Hola, Daniasen:
Ante todo, debo advertir que no soy un experto en Derecho concursal (aunque preveo que si las cosas siguen así pronto todos los abogados tendremos que serlo), así que aunque me he estudiado la Ley carezco de la experiencia suficiente para hablar con verdadero fundamento.
Dicho esto, te cuento. Tu situación, a pesar de la declaración de concurso de acreedores (antigua quiebra, suspensión de pagos, etc.), es idéntica a la de los otros casos que he comentado anteriormente, todo lo dicho sobre la resolución unilateral es válido.
En el caso de los contratos, siguen siendo válidos. Si una parte ya ha cumplido, se incluyen en la masa activa o pasiva (como deuda o como crédito de la sociedad), según corresponda.
Los contratos que aún no hayan sido cumplidos íntegramente por ninguna de las partes continuarán en vigor, aunque los administradores concursales podrían, previo trámite judicial, resolver el contrato si ello fuera en beneficio de la sociedad (del concurso, dice la Ley).
De todos modos, la facultad de resolución por incumplimiento continuará siendo ejercitable, aunque hubiera surgido antes de la declaración de concurso.
De todo esto se desprende:
- Que el concurso (quiebra) no es causa de fuerza mayor para resolver el contrato ;
- No justifica el retraso ni ningún otro incumplimiento, pero tampoco lo hace irrelevante: el incumplimiento que en otras condiciones hubiera conllevado el Derecho a resolver el contrato, ahora también lo hará.
- Tu contrato sigue en vigor, y sólo un acuerdo con los administradores y con la autorización del Juzgado podría resolverlo de forma satisfactoria.
En este caso además la vivienda está terminada y lista para entregar, y sólo la dejadez de la promotora ha hecho que no te hayan requerido para firmar la escritura, si es que no lo han hecho. También puede ocurrir que sea cierta la declaración de concurso y que los administradores del concurso aún no hayan puesto en orden la documentación e iniciado los trámites.
Lo primero que habría que hacer es saber si realmente se ha presentado la solicitud declaración de concurso, y averiguar ante qué Juzgado de lo Mercantil se sigue. Después, si esto es así, habría que ponerse en contacto con los administradores, y plantearle el asunto.
Los problemas son los mismos de siempre que ya he comentado, sólo que en este caso la decisión no dependería del promotor sino de un Juez, previa audiencia del promotor y de los administradores del concurso, y de lo brillante de la exposición que hiciera su abogado en la vista.
En mi opinión, si un promotor en condiciones normales ya no tiene mucho interés en demandar al comprador, en este caso previsiblemente tendrá aún menos ; habría que justificar el iniciar un procedimiento de resultado dudoso y a medio o largo plazo, y con problemas casi garantizados para ejecutar la sentencia aunque ganara la promotora.
También es cierto que dada la falta de liquidez de la sociedad recuperar el dinero sería aún más difícil ; los administradores no acordarán la devolución de nada si pueden evitarlo (esto sí que es casi seguro), y en teoría podrían exigir el cumplimiento, la compra, así que la previsión de recuperar el dinero es muy limitada. Encima, si el acuerdo de resolución previera la devolución de ciertas cantidades no se cómo quedaría ese crédito frente a la sociedad, previsiblemente como parte del pasivo, pero dado que es una deuda posterior a la declaración de concurso seguro que sería de las últimas en pagarse, y eso haría casi imposible cobrar nada.
Temo que mi falta de experiencia en el Derecho concursal limita mucho mi respuesta, pero el esquema básico de obligaciones y perspectivas no se modifica sustancialmente por el hecho de existir el concurso, y la negociación como mejor salida es aún más clara y, creo, más probable que prospere, porque los administradores es aún menos probable que quieran iniciar procedimientos judiciales. En todo caso, sí es cierto que las perspectivas de recuperar el dinero entregado a cuenta son en cambio aún más complicadas.
Por todo ello, creo que deberías buscar un abogado que le plantée todo esto a los administradores del concurso, como si se tratara del promotor, porque en definitiva va a tener la misma facultad de decisión.
Por otra parte, me comentas que el plazo de entrega finalizó en marzo de 2008, y que la cédula de habitabilidad (supongo que la licencia de ocupación también está concedida) es de junio de 2008. Habría que ver el contrato, porque de lo que dices textualmente parece deducirse que si por cualquier causa no se ha entregado el piso en este momento (como así es), podrías resolver el contrato (Lo de recuperar el dinero ya se verá). Doy por sentado que entre marzo y junio de 2008 no iniciaste acción alguna. Según lo que dices, y con todas las cautelas del Mundo, podrías haber declarado la resolución unilateral por el incumplimiento en el plazo (con todas las salvedades que he comentado siempre), y exigido la devolución de lo entregado con la indemnización que correspondiera. El problema de esto es que, aunque se hubiera hecho, los administradores del concurso podrían no reconocer ese crédito que se funda en la resolución unilateral del contrato mientras no existiera una sentencia que te lo reconociera, y te verías abocado a otro pleito. Tampoco habría sido una solución segura, aunque sin duda debió plantearse en aquel mismo momento si es que entonces ya no existía la voluntad de comprar la vivienda.
Lo que resta es, a mi modo de ver, negociar con los administradores e intentar que el crédito que en su caso se reconociera se integrara en el pasivo de la masa del concurso.
Hay que tener en cuenta, ya para concluir, que en principio sí tienes posibilidades de pagar la vivienda, porque sí te conceden el préstamo. Recuerda todo lo dicho sobre que cuanto mejor sea la situación económica del comprador menores posibilidades negociar tiene, porque la promotora sabe que podría cobrar. Pero recuerda también que, si no pides el préstamo porque aunque te lo den lo tendrías muy difícil para pagarlo, la promotora va a tener muy difícil cobrar nunca, y demandarte sería un camino de final incierto. Aunque el contrato le favorece a la promotora, la imposibilidad de pagar te beneficia a tí (es extraño, pero es así).
Habría que ver el contrato y hablarlo personalmente con un abogado, pero por todo lo dicho creo que el hecho de que exista un concurso no modifica sustancialmente las conclusiones: no creo que te demanden para exigirte el cumplimiento, y veo difícil recuperar el dinero.
Si la resolución es bilateral, habrá que estar a lo que se pacte ; pero si es unilateral, tus posibilidades de recuperar los 45.000 € son muy difusas, aún cuando la promotora se aquietara a la resolución (que si está en concurso no es probable que haga caso omiso del asunto).
Al hilo de esto, un aspecto que aún no ha salido en el foro es qué ocurrirá con los contratos en que "nadie haga nada", esto es, ninguno inste la resolución y devolución ni el cumplimiento. Habría que estar atento al devenir de esos meses, porque durante ese período sí podría llegar a configurarse un incumplimiento (por ejemplo, aunque sea burdo, el promotor que dos años después de la negativa verbal a escriturar vendiera la vivienda a un tercero, sin molestarse en resolver primero (y aunque parezca imposible, ocurre) que justificara la resolución y la reclamación de las cantidades. Pero todo eso es incertidumbre completa.
No se si te he ayudado en algo. Después de todo esto, lo único claro es que debes informarte de si realmente existe el concurso, y si es así entablar la negociación directamente con los administradores del concurso. En todo lo demás, lo dicho para los demás contratos te es aplicable, para bien o para mal.
No me extrañaría que hubiera muchas cosas poco claras en una explicación tan larga. Si necesitas cualquier aclaración lo haré con mucho gusto.
Un saludo,