hipoteca, y en BBK no he preguntado pero gracias por la información, iré a ver que pasa.


Pues has tenido mala suerte. Yo he preguntado en la sucursal que hay en Arturo Soria 191-192 y me dieron condiciones (libor + 0,5), aunque anteriormente había preguntado en la que hay en la calle caleruega y me dijeron que solo daban condiciones a miembros del Sepla.

Saludos

 
P
pample
09/07/2007 14:14
En Barclays he preguntado en varios sitios en Madrid y me han dicho que no hacian ese tipo de hipoteca, y en BBK no he preguntado pero gracias por la información, iré a ver que pasa.
 
M
MACADI
09/07/2007 10:05
Pample, te recomiendo que pidas condiciones en barclays y en la caja BBK, dan mejores condiciones que bankinter.

Saludos
 
P
pample
09/07/2007 08:28
Gracias Macadi, esas condiciones son en el Bankinter que hay en Pº Delicias (Madrid)
 
M
MACADI
07/07/2007 23:37
Hola pample, el fixing es el margen que aplican los bancos a su favor a la hora de hacer los cambios de divisa.
Me parece que Bankinter aplica un 1,5 % de fixing, así que además de pagar la comisión del 0,2% de comisión (que se paga en euros), tú deuda total aumenta.

Saludos
 
A
Africaans
07/07/2007 17:49
Me puedes decir en que Kutxa has conseguido esas condiciones?
 
P
pample
06/07/2007 11:08
hola chicos! estas son mis condiciones. Libor + 0.90 (mensual) Euribor + 0.50. Creo que los llamais "fixing" 0.2% min. 15€. 0.0% Cambio de divisa (inicial y sucesivas). Comisión de apertura 400€. Cancelación parcial 0% min. 3000€. Total 1%. Comisión de subrogación 0.5%. Esto es en Bankinter.
Yo voy a entrar ahora en yenes, pero me ha dicho un amiguete que trabaja en el B.Popular, que es un mal momento, pero claro tb me ha dicho que el Euribor va a subir 0.5 puntos de hoy hasta el 1º trimestre del 2008, entonces como todo va a subir, que hacemos? A mi la verdad es que me da un poco de cagueta meterme en estos embolaos,
 
M
MACADI
06/07/2007 08:25
En estás hipotecas solo interesa amortizar para aprovechar al máximo las ventajas fiscales, y tb cuando la divisa se ha devaluado bastante.
Si tienes el prestamo en Yenes y estás pagando menos del 2% de interes, y tienes 30.000 €, pues los pones en un deposito en Euros y obtienes una rentabilidad del 4 %, un 2% a tu favor.

Saludos
 
M
MACADI
05/07/2007 23:12
Buenas noches ulises.

En las HMD amortizar es interesante siempre que la divisa elegida se haya devaluado frente a nuestra moneda.
si hemos entrado con 1 euro = a 150 resulta interesante amortizar en la actualidad ya que ganamos un 10% ; pero si el cambio estuviese a 145 no sería interesante amortizar,pues perderíamos un 10%.


Una persona que tenga un prestamo hipotecario de 50.000 € y está dedicando 18.000 € al año para aprovechar al máximo los beneficios fiscales, en 3 años liquidaría su hipoteca.

Si decide cambiarse a HMD, los gastos derivados de la operación: comisión cancelación, nueva tasación, comisión de apertura HMD, comisión cambio de divisa, mínimo mensual, fixing .... hacen que la operación pierda parte de su atractivo.

Saludos





 
U
ulises31
05/07/2007 18:47
macadi, por lo que segun tu esta hipoteca sería interesante siempre y cuando se amortizase bastante.
 
M
MACADI
05/07/2007 18:31
Buenas tardes Ulises.
Me refiero a las comisiones en general.

Tendríamos que hacer dos valoraciones:

1-si es una hipoteca inicial.
2-si es un cambio de hipoteca.

En el caso 1:
comisión de apertura (entre 0,3 y 0,6 %)
comisión cambio de divisa (0,2 %)
Aumento de la deuda al cambiar a la divisa elegida (debido a los margenes que aplican al hacer el cambio-fixing.)
comisión mínima mensual o trimestral al pagar las letras (algunos bancos como bankinter hasta 15 € mensuales, en otros se pueden conseguir 6 ó 9 € ) además de otra vez el fixing.
Si nos aventuramos a hacer un cambio de divisa nuestra deuda aumentará automaticamente un 2 % en la nueva divisa debido al famoso fixing.

En el segundo caso hay que añadir los gastos de cancelación que suelen ser un 1%. Si se va a hacer la HMD en la misma entidad se puede reducir esta comisión.

En el caso de que se quieran hacer amortizaciones parciales, aunque no nos apliquen comisiones, seguramente tb nos aplicarán el fixing, y debido a esto amortizamos un 1,2 % menos.

Si con la HMD nos ahorramos 150 € al mes, pero el hacerla nos ha costado 5.000 € más que una tradicional. En caso de que las condicones de cambio e interes se mantuvieran constantes tendrían que pasar 3 años para recuperar ese gasto inicial.

Desde mi punto de vista el INTERES DE LAS HMD DISMINUYE
si tenemos previsto pagar el prestamo en poco tiempo (menos de 10 años) haciendo amortizaciones para aprovechar al máximo la desgravación fiscal.

Saludos



 
U
ulises31
05/07/2007 16:54
macadi dijo:

Juanjo76 dijo:

Macadi, a mi entender el problema no es ese. El problema no es que pueda llegar a a 180, sino qué pasará si al llegar ahí, el mercado decide salir "corriendo" y el yen se recupera un X (gordo) por ciento. La clave ahí será saber ¿en cuánto entraste?. Es mi humilde opinión.

¿En francos? pues se ha depreciado un % importante y al igual que en Japón están amenazando (no les gusta que su moneda esté tan devaluada).

El yen parece cogher algo de fuerza entre ayer y hoy (cambio del "menistro" de economía proclive al yen débil y amenazas a las posiciones de carry-trade por parte del BoJ)

Échale paciencia que merece la pena.

< a href=http://www.euribor.com.es/hipoteca-multidivisa/ target=_blank >http://www.euribor.com.es/hipoteca-multidivisa/< /a >


Conozco el foro,está muy bien, de hecho he participado en él, en la actualidad no entro tanto como a principios de año pues creo que ya está casi todo dicho y se ha hecho muy grande y redundante.

El valor de entrada es muy importante, aunque lo realmente importante es lo que todos desconocemos, es el comportamiento a partir de entrar durante los 15, 20, 25 años.

Tb hay que tener en cuenta que para prestamos hipotecarios pequeños, tal vez no sea interesante correr el riesgo, debido a los gastos iniciales más elevados que tienen estos prestamos .

Saludos


macadi a que gastos te refieres?
 
M
MACADI
05/07/2007 15:50
Juanjo76 dijo:

Macadi, a mi entender el problema no es ese. El problema no es que pueda llegar a a 180, sino qué pasará si al llegar ahí, el mercado decide salir "corriendo" y el yen se recupera un X (gordo) por ciento. La clave ahí será saber ¿en cuánto entraste?. Es mi humilde opinión.

¿En francos? pues se ha depreciado un % importante y al igual que en Japón están amenazando (no les gusta que su moneda esté tan devaluada).

El yen parece cogher algo de fuerza entre ayer y hoy (cambio del "menistro" de economía proclive al yen débil y amenazas a las posiciones de carry-trade por parte del BoJ)

Échale paciencia que merece la pena.

< a href=http://www.euribor.com.es/hipoteca-multidivisa/ target=_blank >http://www.euribor.com.es/hipoteca-multidivisa/< /a >


Conozco el foro,está muy bien, de hecho he participado en él, en la actualidad no entro tanto como a principios de año pues creo que ya está casi todo dicho y se ha hecho muy grande y redundante.

El valor de entrada es muy importante, aunque lo realmente importante es lo que todos desconocemos, es el comportamiento a partir de entrar durante los 15, 20, 25 años.

Tb hay que tener en cuenta que para prestamos hipotecarios pequeños, tal vez no sea interesante correr el riesgo, debido a los gastos iniciales más elevados que tienen estos prestamos.

Saludos
 
M
MACADI
05/07/2007 15:33
Los prestamos hipotecarios multidivisas normalmente se hacen con el libor a un mes o a tres meses, así que son esos en los que hay que fijarse.

Saludos
 
U
ulises31
05/07/2007 15:06
entonces en cual hay que fijarse?
no es el libor a un año
 
M
muldiv
05/07/2007 11:44
Ulises31,

Para ser mas exactos el Libor Japones a 1 mes esta en el 0,63% y el de 3 meses al 0,76% ; en cuanto al Franco Suizo el de 1 mes esta al 2,60% y el de 3 meses al 2,70%.

Un saludo,
muldiv06@yahoo.es
 
U
ulises31
05/07/2007 00:08
por ahora el libor japones a un 0.9 y el suizo a un 2.94.
van bastante deprisa durante este año.
 
M
marcbriva
04/07/2007 17:44
De todas formas no debemos olvidar que el PH Multidivisas, cuenta con metodos de control del riesgo ante una posible apreciación de la moneda, utilizando una cobertura de cambio, y comprando la divisa referenciada en un momento bajo, para evitar así el riesgo de atender un recibo elevado.

Saludos
 
M
MACADI
27/06/2007 15:31
creo que lo mejor es hacerlo en euros, y cambiar de divisa en un futuro más favorable ; aunque cualquiera sabe. A finales del 2006 estaba el euro a 150 yenes, se ha depreciado un 10%, si sigue dentro de otros seis meses estará en 180.
Saludos
 
E
eneas
27/06/2007 14:54
Juanjo76 dijo:

Un link interesante para todos los que estáis en HMD

< a href=http://www.bolsamania.com/derivados/carpatos.php target=_blank >http://www.bolsamania.com/derivados/carpatos.php< /a >

Por cierto, entrar en yenes ahora....buf (no me atrevo a decir más)


y en francos?
 
E
eneas
24/06/2007 17:10
habeis visto que el libor japones está en el 0,82, alguien sabe alguna página donde nos pueda orientar sobre futuras predicciones.
 
Briandera
Briandera
22/06/2007 09:28


Pineda :

KUTXA, sucursal MADRID CHAMARTIN
Dirección: JUAN RAMON JIMENEZ, 47
Población: MADRID
Código Postal: 28036
 
P
pineda
21/06/2007 13:39
Hola Briandera,

me podrías decir en que sucursal de la kutxa te dieron esas condiciones? Yo quiero hacerla con ellos pero me han dado peores condiciones.

Muchas gracias

Briandera dijo:

Estuve esta mañana en un par de sucursales preguntando por esta hipoteca en concreto ; una de Kutxa y la otra de BBK.

Kutxa la tiene, pero no están muy puestos en el tema ; de hecho la directora de la sucursal me ha indicado que la última la formalizaron hace más de un año (en yenes).
Sus condiciones: Libor + 0,60.

El director de la sucursal de BBK ni siquiera me ha querido dar datos ; simplemente me la ha desaconsejado.

En ambos casos me ha dado la sensación de que, simplemente, no les es tan rentable como la referenciada al euribor.

No me extraña, puesto que ambos prevén que de aquí a 1/2 años las hipotecas estén en torno al 5,5 % (euribor + diferencial).
 
D
dopass
20/06/2007 12:04
Para Ernest
Te digo Barclays es en la Avd Gaudí de Barcelona y el teléfono es 934355004
 
D
dopass
20/06/2007 12:00
Hola a todos
Hoy he preguntado a kutxa cuanto cobraban por hacer el cambio de divisa timestral y me ha dicho 3 euros, nada que ver con Barclays que me cobraban 9 euros. Me pararece que lo haré al final con ellos. A un me falta saber las condiciones de Banco de Valencia y decidiré
 
E
ernst
19/06/2007 09:48
Dopass, estuve haciendo una comparativa con lo del fixing y libor mensual-trimestral, y sobre el mismo diferencial, como es tu caso, con una Caja te ahorras en un principio entre 11€ y 16€ al mes.

Eso sí, esta comparativa la hice para un mínimo de cambio de moneda de 6€ al mes en un Banco(lo más normal) y 6€ al trimestre en una Caja(lo más normal también). Ahí ya te ahorras 4€ al mes en una Caja.

Confirma con estas entidades cual es el mínimo de cambio mensual que te cobran, ya que el 0,2% de una mensualidad no llega nunca a 2€ y pasan a cobrarte ese mínimo mensual. Por ejemplo en Bankinter ese mínimo mensual es de 15€, lo que supone al año 180€ y en 30 años de hipoteca 5400€ sólo por esta "tontería".

Puedes decirme en que Barclays te han ofrecido esas condiciones y cual es su teléfono, por favor?

Gracias y un saludo
 
D
dopass
18/06/2007 19:28
Hola a todos
Tengo una duda metafisica, tengo las condiciones de Barclays que son las siguientes
Comision de apertura 0,50%
libor mensual + 0,50
Cancelación parcial exento
Cancelación total 1%
Cambio de divisa 0,20% del capital pendiente
Fixing es 1,1% segun el foro
Domiciliación de nóminas, domicialización de tres recibos mensuales y tarjetas
Las condiciones de Kutxa son estas
Comisión de apertura 0,25%
Libor trimestral + 0,50
Cambio de divisa en Kutxa es de 2 por mil que supongo será el 0,20 % del capital pendiente
Cancelación parcial exento
Cancelación total 1%
Obligado el primer año seguro de hogar y vida
Fixing no lo se pero la gente dice que las cajas es un 0,3, viendo el cambio de divisa del euro/yen es de 165,70 en Kutxa y el Banco de Europa es de 165,46 con lo cual la diferncia es muy poco.
Haciendo una simulacion en yenes, cogiendo el cambio de Kutxa, me sale 680 euros a libor mensual y 689 con libor trimestral. si alguien sabe el cambio de euro/yenes de Barclays que me lo diga. Todo estos datos a día de 18-06-2007. Si cojo Kutxa me pongo las nominas en ING que me hacen un 2% de descuento en la luz, teléfono, electicidad, etc y las tarjetas son gratis y puedo sacar dinero en cualquier cajero 4B gratis.
La pregunta es cual de las dos escojo

Gracias por adelantado
Las condiciones de Kutxa son por ser funcionario de la Generalitat de Catalunya y la de Barclays, senzillamente me la dieron.
 

Fin del hilo
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