Hola Wilkin:

Si no tienes causas justificadas por incumplimientos de ellos lo tienes mal, debes de ponerte en manos de un buen abogado urgentemente, en el burofax te habran puesto un plazo y en mi opinión deberias contestar si encuentra tu abogado algo donde agarrarte, pues de lo contrario cabe la posibilidad que te lleven al juzgado y te obliguen a escriturar, y si no hay posibilidad embargar salarios o inmuebles de tu propiedad.

 Todo ello en base al Artículo 1124 del Codigo Civil que dice:
La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

Un saludo, pero ve ya mismo a un abogado

Hola a  todos especialmente esta es una pregunta de nuevo para Felipe tasador o cualquiera que pueda ayudarme, desde casi hace un año deberia haber firmado la escritura de una vivienda pero no pudo ser por falta de financiacion, la promotora pretende llevarme al juzgado para forzarme a firmar la escritura, ellos mas o menos acabaron la vivienda en plazo, con un poco de retraso pero esto no parece ser suficiente para rescindir un contrato, el problema viene porque la urbanizacion tiene cuatro fases con sus correspondientes zonas comunes, pues bien debido a la situacion actual, la constructora se ha llevado las gruas y ha dejado sin construir la ultima fase y  parte de las zonas comunes alegando que hasta que no venda todo lo que tiene construido no terminará la urbanizacion, evidentemente el valor de las viviendas va a quedar muy perjudicado, en el contrato simplemente dice la fecha de finalizacion de las viviendas pero en cuanto a las zonas comunes dice que se podran usar cuando este terminada toda la urbanizacion pero sin poner fecha definitiva, el no poner una fecha de terminacion de las zonas comunes puede ser causa de rescisión de contrato o al menos una buena defensa en caso de un hipotetico juicio, muchas gracias por sus respuestas.

Hola a todos, me temo que somos muchos los que nos encontramos en esta situacion y mi consulta es la siguiente:
Compre una vivienda hace 1 año y escrituro en diciembre pero desde hace mas de 9 meses me encuentro en el paro, he enviado un escrito a la promotora con mi situacion solicitando la rescision del contrato y me penalizan con 1/3 de las cantidades entregadas. Esta cifra aparece en el contrato en casos de impago, sin imbargo no aparece indemnizacion en caso de que ellos se retrasen en la entrega, puedo recurrir a que es una clausula abusiva? que otras opciones tengo?
Muchas gracias de antemano y un saludo
Animo ;)

HOla , gracias por la rapida respuesta.
todo esta en tiempo, plazo de entrega y todo, lo único es un aval que nos dieron erróneo con fecha tope hasta el 1 de sep si el 31 Mayo no tenian licencia de final de obra se podía ejecutar,, lo hemos comprobado y no tenían la licencia y hemos ejecutado el aval que creo que nos han concedido, pero eso no nos exime de cumplir el contrato, ellos como represalia nos han citado el 22 de sep para escriturar, ni siquiera hemos pedido la hipoteca a su banco, nos han citado a traves de burofax.
¿Debería contestarles a traves de burofax? o simplemente me presento en el notario con una mano delante y otra detras a verlas venir.
Mañana voy a pedir la hipoteca a su banco, yo soy autónomo pero sin trabajo ,mis proveedores no me pagan, demostrable con facturas sin cobrar, y mi mujer trabaja pero tenemos una hipoteca.

Salu2,
Sergio

Hola Wilkin:

No conozco las clausulas de tu contrato para poder rescindir el mismo, plazo de entrega y demas condiciones. El burofax es aconsejable siempre que tengas causas justificadas para rescindir por incumplimientos por parte de la promotora.

Ahora bien si no tienes causas justificadas que te amparen o incumplimientos por parte de ellos lo tienes mal, pero eso solo te lo pueden decir abogados que lean las clausulas de tu contrato.

Un saludo y buena suerte

Hola a Tod@s,
He leido el post entero antes de contestar, estoy en la misma situación que todos, piso comprado en 2006 y ahora en 09 ya tengo fecha por parte de la promotora para escriturar, yo ni he pedido la hipoteca, ya que no pensaba que esto fuese tan rapido..
He pendido consejo a varios abogados y todos me han aconsejado no comunicar mi intención al constructor por burofax, por contra en este post he leido lo contrario,,,¿Que debo hacer?, ya he intentado negociar con el constructor y nada, dicen que nos llevaran a juicio ¿Acudo a la notaria aunque no quiera firmar?
Estoy perdido como muchos, gracias por ayudar,
Sergio,

Mi promoción esta en Albacete (Chinchilla), si alguien de la zona esta por aquí................

Buenos dias, soy nueva en vuestra saccion, pero en la web llevo un tiempo dada de alta en la promocion las Villas de pioz.
Bueno he leido que ejerces la abogacia y necesito ayuda referente a las baja de un contrato de compra venta.Me gustaria en la medida de lo posible que me pudieras ayudar.
No se como expresar por escrito un certificado de la denegacion del prestamo hipotecario a la entidad financiera de CCM, me podrias ayudar¿?
Mi nombre es vanesa.
Gracias

Ahora que veo el post, es enorme, lo siento, perdón por ser tan largo

Hola a todos, estoy alucinando ya que me hermano tiene un problema muy parecido, firma de contrato compraventa, 100000 euros de señal, no vende su piso, su mujer en paro, no puede quedarse con el chalet, la promotora dice que le lleva a juicio para que se quede con la casa, el dice que le devuelvan la señal menos el 15 % o incluso hasta el 25 % por daños y perjuicios, y la promotora dice que para no llevarle a juicio y no obligarle a cumplir el contrato que no pida nada y pierda los 100000 euros, que claro son de un crédito puente del mismo banco que la promotora tiene hipotecados los chalets, esta acojonado, tiene hipoteca sobre el piso que tiene ahora, el juez le puede obligar a comprar una casa que no puede pagar cuando tres bancos con certificado le han negado la hipoteca, os mando un resumen del contrato, si alguien puede danos su opinión os estariamos agradecidos, ya se que lo más lógico es ir a un abogado, pero hasta septiembre nada y tengo que buscar alguno que sepa de este tema en Navarra, y luego el poder pagarlo, en fin muchas gracias y que pena como esta el mundo, tambien lo digo por el promotor que no es plato de buen gusto el no poder vender algo que ya tenia firmado, yo le entiendo pero es que quedarse el 100 % me parece usura.

mira este es el contrato, interesa quizas la clausula 4
CONTRATO DE COMPRAVENTA DE VIVIENDA


, a 2 de Enero de 2007

R E U N I D O S

De un lado, la parte vendedora,
De otro lado, la parte compradora, con Ambas partes se reconocen mutua y recíprocamente capacidad legal y jurídica para formalizar el presente contrato y a tal efecto

E X P O N E N

1º.- Que la mercantil,., es propietario del pleno dominio del carácter privativo de la parcela 920 del polígono 21 en el municipio).
Dicha parcela consta inscrita en el Registro de la Propiedad de
2º.- La citada mercantil está llevando a cabo en las parcelas reseñadas la promoción de 4 viviendas unifamiliares pareadas según proyecto redactado por el arquitecto D. la preceptiva licencia para iniciar las obras.
La empresa constructora que va a ejecutar las obras de construcción es la mercantil
La empresa promotora tiene concertado con la entidad financiera un préstamo para la promoción con garantía hipotecaria sobre cada una de las viviendas.

3º.- Que. D. declara conocer en todas sus particularidades el precitado proyecto, y está interesado en la adquisición de la vivienda identificada en el proyecto de ejecución como resultante tras reparcelación.
EL COMPRADOR ha sido informado detalladamente mediante un dossier de venta, en el cual aparecen especificados todas las superficies y materiales que serán empleados en la construcción de la misma.
En cualquier caso seguidamente enumeramos las superficies totales y además se acompañan planos y memoria de calidades debidamente firmado por las partes (Anexos 1 y 2):
-Superficie construida: 203,55 m2.
-Superficie útil: 176,59 m2.

Ambas partes de mutuo acuerdo, suscriben el presente contrato privado de compraventa sobre la vivienda anteriormente descrita, conforme a las siguientes

E S T I P U L A C I O N E S

PRIMERA.- La empresa mercantil ., en adelante la EMPRESA PROMOTORA, vende a D, en adelante la PARTE COMPRADORA, quien compra y adquiere la vivienda descrita en el expositivo 3º, identificada en proyecto como La venta se efectúa con cuantos derechos, usos, servicios y servidumbres le sean inherentes, libre de arrendamientos.
La compraventa de la vivienda reseñada se realiza por precio alzado y como cuerpo cierto, de conformidad a lo dispuesto en el Art. 1.471 del Código Civil.

SEGUNDA.- El precio de la compraventa asciende a 387.566,00 €, cantidad a la que se añade el I.V.A correspondiente al tipo vigente (7%), por importe de 27.129,62 €, lo que hace un total de: CUATROCIENTOS CATORCE MIL SEISCIENTOS NOVENTA Y CINCO EUROS CON SESENTA Y DOS CÉNTIMOS (414.695,62 €).
Ambas partes estiman justo el precio renunciando expresamente a la acción rescisoria por causa de lesión, manifestando que tienen pleno conocimiento de los efectos de dicha renuncia.

La PARTE COMPRADORA, se compromete y obliga al pago de la cantidad acordada de la siguiente forma:
1- A la firma del contrato: La cantidad de SETENTA Y OCHO MIL EUROS (78.000 €), que recibe la EMPRESA PROMOTORA en este mismo acto de la PARTE COMPRADORA, sirviendo la firma del presente contrato como la más eficaz y firme carta de pago.
2- Durante el plazo de ejecución: La cantidad de 30.000 €, que se hará efectiva en ___ pago(s) con vencimiento definitivo a fecha ___________________________.


El pago se hará efectivo mediante efectos bancarios debidamente aceptados por la PARTE COMPRADORA contra el número de cuenta corriente designada a tal efecto.

3- A la firma de la escritura pública: La cantidad de 306.695,62 €, que se hará efectiva en el momento de otorgamiento de la escritura pública de compraventa y entrega de llaves de la vivienda objeto del presente contrato. Esta cantidad podrá ser abonada, mediante subrogación total o parcial en el préstamo hipotecario que la EMPRESA PROMOTORA tiene concertado con la entidad bancaria Banco Guipuzcoano y que grava la vivienda.
Todas las cantidades entregadas por la PARTE COMPRADORA serán avaladas por la entidad financiera Banco Guipuzcoano, a través de póliza de aval, conforme a lo dispuesto en la Ley 57/1968 de 27 de Julio.

TERCERA.- Para la firma de la escritura pública de compraventa y consecuente entrega de llaves, es requisito indispensable haber satisfecho el importe total del precio acordado por ambas partes, así como el importe de las modificaciones solicitadas por la PARTE COMPRADORA que en su caso se hubieran ejecutado.
Por ello, una vez obtenidos las autorizaciones administrativas pertinentes para su ocupación se entenderán vencidas y exigibles todas las cantidades pendientes de pago.
En el supuesto de que la EMPRESA PROMOTORA estuviera en disposición de otorgar escritura pública de propiedad con anterioridad a la fecha de vencimiento de los últimos efectos o pagos, la PARTE COMPRADORA, vendrá obligada a hacerlo/s efectivo/s en el momento de formalizar la escritura pública y entrega de llaves.

CUARTA.- El incumplimiento por la PARTE COMPRADORA de las obligaciones contenidas en el presente contrato y, en especial el incumplimiento o impago de cualquiera de las plazos de pago acordados, facultará a la EMPRESA PROMOTORA a exigir el cumplimiento del contrato mediante el ejercicio de las acciones legales oportunas ó bien a darlo por resuelto.
Para ejercitar la resolución de pleno derecho del presente contrato, existirá un plazo de un mes y un día a contar desde el requerimiento fehaciente que la EMPRESA PROMOTORA hiciere a la PARTE COMPRADORA exigiendo el cumplimiento de la obligación; a estos efectos se señala domicilio de la PARTE COMPRADORA el indicado en el encabezamiento del presente contrato.
Si la EMPRESA PROMOTORA optase por la resolución del contrato, vendrá obligada a restituir a la PARTE COMPRADORA la totalidad de las cantidades entregadas por ella hasta el momento de la resolución, a excepción de un 15% de dichas cantidades, que se retendrá en concepto de cláusula penal por incumplimiento.

QUINTA.- La EMPRESA PROMOTORA entregará a la PARTE COMPRADORA la vivienda antes del 1 de Octubre de 2008.
No podrá entenderse como retraso imputable a la EMPRESA PROMOTORA la demora en la entrega de la vivienda, que sea achacable a supuestos de fuerza mayor.
Tampoco será imputable, la demora en la entrega que, una vez concluidas las obras, obedezcan al retraso en la obtención de las autorizaciones administrativas pertinentes (Ayuntamiento, , etc...) o enganches o autorizaciones de las compañías suministradoras.
El retraso superior a 4 meses respecto a la fecha de entrega de la vivienda señalada distinto a la fuerza mayor, dará derecho a la PARTE COMPRADORA a resolver el presente contrato, viniendo obligada la EMPRESA PROMOTORA a reintegrarle el importe total de las cantidades entregadas a cuenta del precio, más un 15% de las mismas en concepto de penalización.
SEXTA.- La EMPRESA PROMOTORA se compromete y obliga a otorgar escritura pública de venta de la vivienda adquirida a favor de D., una vez finalizadas las obras de construcción y tan pronto se hayan obtenido la totalidad de los permisos y autorizaciones administrativas pertinentes para su ocupación y, siempre que la PARTE COMPRADORA haya cumplido con su obligación y hubiera abonado el importe total del precio convenido, así como el importe de las modificaciones solicitadas y aprobadas.
La firma de la escritura pública de compraventa se formalizará en el plazo máximo de 7 días en el Notario designado por la EMPRESA PROMOTORA el plazo se contará desde que se hayan obtenido los permisos administrativos necesarios para la ocupación de la vivienda.
Todos los gastos e impuestos derivados de la firma de la escritura pública de compraventa serán de cuenta y cargo de la PARTE COMPRADORA, a título meramente enunciativo: Notaria, Registro de la Propiedad, Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, Subrogación Hipotecaria, incluso el Arbitrio Municipal de Plusvalía.
Desde el momento de la firma de la escritura pública de compraventa y entrega de las llaves, serán asumidos por la PARTE COMPRADORA, el importe de toda contribución, tasas, primas de seguros, gastos comunes y suministros individuales de la vivienda adquirida (así como su contratación) y, en general cualquier tasa o contribución que grave la vivienda.

SÉPTIMA.- La EMPRESA PROMOTORA conservará el pleno dominio de la vivienda hasta el momento de la firma de la escritura pública y entrega de las llaves de la vivienda.
Una vez entregadas las llaves de la vivienda, la toma de posesión de la vivienda sin reservas, implicará conformidad de la PARTE COMPRADORA con la vivienda entregada.

OCTAVA.- Durante la ejecución de la obra, queda expresamente prohibido el acceso a la misma de toda persona que no cuente con autorización expresa (por escrito) de LA EMPRESA PROMOTORA (Propiedad); no pudiendo verificarse visitas a la obra sino en compañía de un representante de la EMPRESA PROMOTORA y, en todo caso, debiendo ir provista de los elementos mínimos de seguridad personal.

NOVENA.- D., no podrá disponer, ceder, enajenar ni hipotecar la vivienda adquirida sin la autorización expresa y fehaciente de la mercantil
DECIMA.- LA PARTE COMPRADORA presta su consentimiento para que la mercantil otorgue cuantas escrituras de segregación ó agrupación considere oportunas sobre la finca en la que ha de estar ubicada la vivienda objeto de la presente compraventa, introduzca en la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal cuantas alteraciones, modificaciones y/o correcciones considere oportunas, incluso la constitución de servidumbres activas y/o pasivas, concierte cuentas pólizas de seguros considere conveniente en relación con la obra y el inmueble; y para que en relación con las unidades inmobiliarias adquiridas pueda concertar y formalizar con una entidad de crédito un préstamo con garantía hipotecaria, con el interés, plazos y condiciones que le sean aplicables, y para que pueda modificar, renovar y dividir hipotecas, distribuyendo las responsabilidades que les garantice, pudiendo firmar liquidaciones y percibir directamente el importe total del préstamo en uno o varias entregas, pagar cantidades y, en definitiva, ejecutar cuantos actos y otorgar cuantos documentos públicos o privados convenga a tales fines.
Serán de cuenta y cargo de la mercantil. los gastos de otorgamiento de la escritura de obra nueva y división en régimen de propiedad horizontal, así como los de constitución y división del préstamo hipotecario.

DECIMOPRIMERA.- La PARTE COMPRADORA declara conocer el proyecto de ejecución elaborado por el arquitecto D., el cual ha sido debidamente visado por dicho Colegio Oficial de Arquitectos, así como la memoria de calidades que se adjunta debidamente firmada por ambas partes, mostrándose conforme con la misma.
No obstante la EMPRESA PROMOTORA se reserva el derecho de introducir variaciones y/o modificaciones que le fueran impuestas por la autoridad administrativa competente así como aquellas otras que vengan motivadas por exigencias jurídicas o técnicas de la Dirección Facultativa puestas de manifiesto durante la ejecución de la obra, pudiendo variar los materiales siempre que sean de calidad análoga y no desmerezcan a juicio de la Dirección Facultativa una merma de la calidad de la vivienda.
La decisión en este punto de la Dirección Facultativa será inapelable, sometiéndose ambas partes a la decisión adoptada.
Cuando tales modificaciones sean motivadas por causas no previsibles y siempre que conlleven una modificación del precio deberán contar con la aprobación de la PARTE COMPRADORA.

DECIMOSEGUNDA.- Cualquier modificación o reforma sobre el proyecto inicial que proponga introducir la PARTE COMPRADORA deberá contar con la aprobación expresa de la Dirección Facultativa sobre su posibilidad técnica, así como la aprobación expresa y por escrito de la EMPRESA PROMOTORA
La reforma se documentará por escrito, recogiéndose en el presupuesto el importe de la misma y su repercusión en el plazo de entrega.
Se emitirá factura independiente preparada por la EMPRESA PROMOTORA o CONSTRUCTORA y las cantidades devengadas por este concepto, I.V.A incluido, deberán ser satisfechas por la PARTE COMPRADORA con anterioridad a la ejecución material del trabajo.
No se admitirá ninguna reforma que suponga una alteración del ritmo normal de obra y que no sean realizados por el mismo constructor y gremios subcontratados por la EMPRESA PROMOTORA o constructora.
La falta de pago anticipada de la modificación interesada facultará a la PROMOTORA, bien a exigir, mediante el ejercicio de las acciones legales oportunas, el pago de la modificación solicitada o, en su caso a entregar la vivienda conforme al proyecto inicial indicado en los anexos que se acompañan.

DECIMOTERCERA.- Ambas partes designan domicilio a efectos de notificaciones derivadas del presente contrato los reseñados en el encabezamiento.

DECIMOCUARTA.- Ambas partes, con renuncia expresa a su fuero propio si lo tuviesen, someten expresamente la interpretación, integración, cumplimiento o incumplimiento del presente contrato, a la jurisdicción de los Juzgados y Tribunales de Pamplona.

Y en prueba de conformidad, ambas partes firman el presente contrato en todas sus páginas, por duplicado ejemplar, en el lugar y fecha de encabezamiento.


LOS VENDEDORES: EL COMPRADOR:



Perdonar si es muy largo, pero no se como subir archivos, muchas gracias

Hola Luiap:

Me alegro que te haya sido algo útil. Un saludo y buena suerte

En relación a la consulta que hice el pasado día 27, gracias Felipe ( no he podido verlo hasta hoy), por cierto no, no soy abogado ni nada por el estilo, las conclusiones no son mas que fruto de lo leido en los foros y el sentido comun, reitero el agradecimiento.

Hola de nuevo: Se me olvidó decirte que se fue ayer de vacaciones hasta el dia 17 de agosto.

Un saludo

Hola Bokata18:


Conozco a uno experto que su Nick es TABSAR y que participaba en este foro antes, ahora va muy liado de trabajo con estos temas, es de Alicante se que se desplaza hasta Madrid, pero no se si va a Valladolid, no obstante te dejo su e_mail y le preguntas, igual te pone en contacto con alguien de allí si el no puede......... rantonadv@gmail.com 

Yo no te debo dejar sus numeros de telf por respeto a su intimidad, pero el te los podrá dar si desea y puede llevar el caso, dile si quieres que te ha aconsejado Felipe Tasador.

Ah y no llevo comisión con el............jajjjjjajajaja, es un puro consejo a mi me gusta su gran profesionalidad y experiencia

Un saludo y buena suerte

Hola: te cuento,dos meses antes de la entrega de llave me quede en paro y fue cuando se rompio la burbuja inmobiliaria,fuimos a hablar con el constructor para que nos hiciera una rebaja,alegando los problemas laborales y la bajada repentina de los pisos y nos dijo que dejaramos el dinero aportado y el citado piso,como comprenderas no aceptamos y fuimos a un abogado,los demandamos por irregularidades en todo el proceso,desde el pre contrato hasta la fecha,intentando impugnar el contrato de compraventa,a su vez la constructora nos demando por incumplimiento de contrato.Nosotros pensamos que el juez nos impondria una penalizacion pero hay amigo; parecia que el juez y la constructora habian estado de cañas juntos antes del juicio,como te dije antes nos dieron por todas partes,no tengo bienes tengo un coche y nada mas,la unica solucion que nos queda es recurrir y lo haremos,ya puestos que la pelota se haga un poco mas grande,o que los jueces lean y vean todas las irregularidades y nos den la razon a nosotros,cosa que segun nuestro abogado estan al 50 50.La verdad con mi primer hijo en camino se ve el futuro un poco negro,pero de todas se puede salir,ya encontraremos una solucion,como si tengo que vivir toda la vida embargado,un saludo¡

Hola,que sepais que la constructora os puede demandar para que se cumpla el contrato de compraventa,lo digo porque a mi me ha pasado,y encima he perdido ,con lo cual tengo que quedarme con el piso y pagar las costas de sus abogados,como si fuera poco¡ Eso de clausulas para resindir el contrato por parte del comprador es una mentira,a nosotros nos la quito el juez por abusiva,pero el mismo nos obliga a pagar el total de la vivienda,como se come eso,y que sepais que me esta pasando en este momento¡¡

Hola Bokata: Siento la tardanza

Lo primero empiezo por lo ultimo tuyo: "DISPOSICION QUINTA:" Las fincas objeto de venta en este contrato completamente terminadas, se entregarán al comprador 45 meses a contar desde la obtención de la Licencia de Construcción salvo que medie causa justa"

Lo de que medie Causa Justa............es abusivo, tiene que ser siempre CAUSAS DE FUERZA MAYOR y para no cansar a los foreros las`puedes leer en anteriores Post mios.

Lo segundo es que según la "Estipulacion sexta:" ......De no comparecer el comprador sin causa justificada a la firma de la escritura, se entenderá que renuncia a la compraventa y se le devolverán las cantidades entregadas hasta ese momento, previa deducción del 25 % con cargo a las cantidades ya percibidas pro el comprador."

Esto representa otra Clausula abusiva por no existir Justa CAUSA DE RECIPROCIDAD, es decir COMO EN EL CASO DE INCUMPLIMIENTO DE ELLOS, NO SE LES APLICA NINGUNA PENALIZACIÓN, esta debe de ser exactamente igual a tu penalización, es decir un 25% de las cantidades entregadas a cuenta ( Cantidad que te deberian de indemnizar).

Pero ademas vamos a lo mas importante y lo que te preocupa de verdad:

Tu si puedes rescindir el contrato ( según lo que tu expones y yo desconozco el contrato real), pues el incumplimiento en el plazo de entrega abril de 2009, es causa de rescinsión siempre que no existan causas de fuerza mayor y que no voy a repetir para no cansar. Pero ademas es importante que puedes exigir indennizaciones y daños morales por haber celebrado tu boda en Junio de 2009 y no poder vivir con tu mujer, en vuestra propia casa. Opino que os podríais a vivir a un hotel y las facturas pasarselas a ellos....claro está no de 5 estrellas ( Un hotel razonable a vuestro estatus). Creo que debeis de negociarlo con ellos cuanto antes, mediante un burofax con certificado de texto y acuse de recibo, para esto debeis poneros en contacto con un buen abogado, ellos saben hacerlo

Opino que tu caso no es dificil para ningún abogado especialista en estos temas, sino todo lo contrario según tu lo expones en las clausulas antes ciatadas por tí.

Y si os sigue interesando la vivienda por supuesto que podeis reclamarles una indemnización y daños morales...por ejemplo aunque parezca burdo ( Con facturas) hasta septiembre desde la boda de junio 4 meses de hotel y dalos morales que sumarán XXXXXX euros

Tu caso para mí estimación no es de los dificiles, sino todo lo contrario, siempre que ellos no puedan alegar CAUSA DE FUERZA MAYOR, y ni tan siquiera los ERE lo son segun reciente jurisprudencia

Un saludo a todos, y para tí Bokata buena suerte
Espero haberte alumbrado en algo, pas un buen fin de semana y relajate, pero luego el lunes consulta con un buen abogado

aun asi, me podria alguien pasar un modelo de rescinsión de contrato?

gracias felipe, pero necesito un modelo para irme haciendo una idea del mismo,

Hola tronkito:

Depende de las clausulas incumplidas por la promotora que vayas a argumentar para poder rescindirlo.

Te aconsejo que te asista un buen abogado. No lo hagas tu personalmemnte, podrás cometer muchos fallos de procedimiento, de estrategia  y demas

Un saludo

Alguien me puede decir como conseguir un modelo (escrito) de rescinsión de contrato?

gracias,

Hola Bokata18:

Estoy liado por las proximas vacaciones (Estos dias son fatales)  y espero exponerte mis opiniones pronto.

Un saludo

Hola me equivoqué el e_mail es
rantonadv@gmail.com

Un saludo

Hola Luiap:

Entiendo que una quiebra es previsible y por tanto no es causa de fuerza mayor, dependiendo de los balances de los ejercicios anteriores si eran negativos, y así mismo estimo que es previsible, salvo demostración en contrario de que el ultimo balance era magnifico y ahora llega la quiebra por sorpresa, según tengo referencias de la ultima jurisprudencia.

Yo si fuera el interesado no firmaría las condiciones de la renuncia a poder reclamar la resolución del contrato, si es que a este le interesa la resolución.

Ademas en ese anexo se cita el plazo nuevo de la entrega.en el ultimo trimestre de 2009 es decir la indennización es una birria a 600 € por mes

No obstante no soy abogado ( Tú entiendo que si lo eres) , yo soy Arquitecto Técnico y Tasador inmobiliario de entidades financieras. Pero bueno esta es mi opinión personal del tema y quizas poco cualificada en lo jurídico.

Un saludo a todos y buena suerte

Buenos dias,

Queria consultaros respecto a un anexo a contrato que me plantean para compensar un retraso en entrega, yo creo que el anexo que me plantean contiene clausulas abusivas. Os lo transcribo en lo que interesa

EXPONEN

2) Que en dicho contrato se estableció un plazo aproximado para la entrega de la vivienda que por causas de fuerza mayor ajenas a la voluntad de la vendedora no se ha podido cumplir, por lo que las partes acuerdan la modificación de las condiciones establecidas en el contrato de compraventa referido de acuerdo a las siguientes

ESTIPULACIONES

PRIMERA.- La vendedora reconoce a la compradora el perjuicio ocasionado por el retraso en el cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda.

SEGUNDA.- En razón al perjuicio ocasionado, la Vendedora reconoce a la compradora una indemnización consistente en SEISCIENTOS EUROS (600,00€) mensuales a contar desde el día 1 de junio de 2009, y hasta el momento de la firma de la escritura pública de compraventa prevista para el último trimestre de 2009, de acuerdo al procedimiento establecido en la estipulación quinta del contrato.

CUARTA.- La compradora por su parte, renuncia al ejercicio de la facultad de resolver el contrato de compraventa con base en la estipulación séptima II del mismo.

QUINTA.- Las partes comparecientes declaran expresamente en vigor el contenido del contrato de compraventa de 8 de noviembre de 2.008, sin más modificaciones que las contenidas en este anexo.


Considero no aceptable que el documento plasme
 
1.como reconocido que la demora se produce por causa de fuerza mayor (creo que preveer una quiebra de una constructora en el mes de noviembre no es causa mayor ni ajena al promotor)

2. como fecha de fin de compensación la firma de escritura (como estan las cosas sin certificado de ocupación del Ayto. mejor no correr riesgos)

3. Lo mas importante, renunciar a la facultad de resolver, no parece sensato.

¿que opinais?

Hola Mech:

Las clausulas ajenas a la costructora......(NO SON TODAS y las que ellos quieran) son solo exclusivamente CAUSA DE FUERZA MAYOR y ya lo he repetido en anteriores post................( Te aconsejo que los leas y te podran servir, para no cansar a los foreros) esta es una clausula abusiva, no se pueden amparar en cuestiones ambiguas la constrcutora

Por otro lado la letra de cambio que firmastes tiene una fecha de pago, y aun no siendo experto en derecho mercantil, pienso que si no la pagas figuraras en el rae y eso te perjudicará para obtener un prestamo.

No conozco nada de las clausulas de rescisión de tu contrato y eso es importante, no sé si son abusivas o con falta de reciprocidad por parte de ellos., pues en el caso de incumplimiento por parte de ellos te tendrian que devolver el mismo 6% del valor del piso.
 
De otra parte firmaste y consentistes una prorroga de 6 meses en tu contrato, que en principio puede ser abusivo pero tu la consentistes, y un juez podría no considerarla así.

Estimo que necesitas un buen abogado y llevarle toda la documentación.

En este foro teniamos antes a TABSAR que se desplaza hasta por Madrid....su correo es rantonadv@mail.com

Un saludo y buena suerte

Ah , otra cosilla , en el contrato pone que se les da directamente una prorroga de 6 meses , si por causa agena a la contructora no se pudieran entregar , que cosa agena puede ser la que les lleve a entregar la casa 6 meses despues???

hola chicos tengo un problemilla que se me esta haciendo bastante pesado , quiero rescindir el contrato con mi promotora porque las probabilidades de que me den la hipoteca son bastante nulas ya que me dicen que la casa que compre hace dos años no vale ya lo que me valio , entonces si quiero pedir el dinero para el iva , escrituras y entrega de llaves , no me lo dan .He intentado que la constructora me bajara el precio de la casa , pero nada , firme 24 letras de 1200 euros y una  letra de cambio de 10.500 que es la entrega de llaves vamos , en el contrato pone que el 31 de julio del 2009 me tendrian que dar la casa con lo cual deberia de pagar los 10500 euros`pero como no tienen la casa a tiempo nos quieren hacer firmar una clausula que dice que esos 10.500 se pasan a pagar en marzo del 2010 , se agarran a que en el contrato pone que les permitimos 6 meses de prorroga , si no firmamos esa clausula dicen que nos meten en el rae, pero me pregunto ¿como me van a  meter por los 10500 si la casa no me la han entregado?? la cuestion es que si vamos por las buenas en el contrato pone que si lo rompemos se le indemniza con el 6 pociento del valor total de la casa , nosotros hemos accedido , pero ellos insisten en que no quieren rescindir el contrato .que hago???? valla lio , necesito un buen abogado en alcala de henares o madrid , o un buen consejo.muchas gracias por escucharme.

Gracias Felipe. Como te decía al final nos van a hacer la devolución de forma fraccionada y mensual. Sabes si es una practica habitual o si tengo que tener cuidado en algo en particular? Sabes como se suele hacer en estos casos??

Saludos

Hola Sarafcor:

Me alegro mucho por tí de como te ha ido ya que al final te devolveran lo entregado.

En cuanto a lo que me preguntas de ........................."dentro de caso fortuito, sabes si puede entrar un cambio de proyecto o que el terreno sea de piedra en vez de tierra???

Pues te respondo que un caso fortuito no es CAUSA DE FUERZA MAYOR que pueda paralizar una obra

Ese parrafo del contrato es una Clausula ABUSIVA...porque ademas el cambiar el proyecto no puede ser una decisión UNILATERAL del promotor, debe de ser consensuado y aceptado por la otra parte

Un saludo y que lo termines tan Genial como te vá ahora

Bueno, acabo de hablar con el promotor y parece que no va a haber ningún problema en que me devuelva las cantidades, aunque dice que tendria que hacerlo en plazos. No es que me entusiasme mucho la idea, pero posiblemente lo acepte siempre que esos plazos no sean demasiado largos.

Lo que si me ha dicho es que en las cantidades que he aportado el ya ha pagado el IVA y que eso no me lo puede devolver, que tiene que ser hacienda quien me lo devuelva. ¿Sabeis si esto es correcto?

Una ultima cosa, dentro de caso fortuito, sabes si puede entrar un cambio de proyecto o que el terreno sea de piedra en vez de tierra???
Recuerda que tambien pone caso fortuito dentro de las clausulas.
Editado por Sarafcor 16/07/2009 0:27
Editado por Sarafcor 16/07/2009 0:28

Hola Sara:

Me alegro mucho el poder haberte servido de ayuda. Pero ya sabes insiste en que no es CAUSA de fuerza mayor, no está MOTIVADA y era PREVISIBLE,estos son los puntos básicos para tu posible rescisión.

Un saludo 

Muchas gracias por tu rápida respuesta!! He estado pendiente toda la tarde, por si me escribías algo... Pues el resto de cláusulas no dice nada en nuestra contra. Lo hemos leído varias veces y no vemos nada. De todas formas, mañana hablaremos con el promotor, a ver qué nos dice. Le vamos a decir de buenas maneras que queremos hacer valer esa condición del contrato y que nos devuelva el dinero. Si quiere, pues todo perfecto. Y sino, pues ya hablamos con un abogado y que sea él quien se encargue de todo el tema.
Lo dicho, muchas gracias por responderme!!
Un saludo. SARA

Hola Sarafcor:

En primer lugar decias en tu post "Cuando le recordé hace unos meses que la obra iba atrasada, me dijo que había tenido problemas al picar el terreno, ya que la era entero de piedra y no de tierra. Pero lo cierto, es que hizo una modificación en el proyecto a comprar un terreno colindante y eso retrasó todo."

A lo cual te digo que para justificar un retraso en la entrega por CAUSAS DE FUERZA MAYOR, los motivos tienen que ser validos, e imprevisibles y bien en tu caso el que el terreno fuera roca era previsible, pues para eso cuando se realiza el proyecto de la obra es obligatorio la realización del ESTUDIO GEOTECNICO del terreno, para conocer sus capas, saber su capacidad portante y cual es el sistema adecuado de la cimentación a proyectar, por tanto ese motivo no es causa de fuerza mayor, era previsible y lo debian de haber detectado antes de realizar el proyecto y comenzar las obras.

Una causa de fuerza mayor sería la caida de un rayo, la de un meteorito, un terremoto, lluvias torrenciales durante el mismo tiempo del retraso .etccccc.y que afecten directamente al edificio, por ello no es causa de fuerza mayor

Por todo ello en este aspecto opino sin conocer si existen otras clausulas del contrato que te puedan perjudicar, que en este sentido tienes muchas posibilidades de ganar.

Pero ya te digo que no conozco el resto del clausulado, debes de ver inmediatamente a un buen abogado especializado en estos temas inmobiliarios y te ayudará mejor que yo, pero por supuesto insisto no es causa de fuerza mayor pues lo motivos deben de ser validos e imprevisibles.

Un saludo, espero haberte ayudado, y buena suerte

Hola a  Felipe o a aquella persona q m pueda ayudar, por favor!!!!
A ver si me podéis echar una mano porque mañana tengo reunión con la promotora y ando un poco perdida. MIra, te cuento. La cuestión es que nosotros compramos un chalet en agosto de 2006 pensando en vender nuestra casa. Pues como le pasa a mucha gente, no le hemos vendido, ni mucho menos!!! ni visitas, ni nada de nada. Es desesperante!! Y hemos bajado mucho el precio, pero ni por esas. La cuestión es que así no podemos seguir, porq cuando nos entreguen el chalet tendríamos q pagar nuestra casa actual y la nueva hipoteca por el chalet y es IMPOSIBLE!!!! Sólo trabaja mi marido, yo me quedé en paro y no encuentro nada! Estamos en una situación complicada, encima a mí se me acaba el paro este mes!! Así que nos hemos planteado echarnos atrás en la compra. Y hemos estado mirando el contrato y esto es lo que pone al respecto:

La finca que se transmite, habrá de entregarse completamente terminada a finales del año 2008, salvo causas de fuerza mayor o caso fortuito, de acuerdo con el proyecto redactado por el arquitecto....

Mas adelante, en otro apartado pone:

En caso de incumplimiento por el promotor en cuanto a la fecha de entrega de la vivienda en las condiciones pactadas, los adquirientes podrán dar por resuelto el contrato, teniendo derecho a reclamar la devolución de las entregas efectuadas hasta ese momento mas 12.020,24 € en concepto de daños y perjuicios.

Los 12.000 € acordamos entonces ponerlo así por que me lo exigió en ejemmmm.... mejor no dar pistas.

Mi pregunta es, al haber pasado la fecha, tengo derecho a que me dé mi dinero, o me puede poner pegas al poner en el contrato (causa de fuerza mayor o caso fortuito). Cuando le recordé hace unos meses que la obra iba atrasada, me dijo que había tenido problemas al picar el terreno, ya que la era entero de piedra y no de tierra. Pero lo cierto, es que hizo una modificación en el proyecto a comprar un terreno colindante y eso retrasó todo.
Crees que tenemos posibiliadades de recuperar nuestro dinero?
Otra cosa, en caso de que se niegue a darme el dinero y tengamos que ir a juicio, ¿me tendría que pagar mi abogado si es que gano??
Muchas gracias por todo.
Saludos.
SARA

hola a todos de nuevo queria hacer una pregunta, siempre hablais de un buen abogado en estos temas pero alquien sabria aconsejarme en la zona de madrid alguno que cumpla mas o menos estas expectativas, muchas gracias

[quote=jorgeynoelia>Gracias por tu rápida respuesta.
En cuanto a las clausulas de rescisión del contato, NO EXISTEN, no hay clausulas de rescisión reflejadas en el contrato.[/quote

Hola Jorgeynoelia:

Perdonar el retraso en contestar pero si no teneis clausulas de rescisión del contrato estais sometidos a lo que que dice el Código Civil en el Artículo 1124:

La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe.

El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos.

También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.

El Tribunal decretará la resolución que se reclame, a no haber causas justificadas que le autoricen para señalar plazo
.
Esto se entiende sin perjuicio de los derechos de terceros adquirentes, con arreglo a los artículos 1295 y 1298 y a las disposiciones de la Ley Hipotecaria.

Pero pese a todo lo anterior está el que ellos tienen clausulas MUY ABUSIVAS en vuestro contrato como os dije en el anterior Post, donde no se dice fecha de entrega alguna y eso es sumamente Abusivo

No Obstante consultar con un buen abogado de vuestra confianza

Un saludo y buena suerte


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Hola Jorgeynoelia:

En segundo primer lugar esta es una clausula ABUSIVA, por dejar al pleno arbitrio de la Promotora una clausula del plazo de entrega, pudiendo la entrega eternizarse en el tiempo y pudiendoos a vosotros ocasionar perjuicios ( Por ejemplo os quereis casar)

Según el núm. 5 de la disp. Adicional 1 ª serán abusivas las cláusulas que prevean la consignación de fechas de entrega meramente indicativas condicionadas a la voluntad del profesional. Conforme a ello, sólo serán válidas las condiciones generales que condicionen la entrega del inmueble en la fecha estipulada a circunstancias objetivas e imprevisibles. La fecha de entrega del inmueble, no tiene que establecerse con una precisión diaria, puede referirse a un intervalo concreto de tiempo. Tratándose de bienes inmuebles, este intervalo de tiempo, podrá ser tanto mayor cuanto menos avanzado esté la ejecución de la construcción, y, por lo tanto, mayor sea la incertidumbre sobre la fecha concreta de terminación de la obra.

Pero esto es una cosa y otra bien distinta que la fecha consignada para la entrega, ya sea con referencia a un intervalo mensual, trimestral o anual, sea meramente indicativa y el promotor se exima de responsabilidad en caso de retraso, imposibilitando al comprador que le pueda reclamar el cumplimiento y, en su caso, constituirle en mora. Serán abusivas, por lo tanto, las cláusulas que establezcan una fecha de cumplimiento de la obligación de entrega de la vivienda “siempre que sea posible”, “cuando el ritmo normal de la ejecución de la obra lo permita”, “siempre que no haya huelgas”, "Un ERE de la contratista" etc. Y en vuestro caso peor todavía pues ni se indica plazo de entrega

Particularmente frecuente es la cláusula que condiciona la entrega de la vivienda en la fecha convenida al otorgamiento de la licencia de primera ocupación. La cláusula así formulada no resulta válida, ya que aunque sea posible que el retraso en el otorgamiento de la licencia de primera ocupación sea imputable a la administración correspondiente, estaría amparando también la hipótesis de retraso en la entrega por denegación de la licencia de primera ocupación, circunstancia ésta que sólo es imputable al promotor.

Por otro lado el hecho de la suspension de pagos denominada antes, de la cosntructora si se puede considerar causa de fuerza mayor para el retraso en la entrega, ya que no depende de la Promotora su solución definitiva, necesitan un tiempo.

En cuanto a si puedes rescindir el contrato, no te puedo contestar pues desconozco el mismo y que contenido tienen las clausulas de rescisión del mismo.

Lo que si es claro que la clausula de la NO fecha de entrega es una clausula ABUSIVA y denunciable

Debes de llevar el contrato a un buen abogado de confianza y a la vista con estudio del mismo el te asesorá mejor que yo

Un saludo y espero haberte servido de algo

Hola Mandy:

Lo que citas de que que la constructora tiene que entregar las viviendas en un plazo de 18 meses apartir de la concesion de la licencia de obra es::
 
En primer lugar la que lo tiene que entregar es la Promotora y no la constructora ( La promotora es la que tiene la propiedad del inmueble, y la constructora construye por envargo del Promotor)

En segundo lugar esta es una clausula ABUSIVA, por dejar al pleno arbitrio de la Promotora una clausula del plazo de entrega a que ellos quieran solicitar y le concedan la licencia de obras.........................como bien dices la pueden solicitar por ejemplo en el año 2.025

Pienso que si puedes rescindir pero lleva el contrato a un buen abogado de confianza y el te asesorá a la vista de los documentod firmados.

Un saludo y buena suerte 

muy buenas, soy nueva en el foro y me gustaria realizaros un par de colsultas...
en mi contrato de compraventa viene estipulado que la constructora tiene que entregar las viviendas en un plazo de 18 meses apartir de la concesion de la licencia de obra, he estado en el ayuntamiento y me han dicho que despues de un año de la firma del contrato la constructora aun no ha solicitado nisiquiera la licencia (en el contrato especifica que la licencia estaba solicita) es motivo para poder rescindir el contrato?? ya que si nada mas se especifica que las entregan 18 meses despues de que se la concedan pueden tirarse todo el tiempo que les venga en gana ya que no esta solicitada y una cosa mas me he subrogado para la hipoteca con el banco de la constructora pero en el contrato no especifica que pasaria si no me la concediesen (en la constructora me dicen que si no me la conceden no me devolveria nada del dinero ya que no es problema suyo) es eso legal ???
gracias de antemano por la ayuda