Hola, Felipe Tasador:
Temo que no comparto tu interpretación.
En primer lugar, la expresión "podrá dar lugar a la automática resolución" es desafortunada ; si es automática no depende de la voluntad de ninguna de las partes, se produce por sí misma una vez se cumpla la condición prevista ; en el caso del contrato, del texto se desprende a mi modo de ver que la resolución no es automática, sino que faculta a la vendedora para resolver el contrato, haciendo suyo todo lo entregado. Esta cláusula de penalización podría ser abusiva y ser reducida por el Juzgado, sobre todo porque la cantidad entregada en tu caso es relativamente importante, y al fin y al cabo es la promotora la que resuelve el contrato, pero sería mejor no llegar a ese punto si se puede evitar, porque al final es el Juzgado el que decidiría, y las sentencias no son homogéneas.
En el fondo, lo que dice esa cláusula es lo mismo que el Código Civil, artículo 1124, de acuerdo con el cual en las obligaciones recíprocas la parte que cumple puede optar ante el incumplimiento de la otra entre exigir el cumplimiento o resolver el contrato, con derecho a la indemnización que corresponda en ambos casos.
En tu caso, la promotora-vendedora sí cumple, y por tanto puede pedir el cumplimiento o la resolución ; tú no estás en esa situación, porque habrás incumplido tu obligación (si llega a producirse).
En este sentido, es muy útil conocer el carácter de las cantidades entregadas a cuenta, previsiblemente como parte del precio, que es la inmensa mayor parte de los contratos privados celebrados "sobre plano" ; ese dinero es confirmación de un contrato ya perfeccionado, válido, y la renuncia al mismo no faculta para resolver el contrato. Puedes leer una explicación de esto en la Sentencia siguiente, que no reproduzco para no extenderme mucho.
http://www.agtvm.com/Arras.htm La conclusión más probable, salvo que tu contrato establezca otra cosa, es que si éste no prevé expresamente la aplicación del artículo 1454 del Código Civil y se autorice así la resolución unilateral del contrato, con la consecuencia de perder la señal si renuncia el comprador, o devolverla doblada, si renuncia el vendedor, la parte vendedora podrá ante tu incumplimiento obligarte a cumplir, mientras que tú no podrías desligarte del contrato unilateralmente, ni aún renunciando a la señal o arras que hubieras entregado (en la terminología habitual y que recoge la sentencia que te he enviado, salvo indicación expresa del contrato o de las demás circunstancias (que no conozco), se consideran arras penales o confirmatorias, que no autorizan esa resolución unilateral por parte de quien incumple. De hecho, el contrato alude a "cláusula penal", no a arras penitenciales o de desistimiento. Cláusula penal se interpreta como una garantía de la indemnización que pudiera corresponder si se produjera el incumplimiento, pero no lo autoriza por sí misma, y en el caso de las arras confirmatorias simplemente son parte del precio, tampoco autorizarían la resolución unilateral.
Y encima de todo esto, el contrato, por lo poco que he visto, adolece de otro defecto, y es que previsiblemente se entregó el dinero como parte del precio (podría entenderse que como "arras confirmatorias") y luego lo califica de cláusula penal. Es otra inexactitud, pero no modifica el resultado: no podrías resolver el contrato sobre esa base.
Tampoco me parece que afecte esa cláusula a la reciprocidad exigida por el artículo 87 de la Ley para la Defensa de los Consumidores (Texto Refundido), porque lo único que hace es reflejar un caso previsto ya en el Código Civil, pero no prohíbe ni limita tu derecho a resolver el contrato y reclamar la devolución de lo entregado junto con la indemnización correspondiente si fuera la promotora quien incumpliera, porque el Código Civil sigue siendo de aplicación.
De esta respuesta se deducen las de las siguientes preguntas, más o menos.
No podrías resolverlo ahora, antes de que te exijan el pago ; en todo caso, habría que negociar con la promotora una salida ; la cuestión de las cláusulas abusivas (que por cierto citas varias clamorosas), sólo las declarará abusivas el Juez en su momento, si llega. Legalmente, la Ley para la Defensa de los Consumidores (Texto Refundido) exige a los Notarios y Registradores que informen adecuadamente a los consumidores y en determinados casos no autoricen ni registren las cláusulas abusivas, pero jamás he visto a un Notario llevar la contraria a una promotora, qué casualidad, ni al Registrador denegar la inscripción de ninguna. Denunciar ahora las cláusulas abusivas implicaría demandar a la promotora para que el Juzgado declarara nulas las cláusulas que lo fueran, pero confirmaría el resto del contrato (integraría el contrato en los términos del artículo 83 del Texto Refundido citado). Tu situación no mejoraría en nada ; quizá te haría ganar tiempo, pero a un coste tan elevado y con tanta incertidumbre que difícilmente te merecería la pena.
Lo siento, pero no podrás resolver el contrato sobre esa base. De todos modos, antes de tomar una decisión definitiva, como siempre, habría que consultar a un abogado, con todos los detalles y el contrato completo, y en todo caso una negociación debe ser el primer paso salvo que se tengan todas las de ganar o se esté decidido por la opción elegida, que es infrecuente.
Por supuesto que tanto en este como en cualquier otro asunto en el que yo sea competente me puedes contratar. Yo empecé contestando en el foro porque cuando lo ví (como otros foros) quedé sorprendido y asustado por la confianza que muchos depositan en respuestas no digo ya inexactas, sino poco fundadas, en asuntos muy espinosos, respuestas contundentes en términos de "estoy seguro de que..." Hoy el foro realmente se me ha ido de las manos. Voy a seguir contestando como hasta ahora en la medida de mis posibilidades, pero cada vez es más difícil mantenerlo al margen de mis obligaciones personales y profesionales, y las preguntas requieren cada vez mayor precisión en las respuestas, algo que en el foro a veces es imposible y corro el riesgo de empezar a dar consejos insuficientemente fundados, precisamente lo que deseaba evitar.
En todo caso, mi dirección de correo electrónico es
rantonadv@gmail.com, y tengo el despacho en Alicante, aunque viajo con relativa frecuencia a Madrid, Murcia, Valencia, Salamanca, y si el asunto lo justifica viajo a otras partes de España. Por favor, ten en cuenta que ese correo es de uso exclusivamente profesional, así que si me contactas a través de él tendré que cobrar las consultas.
Un saludo, y suerte,